長租公寓 ： 冬天里的夏天

◎ 文 《法人》記者 肖岳

在資本瘋狂追逐之下的長租公寓行業，短期之內還需要拼規模，但長期來看還是應該拼盈利、拼服務

3月1日，長租公寓運營商蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資，值得注意的是，本輪融資除老虎環球基金（Tiger Global）、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。

一方面，資本市場對于長租公寓行業持續看好；另一方面，長租公寓正從行業初期的野蠻生長、瘋狂跑馬圈地，向規范化發展。

除外部環境，長租市場中已形成以自如、蛋殼為代表的頭部企業，其他品牌也如雨后春筍般不斷冒出，而“同質化”問題逐漸突顯，或將成為企業合規、政策等因素外，決定品牌發展走向及市場布局的重要問題。

資本繼續熱捧

3月，兩起長租公寓領域的融資事件，使得長租公寓領域再次成為外界關注的重點。

除3月1日蛋殼公寓獲得5億美元C輪融資，3月11日，魔方生活服務集團亦宣布獲得1.5億美元的D輪融資，加拿大基金管理公司CDPQ為此輪戰略投資方。

就蛋殼公寓本輪融資情況及長租公寓行業發展等相關問題，《法人》記者聯系了蛋殼公寓公關部相關負責人。

在該負責人提供的相關信息中，記者注意到，蛋殼公寓創始人兼CEO高靖對于該筆融資的用途曾指出：“這筆融資將用于以下四個方面：第一，加大投入、更新迭代基于人工智能的租房大數據系統，實現住房租賃交易的互聯網化和去中介化，從而提升交易效率；第二，繼續完善內部系統的網絡協同，提高運營效率，降低成本，同時積極配合政府，穩定市場房租，真正讓利于消費者；第三，改造供應鏈系統，完善裝修裝配質量保障體系，提高房屋產品質量，同時制定精細化的服務標準，提升用戶體驗；第四，響應政府號召，探索發展集中式公寓尤其是藍領公寓。”

除蛋殼和魔方，近期亦有其他公寓品牌獲得不同金額的融資，比如在2月21日，窩趣公寓宣布完成B輪融資，此次融資額近2億元，領投方為魔方（中國）投資，同時窩趣管理團隊也進行了增資。

對于長租公寓項目屢受資本青睞這一現象，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者采訪時表示，就行業本身而言，長租公寓項目受到熱捧，是因其緩解了現今租房的需求，同時也滿足了一些租客挑剔的需求，或者說在滿足租賃市場消費者剛需的同時，也滿足了部分對更好的租住環境有需求的租戶的意愿，而資本的扶持和關注，也從側面反映了市場的需求。

“長租公寓受到熱捧的原因主要是租房市場潛力巨大，但剛性租賃需求得不到有效滿足，使得一些潛在購房人群不得不在購買之前，通過長期租房來沉淀與蓄積，再購買自己的住房。其次則是政策扶持，以及資本的推波助瀾。”著名經濟學家宋清輝在接受記者采訪時指出。

從2002年至今，長租公寓從無到有已經歷17年的發展，但從整個行業的發展進程來看，長租公寓行業仍處于發展初期。

此外，宋清輝指出，相較于美國、日本等相對成熟的長租市場，我國的長租公寓行業機構化市場占有率較低。

同質化待破解

隨著長租公寓受眾規模的不斷壯大，對于市場是否過剩，也成為行業內外共同探討的話題。

宋清輝在接受記者采訪時表示，目前，長租公寓市場產品同質化問題初現，有一多半產品屬于極小戶型，而這種戶型根本不具備持續吸引租客的優勢，租客的真正需求得不到滿足。未來，有實力的長租公寓品牌應多開發一些較大的戶型，同時通過精細化運營，將各種各樣的服務滲透于租客的日常生活中去，讓租客最終為服務買單。

此外，宋清輝還指出，長租模式仍有不少短板亟須補全，例如租客普遍反映的收費偏高且服務質量較差等諸多問題，仍然客觀存在，影響了行業的長遠發展。

“也與人們對長租公寓市場觀念的誤解有關?！眹儡S進指出，對一些小規模的長租公寓而言，部分品牌經營模式類似經濟型酒店概念，和真正的長租公寓項目有很大的差距。同時嚴躍進指出，解決這些問題要加大扶持開發商形成長租公寓小區，而不是存量項目的長租公寓改造，此類長租公寓改造項目難以導入類似教育等資源，未來在租賃方面會有很多新的問題。

“關鍵是要求此類長租公寓企業積極研究市場需求，努力培育品牌，以回避后續到來的洗牌周期。”嚴躍進補充道，政府在長租公寓發展中也有應對措施，比如在后續地鐵沿線的規劃中，通過軌道交通的建設，使部分郊區的租賃物業有較好的性價比，也方便租戶出行。

“未來建議在高端租賃市場中尋找突破口。”嚴躍進說道，現階段的長租公寓，其實還停留在供給端發力的階段，后續需求端等方面還需要政策刺激。而同質化的本質還是盈利渠道太狹窄，所有的模式都差不多，這也使得產品競爭力不強。另外，幾乎所有長租公寓項目都沒有所謂的租售同權概念。

讓租賃變長居

除避免同質化、創造差異化優勢，長租公寓的回報率，也一直是業內投資人士關注的話題。

SOHO中國董事長潘石屹就曾說過，長租公寓并不是一個好的模式，回報率只有1%。

在宋清輝看來，短期內長租公寓的盈利能力仍然較弱，甚至有一部分還處于虧損狀態。但長期而言，長租公寓后期金融消費、生活消費等相關增值服務的空間巨大，品牌房企對長租市場都有信心。

另外，宋清輝指出，在資本瘋狂追逐之下的長租公寓行業，短期內可能需要拼規模，但長期還是應該拼盈利、拼服務。未來的數年將是各大品牌競相搶占市場的階段，催生出幾家巨頭或是預料之中的事情。

“我認為，作為住房租賃市場的重要組成部分，長租公寓市場還是一片巨大的藍海?！彼吻遢x說，在政策強力引導和各方的積極參與下，未來長租公寓市場或將迎來爆發式發展。從經濟社會層面來看，則具有積極意義，長租公寓很契合年輕人的居住需求。但從另一方面來講，資本對于長租公寓市場的布局也不可過于盲目，這并不是一項穩賺不賠的生意。

同時，嚴躍進指出，長租公寓對部分人而言，僅僅將其視為一種過渡形式，這也導致部分租客對于租賃住房的依賴程度不高。如何讓租賃真正成為主流的居住模式，也是各個長租公寓尚待解決的痛點。