借名購房協(xié)議法律效力分析

摘 要：借名購房行為根據(jù)房屋性質可以分為借名購買政策性保障住房和借名購買普通商品房。對于借名購買政策性保障住房，因違背公序良俗，借名購房協(xié)議應當認定為無效;對于借名購買普通商品房，因只涉及雙方當事人的利益，借名購房協(xié)議應當認定為有效，并且協(xié)議為借名人提供了主張所有權轉移登記的債權請求權基礎。

關鍵詞：借名購房協(xié)議;效力

中圖分類號：D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）05-0119-02

作者簡介：周瀅瀅（1989-），女，漢族，江蘇南通人，研究生，南京公證處，公證員助理，研究方向：經濟法學、公證實務。

隨著國十一條、新國十條、9.29新政、新國八條、新國五條、各地政府限購令的實施，調控政策逐步升級，遏制了房價的過快上漲，促進了房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。然而個別購房者在不符合限購政策的條件下，以其它具有購房資格主體的名義買房，通過“借名”形式規(guī)避政策上的限制。

所謂借名購房，即名義購房人（又稱出名人）根據(jù)其與實際出資人（又稱借名人）之間的借名購房協(xié)議，以自己的名義與售房人簽訂房屋買賣合同，并將房產登記在名義購房人名下的行為。根據(jù)借名原因的不同，借名購房可分為規(guī)避限購政策型借名購房、回避貸款限制型借名購房、為享受購房優(yōu)惠型借名購房及其他;而根據(jù)房屋性質，可分為借名購買政策性保障住房、借名購買普通商品房[1]。這種行為是否符合法律規(guī)定，借名購房協(xié)議是否有效，法學理論和法律實務屆尚沒有達成統(tǒng)一觀點。

一、借名購房協(xié)議是否因違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效

就借名購買經濟適用房等政策性保障住房而言，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經濟適用住房管理辦法》等明確了申購經濟適用房的條件，例如申購人必須具備當?shù)貞艨?、名下無房、收入低于一定水平等，若無購房資格主體借名購買經濟適用房實際上是占用了出名人購買經濟適用房的名額，違反了上述有關規(guī)定;就購買普通商品房而言，全國各地“限購令”主要有兩種形式：一是對購房主體，比如購房者必須具備本地戶口或繳納社保;二是購買數(shù)量，如一戶居民最多允許購買2套普通住房。具體通過戶籍限制、信貸差別、住房公積金貸款政策來區(qū)別首次購房與二次購房的條件，達到對二次購房加以限制的目的。借名購房行為，雖然表面上是出名人的第一次購房，但事實上是借名人的再次購房，從本質上說還是違反了“限購令”中對有房者二次購房的限制。因此有學者認為，借名購房協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因而是無效。

對此，筆者持不同意見：《經濟適用住房管理辦法》等系部門規(guī)章，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇;限購措施屬于經濟政策范疇，借名協(xié)議未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，所以有效。

二、借名購房協(xié)議是否因違背公序良俗而無效

經濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房[2]，有著嚴格的準入和退出機制?！督洕m用住房管理辦法》第二十五條[3]對申購主體限定了條件，目的是解決城市低收入家庭住房困難問題。因此，還有觀點認為，允許借名購買經濟適用房侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買權，違背公序良俗，應確認購房協(xié)議無效。司法審判中，大多數(shù)法院也是不支持借名購買經濟適用住房的行為。有學者指出可以通過適用法律行為轉換制度使得無效的借名購房協(xié)議變?yōu)橛行?。具體而言，借名購房協(xié)議中約定“5年后（或條件具備后）出名人應當將房屋所有權及占有轉讓給借名人”或者“限購令取消后（或借名人具備購房資格后）出名人應當將房屋所有權轉讓給借名人”，從而使無效的經濟適用房借名購房合同轉換為有效的較長履行期限的房屋買賣合同[4]。即使“借名合同中約定所購房屋歸借名人所有，由借名人占有、使用”，可基于違背了經濟適用房的保障性住房性質違背公序良俗而認定無效。但根據(jù)合同法部分無效規(guī)則，并不影響5年后或符合購房資格后，出名人應當將房屋所有權轉移給借名人的效力，該部分仍然是有效[5]。

筆者認為，借名購買經濟適用房不能適用法律行為轉換制度。經濟適用住房申購主體限制條件是初始申購環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)必須占用出名人的購房資格，方可向房地產開發(fā)商或者經濟適用住房管理實施機構申購房屋。而法律行為轉換制度并沒有否認因購房者不具備資格而購買行為無效，而是認為在初始申領環(huán)節(jié)結束，5年后再由出名人將房屋所有權及占有轉讓給借名人，這只是雙方將產權過戶至借名人名下的轉讓手段而已。另外，各地對經濟適用房的轉讓限制并沒有完全禁止，在符合一定條件的情形下，經濟適用住房是可以上市交易的，因此在轉讓環(huán)節(jié)不存在借名購房的基礎。綜上，筆者認為借名購買經濟適用房存在的環(huán)節(jié)是僅僅初始申購環(huán)節(jié)而非轉讓環(huán)節(jié)，沒有必要適用法律行為轉換制度。借名購房經濟適用房侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買權，擾亂公共秩序，違背公序良俗，應確認購房協(xié)議無效，并且無法通過法律行為轉換使得無效的借名購房協(xié)議變?yōu)橛行А?/p>

為規(guī)避房產限購令的借名購房是否違背公序良俗，理論和實務存在不同觀點。學者楊代雄[6]認為限購令目的在于調控房地產市場，以在特定的時間和特定的區(qū)域內抑制房價過快上漲，遏制房地產市場的炒作現(xiàn)象，引領房地產市場資源配置向剛性需求傾斜，其初衷是為了維護房地產領域的公共利益。因此，從公序良俗角度考量，旨在規(guī)避房產限購令、信貸政策的借名合同是無效的。而學者冉克平持不同意見，其否認房地產調控政策的合理性，從而主張規(guī)避限購令的借名合同有效[7]。筆者支持學者冉克平所主張的規(guī)避限購令的借名購房協(xié)議有效的觀點，但理由與之不同。第一，必須承認限購令的實施對于抑制過熱的房價功不可沒，成為了宏觀調控領域中調節(jié)房產市場的一把利器。在市場失靈的情況下需要積極發(fā)揮宏觀調控的作用，我國房產市場的飛速膨脹與供給與需求的嚴重失衡、信貸政策的資金支持、投機行為和土地財政的大量存在這些因素緊密相關。而限購令的合理性也正是基于其內容充分考慮到房價上漲的因素。通過對炒房行為和投機行為的打擊，以及保障性住房等住房結構的調整，來解決房產的供需矛盾;嚴格的差別化信貸政策，避免了寬松的信貸政策給投機性行為帶來的便利，從而抑制房產市場的泡沫;對土地轉讓、出讓的嚴格限制，打壓了土地財政中恣意改變土地用途，而抬高房價的行為。第二，從私法自治的角度看，借名人之所以能夠在實質上享有購房的優(yōu)惠條件，規(guī)避不利限制，是出名人自愿放棄自己享受優(yōu)惠條件的權利所致的，并且借名購房協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，沒有擾亂公共秩序;第三，從房產調控政策來看，借名購房情形下調控的對象從借名人轉移至出名人的身上，具體體現(xiàn)在出名購房人日后自己購房時會受到限購、限貸政策的影響，調控總量上看并未減損，國家的房產調控政策包括限購、信貸等政策也并未落空;第四，從司法實務的角度看，法院大多認可違反房產調控政策的借名購房協(xié)議，有些法院將借名買房理解為“轉讓購房指標”;有些法院則基于實際購房人在購買房屋的時候已經符合購房條件，從而認定借名合同有效;第五，借名購買普通商品房，可采取學者楊代雄的觀點，根據(jù)法律行為轉換規(guī)則，雙方可以約定限購令取消后或者是借名人具備購房資格后，出名人應當協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

三、借名購房協(xié)議是否因虛假意思表示而無效

虛假意思表示是指行為人與相對人都知道自己所表示的意思并非真意，通謀作出與真意不一致的意思表示?！睹穹倓t》第一百四十六條明確指出雙方以虛假意思表示實施的民事法律行為無效。

筆者認為，借名人與出名人之間的借名購房協(xié)議、出名人與售房人之間的房屋買賣合同均不構成虛假意思表示。借名人由于特定原因與出名人達成借名購房協(xié)議，其目的就是為了借名購得房屋，雙方意思表示真實;出名人與售房人之間達成的房屋買賣合同，雖然是基于前述合意，但出名人從售房人處購得房屋的意思表示也是真實的。因此，借名購房關系中的相關合同均不構成虛偽意思表示。

四、借名購房協(xié)議是否因惡意串通，損害他人合法權益無效

惡意串通與虛假意思表示相似之處在于通謀性，但就通謀的具體內容不同。前者雙方都同意法律行為不發(fā)生表面行為的效力;后者行為人追求惡意串通行為導致?lián)p害他人利益的效果意思是真實的[8]。

筆者認為，一般而言，借名買房當事人真意即在于訂立買房合同取得房屋，雙方雖有通謀之嫌，但罕有以此損害買房合同相對人利益的，故僅在確有惡意串通損害他人合法權益情形時，才能依此否定借名購房協(xié)議的效力。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]馬一德.借名買房之法律適用[J].法學家，2014（06）：134.

[2]《經濟適用住房管理辦法》第二條.

[3]《經濟適用住房管理辦法》第二十五條.

[4]楊代雄.借名購房及借名登記中的物權變動[J].法學，2016（08）：29.

[5]楊代雄.借名購房及借名登記中的物權變動[J].法學，2016（08）：29.

[6]楊代雄.借名購房及借名登記中的物權變動[J].法學，2016（08）：30.

[7]學者冉克平認為在自由市場，政府為保障住房攻擊，資助的手段包括提供公共住房或房租補貼等方式，這是源于政府的稅收，而不包括限購這一明顯過度干擾市場經濟自由及侵蝕財產權制度的手段.我們各級地方政府為達到抑制房價的目的，采取“限購令”的形式管制房地產市場，是否符合比例原則本身是存有疑問.冉克平.論借名實施法律行為的效果[J].法學，2014（02）：90.

[8]李永軍.法律行為無效原因之規(guī)范適用[J].華東政法大學學報，2017，20（06）：73.