淺析商品房預(yù)售制度廢存

馬曉瑜 雷鼎

摘 要：商品房預(yù)售制度從上世紀(jì)九十年代傳入以來，一直存續(xù)到現(xiàn)在，推動了中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，其弊端在不斷的發(fā)展過程中逐漸顯露出來，一直為人們所詬病。商品房預(yù)售制度的存廢問題成為爭議的熱點(diǎn)。

關(guān)鍵字：商品房預(yù)售制度;利弊;存廢

一、商品房預(yù)售制度的含義及歷程

商品房的出售一般分為現(xiàn)售和預(yù)售兩種，目前高達(dá)90%以上的開發(fā)商都選擇使用商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制度就是指在房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋建設(shè)過程中將還未竣工的商品房預(yù)先售賣給房屋購買者的一種售房模式。預(yù)售制度始于20世紀(jì)50年代香港”賣樓花“，即售樓者將房屋分間分室的出售給購房者。這種售房模式在90年代傳入中國大陸，迅速得到了開發(fā)商和購房者的青睞，在發(fā)展過程中，我們學(xué)習(xí)借鑒內(nèi)外國的經(jīng)驗于1994年頒布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，其中明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件和監(jiān)管等方面的問題，中國大陸由此確立了商品房預(yù)售制度。

二、商品房預(yù)售制度的利弊分析

（一）商品房預(yù)售制度的利處

上世紀(jì)九十年代，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，大部分人涌向城市，許多城市住房緊張，城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，預(yù)售制度的出現(xiàn)就很好的解決了當(dāng)時出現(xiàn)的住房問題，同時能夠有效的加速中國房地產(chǎn)市場資金的流通，促進(jìn)資金的流轉(zhuǎn)，活躍房地產(chǎn)市場。此外對于那些收入較低，消費(fèi)能力較弱的群體來說，預(yù)售制度無疑為他們提供了一條康莊大道，解決了住房難的問題。另外，開發(fā)商能夠有效的解決融資問題。開發(fā)商在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中資金的需求量較大，而且在整個開發(fā)過程中，除了向銀行貸款之外，開發(fā)商的融資手段比較狹隘。而預(yù)售制度就很好的解決了開發(fā)商融資難的問題。購房者預(yù)先交付房款，開發(fā)商利用預(yù)付款進(jìn)行開發(fā)。融資問題不再成為開發(fā)房地產(chǎn)的攔路虎。

（二）商品房預(yù)售制度的弊端

經(jīng)過不斷發(fā)展，我們也能逐漸看到預(yù)售制度帶來的更多的弊端。其主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

加大了購房者的風(fēng)險。購房者與開發(fā)商二者之間信息不對稱。消費(fèi)者與開發(fā)商之間是預(yù)先付支部分房款后交付房屋的交易方式，中間間隔時間相對較長，購房者往往看不到實(shí)物，房屋的質(zhì)量問題令人堪憂，開發(fā)商偷工減料，經(jīng)常會出現(xiàn)一些房屋的建設(shè)質(zhì)量問題。此外，還存在有交房時與約定的面積、配套設(shè)施等不匹配的現(xiàn)象。另外，開發(fā)商在收取預(yù)付款之后的用途也不一定會真正的利用到房屋建設(shè)上，消費(fèi)者沒有切實(shí)的監(jiān)督權(quán)，開發(fā)商存在攜款潛逃的可能。因為監(jiān)管不利、法律制度不健全等多方面原因，使得購房者的合法權(quán)益沒有得到有效的保護(hù)，維權(quán)的成本較高，增加了他們本不必承擔(dān)的風(fēng)險。

政府的監(jiān)管任務(wù)加重，預(yù)售制度存在風(fēng)險較大，對消費(fèi)者的合法權(quán)益具有危險性，加上我國法律對于商品房預(yù)售的規(guī)定存在有大量漏洞，所以我們需要政府提供高出一般水平的監(jiān)管，這會增加管理成本，有的政府則會因為不愿意承擔(dān)多出的費(fèi)用而疏于監(jiān)管，從而造成安全隱患。

企業(yè)的運(yùn)營危險和金融體系信貸的風(fēng)險增加。開發(fā)商通過預(yù)先收取房款，獲得資金，再與建筑商之間簽訂墊資合同，開發(fā)商就可以低成本的從政府手里拿到土地，再將土地作為抵押物與銀行簽訂抵押合同，從而啟動開發(fā)項目。而在此過程中開發(fā)商自身的資金鏈條是非常薄弱的，運(yùn)營的風(fēng)險也很高。另一方面，銀行的風(fēng)險也會因為抵押時的“虛擬房屋”在最后的建設(shè)中出現(xiàn)問題而變大，使得銀行的不良貸款率增加。

三、商品房預(yù)售制度的存廢

商品房預(yù)售制度出現(xiàn)的弊端不斷地暴露在公眾面前，由此，預(yù)售制度的呼聲也隨之呼出，尤其是2005年出臺的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中，中國人民銀行提出的取消商品房預(yù)售制度的建議，使得商品房預(yù)售制度的廢存成為了眾多學(xué)者所爭議的熱點(diǎn)話題。

主張保留的學(xué)者認(rèn)為保留預(yù)售制度可以保持目前我國頒布的各種商品房銷售政策以及商品房市場的穩(wěn)定性和持續(xù)性，如果盲目的取消，將會在一定程度上給商品房市場帶來沖擊，給開發(fā)商、消費(fèi)者、社會穩(wěn)定帶來困擾。很多學(xué)者認(rèn)為我國商品房預(yù)售制度之所以出現(xiàn)問題是因為我國有關(guān)制度和執(zhí)行上存在不完善，只要能夠完善制度缺陷，例如實(shí)施嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制、執(zhí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場信息披露機(jī)制等，并且有利的執(zhí)行就能夠符合我國房地產(chǎn)市場的需求。

而主張廢除的學(xué)者他們提出的觀點(diǎn)與保留論的觀點(diǎn)又是截然不同的。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)基本飽和的狀況，他們認(rèn)為取消預(yù)售制度是大勢所趨，因為商品房預(yù)售的本質(zhì)就是賣期房，其正常的運(yùn)轉(zhuǎn)時需要建立在兩個基礎(chǔ)之上，其一，商品住宅市場出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象;其二，社會信用體系完備而有效。但是由于我國的制度起步較晚，相關(guān)對的法律制度不健全等缺陷，使得我國的商品房預(yù)售的市場出現(xiàn)混亂，降低了我國房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，削弱了行政機(jī)關(guān)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控功能，形成房地產(chǎn)市場的安全隱患。

筆者認(rèn)為預(yù)售制度現(xiàn)階段還是有其存在的必要的，首先是因為房地產(chǎn)市場作為政府重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，如果貿(mào)然的廢除，將會對我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來動搖，造成經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性和不持續(xù)性，影響金融市場的穩(wěn)定與運(yùn)行;其次，預(yù)售制度所呈現(xiàn)的弊端并不是存在于該制度本身，是由于不完善的法律、缺乏監(jiān)管的市場制度以及魚龍混雜的房地產(chǎn)市場秩序造成的，政府只要總結(jié)經(jīng)驗，高瞻遠(yuǎn)矚，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，進(jìn)行預(yù)售制度的改革，建立完善的法律體系，形成穩(wěn)健運(yùn)行的房屋預(yù)售體系，在一定程度上就可以避免現(xiàn)階段出現(xiàn)的弊端，并且防患于未然;最后，預(yù)售制度是歷史發(fā)展的產(chǎn)物，只有到達(dá)一定的階段，即中國房地產(chǎn)市場的完善，才可將其從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展舞臺上移除，不可貿(mào)然行動。

四、結(jié)束語

商品房預(yù)售制度雖然存在有諸多的弊端，但現(xiàn)階段來說，我們不能貿(mào)然取消該制度，但可以通過調(diào)整相應(yīng)的政策制度，完善有關(guān)預(yù)售制度的法律法規(guī)，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的信用征信體系，規(guī)制房地產(chǎn)市場的秩序，提高市場的準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)市場公平、公正、公開，保障市場的良好運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊繼慧.完善我國商品房預(yù)售制度的司法建議[J].遼寧公安司法管理干部學(xué)院學(xué)報，2010.

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