房產稅能降低房價嗎

◎ 文 《法人》特約撰稿 陳思進

今年全國兩會，人大常務委員會委員長栗戰書提出，2019年要集中力量落實好包括房產稅法在內的重大立法事項。由此看來，呼喚多年的房產稅終于要來了。

在歐美國家，房產稅是穩定房價的有效利器。在中國，只要運用得當，房產稅將是逼出空置房的最佳利器。而只有全力逼出空置房，中國房價的調控才可能有效。

大多數歐美國家規定，只要房屋產權屬于私人所有，即便房屋的主人去世，也必須繳納房產稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等（視房子所屬的不同地域而定），平均為2%。假如你花20萬美元買一棟房子，那么，你每年就要為這棟房子繳納 4000美元的房產稅，且房產稅的征收計算，是根據你所擁有房子的實際價值來決定的。也就是說，房價越漲，房產稅越高。如果稅率為3%，哪怕房價不漲，每33年（即使不算貸款利息），你的實際付出已超過房價的一倍。歐美的房子和汽車一樣，屬于消費品，而不是投資品，房價是進入CPI加以計算的。所以，一旦房價高漲，CPI超過5%，便屬于惡性通脹，政府就會出重手。比如在里根時代，美國一度惡性通脹，里根政府便連續 加息，一直加到18%，硬生生地遏制住了通貨膨脹。同時，因為借貸成本太高，房價應聲回落。

歐美政府在征收高額房地產稅的同時，提供各類租金穩定的住房，使大多數民眾并不需要非得購房而居。

在歐洲的多數國家，租房者和擁有私有住房者的比例長期保持在各占50%的水平，一些國家的租房比例則更高，像德國，有高達58%以上的人一輩子租房而住。美國在次貸危機爆發之前，擁有房子的屋主破了歷史最高紀錄，卻還有超過32%的人租房而住；而地廣人稀的加拿大，租房而居的比率仍然高達33%。

據匯豐銀行發布的報告顯示，中國80后、90后年輕人的住房擁有率高達70%，相比之下，美國是35%、加拿大是34%、英國是31%、澳大利亞是28%，最高的法國也只有41%，遠低于中國的70%。

正常情況下，只有在供不應求時，房租才會上升。而實施房產稅，恰恰可以增加住房擁有者的持有成本，逼出大量的空置房進入市場，或出租，或出售，不僅會迫使房價理性回歸，更會降低房租，使租房者得到實惠。

事實上，中國政府從未放松對房價進行宏觀調控，但為何樓市泡沫一直擠不掉？我認為是調控的力度還不夠。而開征房產稅是見效最快也最方便的調控手段，向空置房征收高額房產稅，政府既可以快速獲得大量稅收，還可以彌補因地價下跌帶來的財政損失，以此杜絕投機炒房，從根本上消除高房價帶來的各種弊端。

有人問，中國實施房產稅后，真能平抑甚至降低房價嗎？我認為，平抑房價應該沒問題，至于能否降低房價，則要看房產稅是怎么個征法。如以第二套甚至第三套房為起征點，并實施階梯式稅率，房子越多，稅率越高。也就是說，對自住房不該征或少征稅。對擁有第二套以上，尤其是空置房，應該加大稅率，以階梯式征稅的方法加大持房成本，逼著房主要么賣出，增大房屋的供應量，以降低房價；要么出租，加大租房市場的供應量來平抑房租。可以預見，如果中國的房產稅以這種方式開征的話，房價肯定會下跌，即使房價不跌，只要房租不漲，房地產市場就會健康有序發展。

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面對房產稅 三類炒房客受沖擊最大

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。“房子是用來住的，不是用來炒的”，面對即將到來的房產稅，以下三類“炒房客”受到的沖擊最大。

第一類：負債囤房，想從中牟利的“炒房客”，房產稅一旦出臺，這類人的身上背負的壓力將會更大。雖然他們手上握著大量的房子，但這些房子可都是他們借錢買來的，也就是說他們今后不但要還債，還得支付大筆的房產稅，要想擺脫這一困境，唯有選擇拋售，但問題是，征收房產稅之時，想快速套現，其價格之低可想而知。

第二類：在三四線城市擁有大量房產的人。三四線城市的經濟實力不比一二線城市，其房產價值的區別也很大，但房產稅可不只是看你的房子價值多少來收稅的。而且三四線城市房子的出租和出售難度較大，尤其是偏遠的欠發達地區，這一問題將更加突出，獲取房屋價差利潤會更加困難，這類炒房者在房產稅出臺之后，要想靠房子掙錢可謂難上加難。

第三類：購買旅游地產的人。如果你投資購買了相對偏遠、比較“冷清”的旅游地區的房子，且位置和配套設施都不是太好，而你短期內并不打算移居此地，只是想等房價漲上去撈一筆，或者租出去吃租金。這種房子，看起來很美，但實際利用率低，房價上漲緩慢，無論是賣還是租，結果都不會理想。如果房產稅開征，你將面臨“四面楚歌”。

——摘編自《聚富財經》