無證房屋租賃合同效力如何認定

王偉華

摘 要：房屋租賃作為優化房屋資源配置的重要方式，無論對個人住房還是企業經營，都發揮著重要的作用。承租人購買能力有限或短期使用房屋，出租人不想轉移房屋所有權卻又想通過房屋獲得收益時，簽訂租賃合同不失為最佳選擇。但是，出租房屋若未取得建設工程規劃許可證，租賃合同效力該如何認定？

關鍵詞：房屋租賃;規劃許可;合同效力;責任認定

一、房屋無證的原因有哪些

（一）歷史遺留因素

1998年1月1日，《城市房屋權屬登記管理辦法》施行，我國城市房屋施行所有權登記發證制度。由于制度普及、推行工作的局限性，仍有少部分權利人沒有及時依法辦理所有權登記。

（二）未取得建設工程規劃許可證

隨著城鎮化進程的不斷加快，城市房地產需求持續增長。在經濟利益驅動下，違反法律規定建造房屋的行為屢禁不止。雖然無證房屋在法律上不被認可，但不斷上漲的房價、租金，又迫使一些人不得不選擇接受此類價格相對低廉的房屋，簽署房屋買賣、租賃合同。

在實踐中，房屋無證的主要原因是未依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條規定，申請辦理建設工程規劃許可證，從而導致其工程建筑一般被認定為違章建房，不能申領房地產權屬證書。①

（三）超出建設工程規劃許可范圍，擅自新建、搭建

關于違法建筑或違章建筑，法律法規至今沒有明確定義，但不同地方結合地區實際，都進行了細化規定。例如《浙江省違法建筑處置規定》②中就明確了擅自新建、搭建等屬于違章建房行為以及相應的處罰措施，給行政執法行為提供法律依據，同時也是違章建筑認定的規范基礎。

二、未取得建設工程規劃許可證的房屋租賃合同是否必然無效

最高法院“法釋[2009]1號”司法解釋明確規定，未取得建設工程規劃許可證的房屋租賃合同原則上是無效的，但是允許出租人采取補救措施，按照法律規定申請補辦建房審批手續。如果出租人在一審法庭辯論終結前獲得審批手續的，法院應當認定該房屋租賃合同有效。③

三、法院是否應主動對租賃合同效力進行審查

未取得建設工程規劃許可證導致租賃合同原則上是無效的，但實踐中經常存在這種情況：出租人與承租人之間發生糾紛訴之法院，但均未對合同效力提出異議，該種情形下，法院是否仍要核實房屋租賃合同效力？

最高法院（2017）最高法民終340號判決書確認，“合同效力屬于人民法院依職權審查的范圍，不受當事人訴訟請求限制”，即雙方當事人均未對合同有效性提出異議，法院亦可在審理過程中主動對合同效力進行審查，認定合同無效。

四、房屋租賃合同被認定無效后，責任該如何認定

我國《合同法》中明確規定和合同無效或者被撤銷后，合同雙方責任承擔的問題，④但在司法實踐中，此類案件，應根據具體情況加以區分：

第一種情況，合同簽訂時，出租人未告知承租人房屋未取得建設工程規劃許可證，承租人事后才發現。該種情況屬于出租人故意隱瞞房屋權利瑕疵，存在主觀故意，是導致合同無效的主要原因，應承擔主要責任。承租方未盡到合理注意義務，未對房屋審批、驗收及權屬狀況進行核實，也存在一定過錯，應承擔次要責任。

第二種情況，合同簽訂時，已在租賃合同中明確房屋未取得或部分未取得建設工程規劃許可證，亦或承租方已知曉房屋沒有取得建設工程規劃許可證，仍基于真實意思表示簽訂租賃合同。該種情況下，雙方均存在明顯過錯，應按照公平原則各自承擔相應責任。

五、租賃合同無效，租金和押金該如何處理

房屋租賃合同被宣告無效，“租金”的概念也不復存在，而是稱之為“房屋占有使用費”，出租人可依據司法解釋規定就該費用進行主張，具體支付標準可參照租賃合同中約定的租金標準進行確定。⑤

關于房屋押金，房屋租賃合同被宣告無效后，出租人應根據《合同法》規定，⑥將押金返還承租人，其中涉及到相關費用扣除問題，根據實際情況具體確定。

六、結語

未取得建設工程規劃許可證的房屋，租賃合同原則上是無效的。雖然司法解釋規定了相應的補救措施，但其時間成本投入巨大，特別是承租人租賃該房屋用于生產經營，將面臨無法進行工商登記、辦理營業執照等風險，造成重大經濟損失。因此，承租人在簽訂房屋租賃合同時，一定要細致審查，最大程度規避風險，保護自己的合法權益。

注釋：

①參見《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條：“在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證?！?/p>

②參見《浙江省違法建筑處置規定》第十一條：“城鎮違法建筑有下列情形之一的，應當認定為城鄉規劃法律、法規規定的無法采取改正措施消除影響，由城鄉規劃主管部門責令限期拆除（含局部拆除，下同），依法處以罰款：（三）在已竣工驗收的建設工程用地范圍內擅自新建、搭建，或者利用建設工程擅自新建、搭建的?！?/p>

③參見《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第二條：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！?/p>

④參見《合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！?/p>

⑤參見《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第五條：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持?！?/p>

⑥參見《合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償?！?/p>