民營房地產開發企業加強內部控制的措施

王永娜

摘要：企業風險管理旨在識別可能會對企業產生影響的潛在事件，把風險的不利因素控制在企業的可承受范圍之內，為實現企業目標提供合理保證。內部控制是企業風險管理的重要組成部分。房地產開發企業通常具有資金密集、項目開發周期長、杠桿率普遍較高的特征，其經營風險和財務風險相對較高。近幾年，隨著經營環境的變化，企業間的競爭越來越激烈，企業的經營風險越來越大，在這種情況下，加強企業內部控制顯得非常重要。本文分析了我國民營房地產開發企業內部控制中的常見問題，并提出了解決問題的建議。

關鍵詞：民營房地產企業;內部控制

一、引言

在現代企業的管理活動中，風險管理是一項重要的內容，對企業可控風險進行管理的有效措施是加強企業內部控制。良好的內部控制體系能夠對企業經營管理的合規性進行控制，能夠確保企業資產的安全性，保證企業財務報告信息的完整性與真實性，從而達到提高企業經營效率、促進企業發展戰略目標的實現。但是，目前我國民營房地產開發企業的內部控制還存在諸多問題，這對企業長期發展戰略的實現極為不利。

二、民營房地產開發企業內部控制的常見問題

（一）經營管理者對內部控制認識不足，內部控制環境薄弱

過去20多年在我國經濟高速發展的經營環境下，多數民營房地產開發企業在其內部控制制度缺失或者不完善的情況下，依靠業務拓展就能為企業帶來豐厚的回報，這些企業的老板和重要管理人員認為建立和實施內部控制需要投入大量的人力物力財力，并且短期內企業的經營業績并不會因此而發生重大改善，這使得內部控制不為這些企業所重視。另外，目前我國部分民營地產企業為家族企業，其重要管理人員多數為家族成員，所謂“打虎親兄弟，上陣父子兵”，部分民營地產企業的重要管理人員多數為追隨老板多年的老部下，這些企業的老板和重要管理人認為實施內部控制是對“自己人”不信任的表現，內部控制的實施會使重要管理人員產生抵觸情緒。

（二）風險評估不到位

地產項目投資額大、建設周期長、資金周轉慢，其經營成果受宏觀環境的影響較大，房地產企業經營風險大;同時多數地產企業杠桿率高，財務風險也比較大，很多民營地產公司因激進舉債致使企業資金鏈斷裂，紅極一時的順馳地產就是其中之一。但多數民營房地產開發企業在開發投資和債務籌資時，并沒有做科學的風險評估，風險評估僅靠老板的個人經驗，這勢必會給企業的發展造成不利的影響。

（三）控制活動不健全

內部控制活動一般包括不相容職務分離控制、會計系統控制、預算控制、績效考評控制等。我國多數民營房地產開發企業的控制活動主要存在以下問題：不相容崗位未分離，人員職責交叉過多;會計系統控制不完善，尤其是沒有建立有效的資金控制制度;預算控制存在缺陷，項目預算和年度預算無法銜接。這很大程度是企業為了節約顯性內控相關成本，沒有設立相關的制度活動;或者制度活動設置不合理、執行不到位。

（四）信息與溝通環節存在問題

因為房地產開發項目建設周期長，且多數項目是跨地區、跨省份建設經營的，這無形中加大了企業信息溝通的難度。目前我國多數民營地產企業尚未建立現代化的信息管理系統，雖然有的房地產企業建立了信息管理系統，但是在構建的過程中缺乏規劃或規劃缺乏合理性，使得其內部出現了信息孤島現象，還有的存在重復建設的情況。有的民營房地產開發企業購買并安裝了相應的會計核算系統、預算控制系統、銷售系統等不同的操作系統，但是各個操作系統之間在操作上、指標口徑上并不匹配，導致系統效率低下，內部控制出現“真空”地帶。

（五）缺乏有效的內部監督

對企業內部控制的監督主要依靠內部審計來實現。目前，我國多數民營房地產開發企業的內部監督存在以下幾種情況：未設立內部審部門;企業雖然設置內審部門，但該部門隸屬財務部，這使得內審部門缺乏獨立性，內審部門的工作無法做到公平公正;企業設置了內審部門，且內審部門隸屬董事會，內審部門的獨立性得到了保證，但內審部門成員大多只有財務或審計等專業背景，勝任能力不足，這主要是因為房地產開發企業經營業務復雜，包括征地、拆遷、勘測、設計、施工、銷售、售后等環節，這要求內部審計人員應同時具備財務知識和業務知識。

三、民營房地產企業加強內部控制的措施

（一）提升經營管理者對內部控制的重視程度

企業是全體員工賴以生存的基礎，合適的內部控制有利于企業提高經營效率和效果，企業發展好了，企業領導者、重要管理人員和基層員工才能受益，正所謂“皮之不存，毛將焉附”。另外，萬通地產董事長馮侖提出的“以江湖方式進入，商業方式退出”的理論也是“處理觀念不一致”的一種方式。“風物長宜放眼量”，為了企業的長期效益，民營房地產企業領導者可以借助“外腦”，與重要管理人員一起打消顧慮，理清觀念，深刻認識近幾年房地產行業經營環境的變化。內部控制能有效控制企業的內部風險，應為企業所重視和運用。企業應學習先進的內控思想和經驗，綜合考慮成本與效益，建立適合企業的內控制度，實現企業業務流程的優化，提升內控短期和長期效益，降低內控的實施難度，提升企業和業務部門的風險承受能力。

（二）健全風險評估機制

風險評估是實施內部控制的重要環節，主要包括目標設定、風險識別、風險分析和風險應對。鑒于房地產開發行業的經營風險和財務風險都比較高，所以民營房地產開發企業有必要健全風險評估機制，分析影響企業項目投資、建設、銷售、資金籌措等環節的內外部風險，識別哪些風險是企業可以規避的，哪些風險是企業無法規避的，進而制定相應的應對策略。如在項目投資決策時，企業需要分析國家宏觀經濟政策，項目所在區域的經濟水平、競爭情況、監管要求、市場需求等外部因素，同時還要分析企業的資質、項目負責人選的勝任能力等內部因素，進而預估項目資金投入、產品銷售、回款時間等情況，確定項目的可行性，避免出現投資決策失誤，經營風險加劇的情形。如企業在籌措資金時，需要分析不同籌資方式及其對應的風險，盡量避免單一的融資渠道，同時還應設置負債率預警指標，避免出現過度負債經營，財務風險過高的情形。

（三）設立有效的控制活動，提高控制活動的執行力度

控制活動是企業將風險控制在可承受范圍之內的具體措施。針對上文提及的問題，民營房地產開發公司應根據企業的實際情況，結合成本效益原則，設立以下控制活動：重要的不相容崗位應做到職務分離，確有困難的，應采取替代性的控制措施，定期或不定期的對相應人員的工作進行獨立的監督檢查;加強會計系統建設，提升會計控制力度。在資金管理方面，企業可以建立統一結算中心以實行資金的集中管理，統收統支，降低擅自動用資金的風險，減少現金的使用頻率，減少舞弊的可能性;采用滾動預算與定期預算相結合的模式進行預算控制，實現項目預算和年度預算有機結合，提升預算控制的有效性;建立與內控相關的考核制度，提升內部控制的執行力度。

（四）完善信息溝通系統

信息與溝通是企業及時準確地收集傳遞與內部控制相關的信息，確保信息在企業內部、企業與外部之間進行有效溝通，是內部控制的重要條件。房地產項目多跨年、跨地區開發經營，完善的信息化系統是房地產開發企業信息傳遞的保障。民營房地產企業可以根據企業的實際情況，盡可能的建立完善的信息系統，實現業務模塊的整合以及各部門的信息共享。出于成本效益考慮，企業可以購買不同企業的軟件，但在購買前，需要事先確定不同軟件之間的接口如何接通，指標口徑如何統一等問題，以避免出現上文提及的問題。

（五）加強內部監督

內部監督是企業對內部控制的建立與實施情況進行監督檢查，評價內部控制的有效性，及時發現問題、糾正偏差、修訂并完善內部控制，是實施內部控制的重要保證。針對上文提及的問題，民營房地產開發企業應建立內部審計部門，并保證內部審計部門的獨立性;定期對內審部門人員進行業務培訓，提高其專業能力和職業道德素養，使其具備相應的勝任能力。另外，在加強內部審計的基礎上，企業還可以利用外部審計的方式加強對內部控制的監督，及時發現內部控制的設計缺陷和執行中的問題，予以改進或修正，進一步完善企業的內部控制。

參考文獻：

[1]林永強.淺談民營房地產企業內控制度存在的問題及對策[J].經貿實踐，2018 （4）.