2018—2019年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場分析與展望*

文/遼寧省房地產(chǎn)研究中心 遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 石海均

遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 赫 璐

遼寧省房地產(chǎn)研究中心 李 瑤

遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 張 杰

0 引言

深入推進(jìn)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略是遼寧省貫徹落實黨的“十九大”精神、加快推動遼寧全面振興的重要舉措。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)作為遼寧老工業(yè)基地的重要組成部分，是一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體，也是遼寧省經(jīng)濟(jì)核心帶，房地產(chǎn)在遼寧省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位。

房地產(chǎn)市場發(fā)展情況影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場已形成一定規(guī)模。目前，房地產(chǎn)市場處于關(guān)鍵發(fā)展階段，為使沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場綜合、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，需對沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行分析與展望。

1 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場分析

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資1299億元，占遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資的50%，增幅與2017年同期相比增加明顯。其中，沈陽市開發(fā)投資最多，接近1000億元；本溪市房地產(chǎn)開發(fā)投資最少，僅43億元。與2017年同期相比，遼陽增幅最大，為36%；鞍山降幅最大，為13%（見圖1）。

1.2 房屋施工面積

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房屋施工面積10655萬m2，占遼寧省房屋施工面積的44%，與2017年同比略下降。其中，沈陽房屋施工面積最多，為6526萬m2；本溪最低，為480萬m2。與2017年同期相比，本溪增幅最高，為13%；鞍山降幅最大，為19%（見圖2）。

1.3 新開工面積

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)新開工面積2060萬m2，占遼寧省新開工面積的52%，同比增幅明顯。其中，沈陽新開工面積最多，為1416萬m2；撫順最低，為106萬m2。同比2017年，本溪、撫順增幅較大，分別為68%和67%；遼陽呈現(xiàn)降幅，為8%（見圖3）。

1.4 竣工面積

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)竣工面積為858萬m2，占遼寧省竣工面積的38%，同比降幅20%以上。其中沈陽竣工面積最多，為661萬m2；遼陽竣工面積最少，為25萬m2。同比2017年，沈陽降幅最小，為20%；鞍山降幅最大，為63%（見圖4）。

1.5 商品房銷售面積

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售面積為1927萬m2，占遼寧省商品房銷售面積的49%，同比小幅下降。其中沈陽商品房銷售面積最多，為1355萬m2，占遼寧省商品房銷售面積的1/3；本溪商品房銷售面積最少，為72萬m2。同比2017年，沈陽增幅最高，為4%；鞍山降幅最大，為15%（見圖5）。

1.6 商品房銷售額

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售額為1488億元，占遼寧省商品房銷售額的40%，同比增長明顯。其中，沈陽商品房銷售額最高，為1205億元，占遼寧省商品房銷售額的40%；本溪商品房銷售額最低，為37億元。同比2017年，其中沈陽增幅最大，為15%；鞍山降幅最大，為5%（見圖6）。

1.7 商品房平均價格

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均銷售價格7722元/m2，略高于遼寧省商品房平均銷售價格。其中，沈陽商品房平均銷售價格最高，為8892元/m2；撫順商品房平均銷售價格最低，為4889元/m2。同比2017年，本溪增幅最大，為19%；撫順增幅最小，為7%（見圖7）。

1.8 待售面積

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房待售面積為1093萬m2，占遼寧省待售面積的1/3，同比降幅明顯。其中沈陽待售面積最多，為472萬m2；遼陽最少，為55萬m2。同比2017年，沈陽降幅最大，為19%；鞍山降幅最小，不足1%（見圖8）。

圖1 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況/億元

圖3 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)新開工面積情況/萬m2

圖4 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)竣工面積情況/萬m2

圖5 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售面積情況/萬m2

1.9 房地產(chǎn)業(yè)稅

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅138億元，占遼寧省的46%，同比增加明顯。其中沈陽房地產(chǎn)業(yè)稅最多，為115億元，本溪最低，為3.1億元。同比2017年，本溪增幅最大，為44%，撫順降幅最大，為32%。占總稅收的比重情況，沈陽占比最高，為1/3；撫順占比最低，為9%（見圖9）。

1.10 土地出讓金

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)土地出讓金345億元，占遼寧省的54%，同比增幅明顯。其中，沈陽土地出讓金最多，為345億元，占遼寧省的48%；撫順最低，為11億元。同比2017年，沈陽同比增幅超100%；鞍山降幅最大，為27%（見圖10）。

圖6 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售額情況/億元

圖7 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均銷售價格情況/（元/m2）

圖8 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)待售面積情況/萬m2

圖9 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅情況/億元

圖10 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)土地出讓金情況/億元

1.11 小結(jié)

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)2018年房地產(chǎn)投資、商品房銷售額均占全省1/2；商品房銷售面積占全省49%，新開工面積占全省52%，房屋施工面積占全省44%，竣工面積占全省37%；待售面積占全省1/3。從占比情況分析，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場在遼寧省占重要比重。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)2018年商品房銷售面積略低于新開工面積，明顯高于竣工面積；待售面積下降明顯。商品房銷售情況在較理想范圍內(nèi)。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)2018年商品房銷售額與2017年同比增幅明顯，商品房銷售面積與2017年同比略微下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積與2017年同比增加明顯，待售面積與2017年同比下降明顯。由指標(biāo)同比情況可見，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較積極。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)2018年商品房平均銷售價格為7722元/m2，高于遼寧省商品房平均銷售價格，也明顯高于省內(nèi)除沈陽、大連外的12個地級市；由于沈陽市的商品房平均銷售價格較高且體量較大，對沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均銷售價格的拉動作用明顯。在房地產(chǎn)業(yè)稅和土地出讓金方面，沈陽對整個沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的拉動作用較為明顯。

2 2019年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場展望

2.1 房地產(chǎn)市場總體仍將平穩(wěn)發(fā)展

2018年國家相繼頒布限購及調(diào)控政策，金融監(jiān)管加強(qiáng)，短中長線監(jiān)控機(jī)制確立，加快長效機(jī)制建設(shè)，調(diào)控收緊，分城持續(xù)深化。遼寧省2018年相繼出臺限購等調(diào)控政策，有效保證市場健康可持續(xù)發(fā)展，防止房價過快上漲。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)未來將延續(xù)遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展的平穩(wěn)態(tài)勢，繼續(xù)保持較健康穩(wěn)定發(fā)展。

2.2 沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各市發(fā)展差異較大，因城施策精準(zhǔn)化

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)5個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)市場發(fā)展程度亦不同。沈陽市在房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、商品房銷售、土地出讓金等方面的指標(biāo)數(shù)值均遠(yuǎn)高于其他4市。各市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況嚴(yán)重不均衡。沈陽作為遼寧省會城市，定位為東北地區(qū)重要的中心城市，完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、較高的人口數(shù)量及居民收入，使其房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)需求。鞍山作為遼寧省第三大城市和東北地區(qū)最大的鋼鐵城市，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)水平和居民消費水平相對較好，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較好。撫順、本溪、遼陽房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，沒有突出表現(xiàn)，各項指標(biāo)較低，且3市指標(biāo)數(shù)值較接近。

根據(jù)國家頒布的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和遼寧省地區(qū)調(diào)控政策，考慮沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場實際情況，當(dāng)?shù)卣虺鞘┎撸诸愔笇?dǎo)，促進(jìn)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2.3 商品房銷售量變化幅度不大

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)新開工面積和土地出讓金2項指標(biāo)漲幅明顯，意味著2019年商品房入市量可能提高，推動銷售量的上升。同時，2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均價格漲幅10%以上，價格上漲在某種程度上可能抑制部分需求。在沒有其他重大影響因素出現(xiàn)的情況下，未來沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售量變化幅度較小。

2.4 商品房銷售價格合理上漲

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均價格漲幅首次達(dá)10%以上，結(jié)合近3年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)及遼寧省商品房平均價格走勢，2019年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售價格還將在合理范圍內(nèi)小幅上漲。

2.5 土地市場日趨理性

2018年，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)土地出讓金漲幅明顯。在未來調(diào)控政策不放松、貨幣政策持續(xù)穩(wěn)健中性的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地將保持謹(jǐn)慎態(tài)度，土地市場日趨理性。

2.6 “去庫存”“棚改”逐漸淡出

2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)待售面積降幅10%以上，房價呈上漲趨勢，未來“去庫存”可能將逐漸淡出，不排除個別庫存量較大縣域沿用。同時棚改目標(biāo)完成較好，棚改也可能逐步淡出。

2.7 縣域房地產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)受到關(guān)注

縣域地區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)多數(shù)為當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)開發(fā)商，實力較弱。房地產(chǎn)配套設(shè)施和公共服務(wù)不完善，縣域地區(qū)人口收入偏低，剛性需求占主導(dǎo)地位。因此，縣域房地產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)受到關(guān)注。