關(guān)于業(yè)委會規(guī)范化建設(shè)的建議

孫曄

近年來，涉及住宅小區(qū)的物業(yè)糾紛呈爆發(fā)式增長。問題的背后，既折射出了居民對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知錯誤、部分居民缺乏誠信及部分居民淡泊的法治意識，也反映了住宅小區(qū)治理機制方面存在的短板。其中尤以因業(yè)主大會及業(yè)主委員會的議事程序不規(guī)范發(fā)生的權(quán)利濫用、提前實施業(yè)委會換屆或補選等，而直接影響社會穩(wěn)定，不利于住宅小區(qū)的和諧穩(wěn)定。業(yè)主委員會雖是業(yè)主大會選出代行業(yè)主權(quán)利的執(zhí)行機構(gòu)，但其往往存在履職瑕疵，委員們專業(yè)能力不強，平衡各方水平有限，資金使用流程不規(guī)范，使得廣大業(yè)主對業(yè)主委員會失去信任。

針對以上種種問題，我提出如下建議：

一是加強黨建引領(lǐng)業(yè)委會規(guī)范化建設(shè)，加強黨對業(yè)委會的組織領(lǐng)導(dǎo)。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實黨的十九大精神和習(xí)近平總書記視察上海工作時的重要講話精神，在社區(qū)治理中充分發(fā)揮基層黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用，發(fā)揮居民自治功能，加強黨對業(yè)委會的組織領(lǐng)導(dǎo)，推進業(yè)委會中黨員人數(shù)的比例，加大業(yè)委會黨支部組建力度。

二是理順住宅小區(qū)綜合治理的現(xiàn)有機制。首先，住宅小區(qū)綜合治理涉及到二十多個行政管理部門和專業(yè)服務(wù)單位，主體責(zé)任設(shè)定不夠明確，各部門的溝通機制有待完善，因此要理順現(xiàn)有機制，避免出現(xiàn)相互推諉現(xiàn)象。其次，業(yè)主自我管理方式單一，自治能力不高，參與度不夠，業(yè)主自治機構(gòu)——業(yè)主大會、業(yè)委會工作缺乏專業(yè)化、規(guī)范化指導(dǎo)，業(yè)主自治作用難以發(fā)揮，“少數(shù)代表多數(shù)，個別代表全體”已成為普遍現(xiàn)象。應(yīng)進一步加強對街鎮(zhèn)、居委會、業(yè)委會的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培訓(xùn)應(yīng)分級分層，有針對性地進行，不可一概視之。再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制、評判標(biāo)準(zhǔn)未建立，需充分尊重業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)，物業(yè)行業(yè)協(xié)會需提供業(yè)主可參考的具體標(biāo)準(zhǔn)。目前僅依托滬房規(guī)范〔2018〕8號文、滬房管規(guī)范物〔2012〕26號文等文件以推進物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息的建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動是遠遠不夠的。最后，公共收益留存存在風(fēng)險，因各小區(qū)物業(yè)企業(yè)運營存在嚴(yán)重收支不平衡的情況，部分物業(yè)企業(yè)在各小區(qū)公共收益賬目財務(wù)處理時將小區(qū)公共收益全額補貼物業(yè)運營成本，該處理方式與現(xiàn)行物業(yè)法律法規(guī)相抵觸，存在嚴(yán)重的財務(wù)管理風(fēng)險及法律風(fēng)險。

三是進一步明確業(yè)委會的訴訟法律地位，實現(xiàn)有效追責(zé)制度。業(yè)主委員會是基于業(yè)主的選舉和業(yè)主大會授權(quán)，執(zhí)行業(yè)主大會決議的機構(gòu)，是物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的自治管理組織，具體實施業(yè)主大會作出的決定，故業(yè)主委員會的成立對于小區(qū)的綜合治理與整體發(fā)展建設(shè)具有重大意義。現(xiàn)行上位法并未明確其法律地位，使其與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)處于一個不平等的地位，一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛，業(yè)主委員會作為簽訂主體是否有權(quán)作為獨立訴訟主體參與民事訴訟，變成了如今司法實踐的爭議之處。因此應(yīng)進一步明確業(yè)委會的訴訟法律地位，實現(xiàn)有效追責(zé)。

（作者系市人大代表，浦東新區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會副主任）