租房陷阱需警惕

方正宇

案情介紹

“現在想有套好房子住可真不容易啊?！边@次來咨詢問題的是一對年輕夫婦，妻子時不時發出前面那句感慨，而丈夫在整個過程中則顯得比較緊張，急于了解他們到底會面對什么樣的風險。

這對剛登記結婚不久的夫婦表示，由于當下房價遠遠超出了家庭的支付能力，所以他們打算先長期租賃一套房屋作為過渡?？墒钱斔麄兦巴课葜薪闄C構看房時，發現掛牌出租的房屋不是面積太小就是租金太高，又或者裝修太過破舊，實在不適合新婚夫婦居住。

就在此時，房屋中介突然向他們介紹起某個“長租公寓”的項目，并表示運營商是一家很有實力的機構。這對夫婦過去一看，發現戶型、地段還是裝修風格的確挺符合自己的要求，最關鍵的是，租金也在他們的可承受范圍之內。中介還表示，相比常見的“付三押一”（即房客首期需要一次性支付三個月租金和相當于一個月租金金額的押金），這家運營商非但不收取押金，而且還接受每月支付房租的方式。

剛剛聽到上述介紹時，這對夫婦幾乎有一種“天上掉餡餅”的感覺。然而到了簽約環節，中介除了拿出格式化的租房合同之外，又神秘兮兮地提供了一份租房貸款合同，上面要求房客在未來一年里向某個金融平臺分期償還貸款，每月償還金額跟房租相同。中介表示這是一種模式創新，還催著年輕夫婦趕緊簽約。

在連番催促之下，妻子原本已經打算馬上簽字，但丈夫怎么想都覺得不對勁：明明是租房，怎么突然變成了貸款？所以他找了個身邊沒帶證件的借口搪塞中介，表示兩天后再來簽約。然后離開中介之后，他立即拉著妻子前來找律師咨詢，想問問到底能不能簽下這種合同。

來一點家法

面對各種以創新名義推出的房屋租賃模式，有哪些風險是必須警惕和防范的？

律師分析

這對夫婦所提及的“長租公寓”模式，近年來已經在很多地方出現。該模式的基本框架是：首先，由運營商向擁有房屋產權的房東承租空置房產，而且通常會簽訂五年甚至更長時間的長期租賃合同;然后，運營商可能會對房產進行裝修處理，使其在市場上更符合潛在租客的需求;最后，運營商會以“二房東”的角色將房產在市場上掛牌出租，與房客簽訂合同并收取租金。

從理論上來說，這種模式似乎能形成三方獲益的結局：房東可以長期且省心地從運營商那里收到租金;房客能找到更多可供租賃的房源;而運營商也能賺到向房客收取租金與向房東支付租金之間的差價。但從法律上來說，相比原本僅僅發生在房客與房東雙方之間的傳統租賃關系，這種涉及到三方的新模式要復雜得多，隨之可能帶來不少額外的風險。

比如，有些“二房東”在向房東租房時，并未聲明未來會將房屋再次對外轉租。那么接下來的轉租行為，就可能因為未得到房東認可而在法律上無效。再比如，有些“二房東”從房客那里收取租金之后，卻未及時向房東支付租金，如果房東以此為由解除合同，那么實際支付了租金的房客也可能被趕走。

至于這對年輕夫婦所提到的租房貸款，更是一種需要警惕的新現象。從有些地方的實踐情況來看，“二房東”表面上似乎給予房客免除押金的優惠，但是當房客與金融平臺簽訂貸款合同之后，金融平臺會馬上向“二房東”支付全年的租金，然后按月要求房客償還相當于月租金的本息。從表面上看，房客的實際支付似乎并沒有增加，然而一旦“二房東”在短期內收取大筆款項后跑路，房東未來會因為拿不到租金而收回房屋，此時房客非但將面臨無家可歸的窘境，同時還需要繼續向金融平臺償還貸款，“天上的餡餅”也許會變成“地上的陷阱”。

當然，并非所有的長租公寓模式都必然蘊藏上述風險。但我們希望提醒房客的是，未來在承租房屋時，最好先問三個問題：“房屋是誰的？”“合同跟誰簽？”“房租付給誰？”如果這三個問題的答案并不一致，那就意味著整個法律關系會比較復雜，此時房客就必須提升自身的風險意識，在搞清楚其中的玄機之前，千萬不要輕易地在法律文件上簽字。