論物業費糾紛中權利的規范與限制

李玉麗

摘 要：實踐中，部分物業服務企業在日常安全管理、業主裝修工程等領域確實存在著擅提收費標準或設名目亂收費現象，業主自身也常有少交費而享受優質服務的心理趨向。在民法總則更加強調平衡各方平等主體之間的合法權益的大背景下，明確業主與物業服務企業之間的法律關系，業主拒交物業費的權利范圍，解決長期存在的若干物業費異議糾紛疑難問題，使業主和物業服務企業合規、合理的行使物業費異議相關權利是亟待解決的問題。

關鍵詞：物業費;糾紛;物權法

一、業主與物業服務企業之間的法律關系

2003年9月1日實施的“物業管理條例”為法院審理物業費糾紛提供了重要的法律依據;在新形勢和新問題的背景下引入財產保險糾紛;“民法通則”，“合同法”和“物權法”等主要法律法規在規范和指導此類案件的統一標準和標準方面發揮了作用。業主在建筑部門所有權理論中被稱為建筑部門所有者。物業服務法律關系的主體是業主/物業用戶和物業服務企業的管理行為，對象是物業和物業服務企業。管理法律關系中的權利和義務。應該注意的是，所有者和財產使用者負責連帶債務。業主或業主有義務在約定的范圍內向物業服務企業支付物業費。在房東承擔共同責任后，業主可以收回賠償金。

二、業主與物業服務企業之間物業費糾紛的實務考察

（一）物業費糾紛案件呈現“二高一難一少”

2015年1月至2017年3月，S 法院共收到286項財產費糾紛，159項撤回糾紛，23項調解，92項判決，8項撤訴，63.6%的案件存在以下問題：與同期的小額訴訟相比，審判日數從2015到2017年更高。S法院申請小額索賠的平均審判天數為48天，而財產糾紛的平均審判天數為56天。財產費糾紛很小，司法成本很高。實施登記制度后，物業公司逐年起訴業主拖欠物業費糾紛，一般情況下物業費糾紛案件少，法律費用金額低，但進入訴訟程序后，程序交付，調解，求愛等是不可或缺的。因此，爭議解決效果不佳，調解時間較長，導致訴訟費用較大，為0.3。它涉及復雜的法律關系和難以解決的糾紛。大多數服務合同都是由開發商和房地產公司在早期簽署的。房地產公司和房東之間沒有重新簽訂新的物業服務合同。業主通常不熟悉以前的物業服務合約的內容，并且不承認。與此同時，業主希望通過拒絕支付物業費來解決開發商的遺產問題和物業服務的質量問題。物業公司傾向于將剩余的問題推給開發商，這使爭議解決方案達到0.4，而所有者主要是被告。活躍的訴訟當事人很少。大多數法院財產費糾紛案件是財產公司起訴業主收取物業費。業主經常通過被動參與物業費糾紛解決物業服務質量和房屋質量問題。

（二）業主、物業服務企業的權利認知存在偏差

一些物業管理公司有不合理收取物業費的現象.通過對案件樣本的分析，發現一些物業服務公司普遍存在物業管理費制度不足和管理混亂的問題。由于房屋，照明和公共設施的不合時宜的維護，任意擴大收費范圍，提高收費標準，任意建設和改變房屋和公共設施的使用等，都被拒絕了，混亂加強了業主和物業服務公司。這種矛盾不利于“案件被封閉”。業主與物業公司之間的關系不明確，權利已確定。通過上述分析，可以發現大多數業主并不清楚他們與物業服務公司之間的關系。爭議發生后，由于司法訴訟費用高昂，他們傾向于關注投訴權。這在一定程度上解釋了。樣本案例中絕大多數業主是物業服務公司起訴支付物業費和被動訴訟的案件。

三、物業費糾紛中抗辯主張的合法性判定與規制

（一）建議物業服務不符合標準，服務質量有缺陷

在實踐中，一般情況是物業服務企業起訴業主支付物業費。業主未能達到業主提供的物業服務的法定或協議標準，或服務質量不足以拒絕支付辯護費或減少物業費。法院很少采用業主的這種辯護。由于廣泛的物業服務項目和相應的標準，由于業主的個人感受不同，很難有一致的標準。考慮到社區財產糾紛涉及更多業主，豁免或降低物業費用標準將不可避免地影響財產。公司的服務質量和業主的整體公共利益。

（二）建議物業服務項目的價格計算基礎不符合

如果物業公司在訂立物業服務合約時屬于欺詐行為，則物業服務項目的價格計算基準并不匹配。如果物業公司計算物業服務價格的電梯數量和泵機組數量與實際價格不符，則應根據實際數量重新計算價格。根據“合同法”，物業服務企業有權要求人民法院或仲裁機構變更業主在欺詐情況下訂立的合同。

應當指出，由于欺詐而撤銷和變更的權利為1年，“合同法”第55條第1項的規定，享有撤銷權的一方知道或應當知道撤銷的日期。如果撤銷權在一年內未行使，撤銷權即告終止。業主的變更權利取決于業主會議的決定。該過程復雜，困難且耗時。由于排除期限，所有者的權利變更很容易消除。因此，在試驗實踐中，排除了變化期的開始時間。排除期的起點由業主會議決定，以確定物業公司的欺詐行為。

（三）承諾逾期付款費用太高

當物業服務企業追討業主所欠的物業服務費時，將要求業主按照合同承擔相應的滯納金。延遲付款費的性質實際上是所有者未履行合同時必須承擔的違約賠償金。業主應承擔負擔;如果合同沒有規定延遲付款費用，物業服務企業無權收取滯納金。作為違約賠償金的一種形式，逾期付款費用適用于違約賠償金的相關法律標準。

根據違約金的法律規定，業主主張延遲支付費用一般會減少。“合同法”第114條規定，業主可以要求法院減少過高的滯納金;“合同法”的司法解釋規定，當事人約定的違約金超過損失的3%，一般可以被認定為“過高于合同法第114條第2款規定的損失。”值得注意的是，在審判實踐中，法律上傳喚所有人拒絕出庭，法院將依法缺席審判。如果物業服務企業按照合同的延遲付款方式主張權利，雖然商定的標準明顯過高，但是如果法院沒有出庭，則應當減少原告要求的違約賠償金額。在實踐中，意見是不同的。筆者認為，根據公平原則，應當減少過高的違約金。

參考文獻：

[1]周睿.論物業服務合同履行中的抗辯權的行使與限制[D].湖南師范大學，2014.

[2]涂杰云.論物業服務合同履行中的抗辯權[D].西南政法大學， 2012.

[3]王瀟雅.論物業服務合同履行中的抗辯權[J].商洛學院學報，2015 （3）：93-96.

[4]熊進光.物業服務合同抗辯權的行使與限制——兼評《審理物業服務糾紛案件的解釋》第5、6條[J].現代法學，2010，32（3）.

[5]顏雪明.從實務角度看物業服務司法解釋的亮點與不足[J].法律適用，2009（7）：20-23.