“營改增”后房地產企業的稅務籌劃

殷梅

摘要：自“營改增”稅制改革實施后，我國各個行業均受到了一定的影響，并隨之進行了行業深化轉型。房地產行業也不例外，作為我國支柱型產業的房地產行業應該在“營改增”后積極的采取一定的措施，降低稅制改革對企業的影響。筆者針對“營改增”后對房地產企業稅務籌劃的影響進行了探究與分析，并提出了“營改增”后房地產企業稅務籌劃的有效措施，希望有助于房地產企業稅務籌劃的順利實施。

關鍵詞：“營改增”;房地產;稅務籌劃;影響;有效措施

隨著“營改增”稅制改革不斷的推行，增值稅納稅的范圍隨之不斷的擴大，如何做好“營改增”后的納稅工作成為大部分企業財務管理中的一項重點內容。房地產是一種較為特殊的行業，在經營與管理上相對較為復雜，尤其是在稅收成本方面。因此，房地產企業應該全面的認識到“營改增”后稅務籌劃工作的重要性，并對其引起高度的重視，以此更好的應對“營改增”所給企業帶來的不利的影響，從而提高房地產企業的經濟收益。

一、“營改增”概述

“營改增”是營業稅改征增值稅的簡稱，也就是將企業以往需要繳納的屬于營業稅的應稅項目改變為增值稅的范疇。其目的是為了有效的解決以往各個行業中存在的充分納稅的現象，以此促使社會形成一個更加良好的循環，有效的緩解企業的納稅負擔。隨著“營改增”的全面推行，各行各業均在其背景下，根據自身的經營特點進行了適應與實施。房地產行業自然也對自身存在的稅制問題進行了深入的反思與分析，以往的工作模式在“營改增”實施后，不但未能夠在一定程度上降低房地產企業的納稅負擔，反而增加了企業納稅金額。因此，房地產企業應該針對自身存在的問題，提出有效的解決方案，以此更好的適應現階段的稅制，從而從真正意義上緩解自身的納稅負擔，提高企業的經濟效益，促使“營改增”實施的重要意義得以充分的發揮。

二、“營改增”對房地產企業稅務籌劃的影響

在以往的稅制中，房地產企業營業稅的稅率為5%，“營改增”后，房地產企業增值稅銷項稅率為11%，這就需要房地產企業通過獲取增值稅專用發票來抵扣進項稅額，以此有效的降低企業的稅務壓力。“營改增”后給房地產企業稅務籌劃帶來了諸多的影響，主要表現在以下兩個方面。

（一）建筑成本方面

“營改增”對房地產企業建筑成本的影響主要表現在兩個方面：一方面是給建筑原材料采購帶來的影響。對于房地產企業來說，原材料采購的成本在其整體成本中占據著較大的比重，“營改增”后，企業成本的支出也隨之發生了一定的變化。房地產行業在進行原材料采購時，不僅僅需要采購大量的主要建筑原材料，像水泥、鋼筋等，同時還需要采購許多較為零散的原材料，像五金配件等。然而，部分規模較小個體商戶很難為其提供增值稅專用發票，這就致使房地產企業在納稅時，很難實現進項稅額的抵扣，從而造成房地產企業稅收成本的增加。另一方面在于房地產企業實際施工工人方面。房地產企業重要的一項成本支出就是支付給施工工人的勞動薪酬，大部分房地產企業的施工工人來源于農民工，農民工一般學歷較低，沒有固定的勞務公司，并且具有較大的流動性。因此，房地產企業在納稅時很難提供可抵扣進項稅額的增值稅專用發票，這無疑加大了企業的建筑成本。

（二）現金流方面

房地產企業在經營方式上具有一定的特殊性，一般可以對自身的產品通過預售的方式來銷售，預售就需要房地產企業預先繳納一大筆相應的納稅金額，而這筆成本費用在企業的現金流中占有較大的比重，會給房地產企業現金流的正常運行帶來一定的負擔，只能夠在完成施工，收回工程款后才可以抵扣這部分稅款[1]。例如：某房地產企業，其年度銷售收入為1800萬元，成本費用為800萬元，“營改增”后，增值稅銷項稅率為11%，進項稅稅率為17%，原營業稅率是5%，其他變動的因素忽略不計，那么在實施“營改增”前，該企業需要繳納的稅額為90萬元，而實施“營改增”后，應繳納的稅額為71.38萬元，由此可見，對于一些較小規模的房地產企業來說，“營改增”的實施給企業帶來的積極影響要大于不利的影響，其納稅負擔將會有所降低。然而，這僅僅是在進項稅額可抵扣的金額在總營業額中占有較大比重是，才能夠實現“營改增”后的房地產企業納稅負擔降低的目的，因此，“營改增”后對房地產企業稅務影響較大。

三、“營改增”后房地產稅務籌劃的有效措施

稅收籌劃是房地產企業內部管理的重要構成部分。“營改增”實施后，房地產企業應該加強稅收籌劃，有效的降低“營改增”稅制改革所給企業帶來的不利影響，以此促進房地產企業更好的發展。因此，在“營改增”后，房地產企業應該對稅務籌劃工作引起高度的重視，充分擴大企業的利潤空間。

（一）對企業內部的財務問題進行合理的調整

“營改增”實施后，房地產企業在新舊稅收制度銜接的過程中，面對這業務處理和稅務核算轉變的難題[2]。房地產企業若想實現“營改增”對企業不利影響的降低，就需要加強稅務籌劃，合理的調整企業內部的財務問題。例如：適當的調整房地產企業賬簿中的會計科目，同時加強對財務工作人員的培訓，組織其進行“營改增”稅制改革政策的深入學習，以便其能夠及時的、準確的處理“營改增”政策中的相關財務問題。“營改增”實施后，房地產企業的納稅負擔在很大程度上取決于抵扣進項稅額的情況，成分體現了增值稅專用發票的重要作用，因此，房地產企業在合理調整企業內部財務問題的過程中，應該注重提高票據管理水平。

（二）加強對風險的控制，防范稅務風險

隨著“營改增”的深入推行，給房地產企業帶來了不可避免的稅務問題。針對稅務風險，房地產企業應該及早做好準備和防范[3]。加強對風險的內部控制，做好“營改增”后防范稅務風險的有效對策。在遵守我國法律法規的前提下，合理的實施稅務籌劃。房地產企業收到增值稅專用發票時，應該進行仔細的審核，以此避免出現虛假增值稅發票，從而防范企業稅務風險。“營改增”后，房地產企業所面臨的稅務籌劃的風險增加，因此，房地產企業需要做到：首先，無論是大數額成本費用支出，還是小數額成本費用支出都需要進行稅收籌劃，以此有效的降低企業成本資金的投入。其次，在落實“營改增”的過程中，加強對稅務風險的防范，做好風險控制與管理的有效措施，在進行稅收籌劃的同時，還應該結合相應的法律法規對具體操作進行規范，以此有效的防范財務風險。

（三）擴大銷售渠道，創新銷售方案

近些年，網絡信息技術飛速的發展，其應用的范圍隨之不斷的擴大。房地產企業應該緊跟時代發展的步伐，加強網絡營銷技術的應用，擴大銷售渠道，合理的控制營銷成本[4]。在銷售方案上，應該對簽約銷售進行實施合理的控制，并以此進行稅務籌劃。房地產企業應該根據自身當月已經預先繳納的增值稅稅額，對簽約銷售進展的實際情況實施有效的控制，以此避免發生開具發票過于集中的問題出現，從而有效的防止企業現金流的正常運行受到“營改增”的影響。同時，房地產企業還應該合理的提高精裝修在地產銷售中的比重。創新銷售方案。對于精裝修房屋內的各種電器和裝飾材料等，可以通過增值稅專用發票進行抵扣，以此有效的降低房地產企業的納稅負擔。

四、結束語

綜上所述，“營改增”實施后，給房地產企業建筑成本、現金流等方面帶來了一定的影響。因此，房地產企業應該全面的認識到稅收籌劃的重要意義，合理的調整企業內部的財務問題，加強對稅務風險的防范，同時擴大銷售渠道，創新銷售方案，以此充分發揮稅務籌劃的重要作用，促使企業更好的適應“營改增”稅制改革，有效的緩解企業的納稅負擔，擴大企業經濟利潤空間，進而促進房地產企業可持續性的發展。

參考文獻：

[1]李金蔓.營改增后房地產企業稅務風險點分析與管控措施[J].經貿實踐，2018 （18）：86+88.

[2]丘愛芳.營改增后房地產企業稅務管理風險新特點分析和應對措施探討[J].現代經濟信息，2018 （05）：277.

[3]陳琳.營業稅改增值稅后房地產企業會計核算與涉稅處理分析[D].吉林大學，2017.

[4]劉鵬宇.“營改增”對房地產開發企業的影響及對策研究[D].云南財經大學，2017.