國外經驗對北京市住房租賃管理的啟示

孫兆朋

摘要：分析國外成熟住房租賃市場的現狀及發展過程中實行的政策、法規，并結合北京市住房租賃市場的特點及目前存在的主要問題，為北京市住房租賃市場的優化改進提供政策建議。住房租賃市場包括保障性質的公租房市場和市場性質的私人住房租賃市場，合理統籌兩者關系，滿足不同層次租房者的居住需求。

關鍵詞：住房租賃;法律法規;稅收優惠;租賃機構;租金

一、國外住房租賃市場的發展經驗

1、法律體系完善。成熟住房租賃市場往往具備完善的法律法規，歐美等國將居住穩定性作為住房租賃管理政策制定的出發點，通過法律法規將各類租房補貼、稅收優惠、房租標準等以法律條文的形式明確下來，規范住房租賃市場各方的權益和義務。如德國的《民法典》對出租人終止合同的權利予以寫明，新的《住房租賃法》則著重保護了承租人的利益。

2、私房為主，公房為輔。觀察國外發達國家住房租賃市場中公私房的比例，我們發現大多數國家的住房租賃市場以私有住房租賃為主，公有住房租賃為輔。各國住房租賃市場中由政府提供的公有租賃住房比率一般不超過20%，德國住房租賃市場中私有租賃住房占據90%以上;日本在2011-2013年之間，由政府提供的公共租賃住房僅占整個住房租賃市場增量的7.8%。

3、機構占比高、專業性強。國外私有住房租賃市場中，住房機構持有很大一部分市場房源，其專業性強、集中度高，具有很強的市場話語權。德國住房機構持有的租賃住房約占34%，租賃企業以優質的服務和可靠的住房質量為整個住房市場提供標準。國外的養老和保險等機構會持有并運營部分租賃住房，荷蘭37%的私有租賃住房由這些機構持有，建立在可靠地投資回報基礎上，機構會以更高的積極性參與其中。

4、稅收補貼和金融支持。政府為了鼓勵更多投資者進入到住房租賃市場，實行多種多樣的稅收減免和金融優惠政策。這些政策主要有租金抵稅、加快房屋折舊、抵扣按揭利息等。如法國房東住房租金年收入小于15000歐元時，租金的30%可作為免稅額;德國采用平均折舊法，對于新房按每年折舊2%計算，對于老舊住房則按每年折舊2.5%計算;英國推出“買了出租”的按揭貸款模式，鼓勵民眾買房出租。

5、控制價格波動，合理租金回報率。各國政府在住房租賃市場發展的早期多有租金管制，多數租金管制政策的出臺是為了降低租金波動、維護社會穩定，主要措施包括制定租金標準、限制租金上漲幅度、監測市場租金變化等。租金管制政策不是一成不變的，往往從嚴格到寬松，從整體到局部再到取消。例如德國制定指導租金作為參考標準，一年內漲租頻率也作了規定，且總體漲幅不能超過一定比例。各國政府還積極穩定住房租賃市場的投資回報率，以此來吸引更多資金進入住房租賃市場。德國住房租賃市場的投資回報率長期穩定在4%—5%之間，相比其他投資更具吸引力;美國紐約、洛杉磯和舊金山的租金回報率依次為4.69%、4.73%和5.69%，合理租金回報率是民眾投資的重要選擇。

一、北京市租賃住房市場現狀分析

1、住房租賃行業法規少、執行力度低。北京市近些年出臺的相關法律、法規內容相對寬泛，缺乏具體的實施規范。其中《租賃房屋治安管理規定》、《北京市房屋租賃管理若干規定》等法律文件內容規定相對落后，不能有效解決目前市場上主要矛盾。相關政府部門對政策的落實相對缺失，以登記制度為例，雖然各區設立了很多登記點，但擺設勝于實用。2017年11月上線的住房租賃監管平臺由于租賃納稅等原因，多數房東和租客選擇不登記或假登記，使得該制度落實效果較差。另一方面，政府對中介和租賃機構規范力度小，租賃機構把控市場價格引起市場動蕩，政府處理此類問題也以約談為主。

2、出租人權益保護力度大，承租人維權困難。目前國內住房租賃市場依舊屬于賣方市場，行業政策法規對出租人的利益保護力度較大，對處于弱勢方的承租人的保護不夠。統計近兩年北京市的租房情況，集中在押金、房租、合同和房屋維修等方面的維權案件頻繁發生，面對權益受到侵害時，72%的租客會因為程序復雜、收效不佳等原因不了了之。租客與中介、房東的矛盾重重，嚴重影響了北京市住房租賃市場的健康發展。

3、公租房數量少，私有住房供給不足。北京市租房需求旺盛，加之常住人口持續增長，房源供給明顯不足。2016年北京常住人口約2173萬人，租賃人口占比約為34%，租賃房屋存在約1/3供給缺口。政府加緊建設公有租賃住房，但更需發揮私有住房市場的作用，管理制度不完善造成大量住房閑置，極大的影響了房源供給。以北京市回龍觀經濟適用房住宅區為例，大批有房產人員取得購房資格，造成小區內住宅閑置率高企;很多行政單位的房改房由于產權、管理等問題存在被動閑置;還有大量出于投資考慮的購買的私有住房無人居住。閑置的存量房不僅造成了住房資源的極大浪費，也因減少住房的有效供給而推高了房價和租金。

4、租金增長速度快，波動幅度大。北京市租賃住房的租金統計及發布制度尚未建立，租房價格信息不夠透明，承租人對租金的合理性缺乏參照標準。同時由于缺乏限制租金漲幅及頻率的法律法規，租賃市場的供給方對租金的話語權大，價格波動性較大。供需之間的不平衡讓房東和租賃機構持房看價，造成租金不斷上漲，根據諸葛找房網近兩年的北京市租房市場報告顯示，北京市住房租賃市場的租金增長率均在11%以上，高出合理的漲幅水平。

三、北京市住房租賃市場優化方案

伴隨住房市場居住屬性回歸，住房租賃市場必然要承接更多的居住需求，構建完善的北京市住房租賃市場十分必要。借鑒國外成熟住房租賃市場的經驗，并結合目前北京市租賃市場存在的主要矛盾，提出如下優化建議。

1、健全租賃市場法規、維護承租人利益。健全住房租賃市場的法規是住房租賃市場健康發展的前提，新出臺政策要明確租賃雙方的權利和義務，盡可能保護處于弱勢方的承租人。加強法律文件的可執行性，對維權程序要做出規定，明確的管理機構和責任主體，落實服務評價制度。

2、培育多元化供給主體、增加市場有效供給。北京市住房租賃市場供需矛盾突出，增加有效供給是解決該矛盾的最好方法。增加供給要提高市場增量培育更多市場供應主體，如增加新建住房用于出租的比率，改造工廠、農房用于出租;同時要增加存量房的出租比率，包括出臺空置稅和租房抵稅政策等，促使更多空置房流入住房租賃市場。另外，提高租房的投資回報率能夠吸引更多的資金進入市場，增加市場活力。

3、刺激租賃企業發展、提高市場專業性。北京市住房租賃市場中私人房東或二房東相對較多，專業從事租房領域的機構近些年有所發展但其專業性和服務品質尚需加強。從各國經驗來看，住房租賃業務公司化，不僅能夠增加租賃市場的有效供給，而且能夠提升市場的整體服務水平和效率。因此，要鼓勵更多管理經驗豐富、專業性強的企業進入住房租賃市場，對擁有大量資金的保險公司、社?；鸬冉鹑跈C構也要鼓勵。

4、推動住房租賃市場的金融配套設施建設。與發達國家市場相比，我國住房租賃企業融資模式單一，缺乏必要的風險控制和分擔機制。結合北京市特點，建議允許符合條件的住房租賃企業發行債券，逐步開展住宅類REITs試點工作。同時加強金融系統對住房租賃市場的支持力度，開展多種形式金融服務舉措。政府建設租賃住房征信系統，開展信用租房，與保險機構合作降低違約風險。

5、控制租金波動、穩定租金價格。發揮市場的作用，讓市場調整價格。同時政府要做好監督職責，防止壟斷和價格控制。對于租金標準可效仿德國建立租金評估機制，讓租金漲幅范圍可控，保障整個住房租賃市場的穩定。

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