浙江溫州：物業(yè)困局待解

◎ 文 《法人》記者 肖岳

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)糾紛逐漸成為繼交通擁堵、環(huán)境惡化、人口膨脹等問題后的又一“城市病”。

引發(fā)物業(yè)糾紛的因素較多，除歷史遺留問題、相關(guān)法律規(guī)定尚未完善外，也與小區(qū)業(yè)主和物業(yè)雙方對服務(wù)與費用等信息的掌握不對稱有關(guān)，因此在緩解雙方關(guān)系時，小區(qū)的業(yè)委會則扮演著重要角色。

但恰恰基于此，新的問題逐漸顯現(xiàn)，如一些業(yè)委會成員私心作祟，違規(guī)動用維修資金、占有小區(qū)公共收入等行為，使本就脆弱的業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系進(jìn)一步惡化，因此如何規(guī)范各業(yè)委會的行為，如資金使用等，也成為另一待解難題。

業(yè)主維權(quán)不再單打獨斗

“我所住的小區(qū)，車位存在漏水現(xiàn)象，后來我就去找物業(yè)，希望他們能跟開發(fā)商溝通把問題解決，但物業(yè)公司一拖再拖，最后都快兩年了，才把問題解決。”溫州市鹿城區(qū)某小區(qū)業(yè)主王女士向《法人》記者抱怨道。

無獨有偶，家住太原市某小區(qū)的張先生向記者講道，其所住小區(qū)的樓層走廊儼然成了“儲物間”。

“很多雜物堆放在過道里，還有部分紙板，容易造成安全隱患。”張先生說他找過物業(yè)協(xié)商，但物業(yè)公司說，自己也有難處，比如雜物是業(yè)主堆放的，公司找到業(yè)主要求騰空雜物時，業(yè)主往往推托說不是自己的雜物，而一旦物業(yè)把雜物清走，業(yè)主就會找上門來，說自己東西沒了，對此物業(yè)也很“撓頭”。

值得注意的是，隨著《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等一系列法律法規(guī)的出臺，各省、市結(jié)合自身實際，制定相應(yīng)的條例，如《浙江省物業(yè)管理條例》《溫州市物業(yè)管理條例》《太原市物業(yè)管理條例》等形勢下，政府主管部門、業(yè)主和物業(yè)公司在設(shè)計物業(yè)建設(shè)、管理、糾紛等問題上已有法可依，但如物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)與業(yè)主糾紛解決機制等方面仍有待完善，這需要更具可操作性的標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則彌補。

在此情況下，以監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同為核心訴求的業(yè)主委員會，在緩解業(yè)主與物業(yè)關(guān)系上扮演了重要角色。2013年3月8日， 溫州市“鹿城區(qū)南塘5組團小區(qū)業(yè)主大會”成為全國首個擁有社團法人資格的業(yè)主大會，自此該業(yè)主大會有糾紛可獨立打官司，并可享受開立銀行賬號等法人權(quán)利。

在該業(yè)主大會取得社團法人資格的背后，與溫州市業(yè)主和諧生活研究會會長蔣成富的不懈努力密不可分，除身為該研究會會長外，他還兼任溫州市業(yè)主委員會協(xié)會以及鹿城區(qū)業(yè)主委員會協(xié)會負(fù)責(zé)人等職務(wù)，正是在其的呼吁下，以鹿城區(qū)南塘5組團小區(qū)業(yè)主大會為代表的一些業(yè)主大會，先后申請了社團法人資格，并陸續(xù)獲準(zhǔn)。

談及成立溫州市業(yè)委會協(xié)會的初衷，蔣成富向《法人》記者坦言，其曾于2007年擔(dān)任溫州東方大廈業(yè)委會副主任，為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，曾與物業(yè)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商等打過多場官司，但在當(dāng)時，由于業(yè)主大會不具有法人資格，常被法院以“訴訟主體不適格”為由不予立案，而與此相對應(yīng)的是業(yè)主與物業(yè)及開發(fā)商之間不信任甚至沖突卻普遍存在，考慮到業(yè)主勢單力薄，他便萌生了成立民間組織溫州市業(yè)委會協(xié)會幫助業(yè)主解決問題的念頭。

物業(yè)公司也有難言之隱

隨著2017年5月1日《溫州市物業(yè)管理條例》正式施行，界定了業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)的權(quán)責(zé)和義務(wù)，對規(guī)范溫州市物業(yè)管理，化解物業(yè)管理糾紛起到了積極的作用。

然而，《溫州市物業(yè)管理條例》實施近兩年來，隨著溫州市城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，各種物業(yè)管理糾紛也日益增多，并產(chǎn)生了不少新問題與新矛盾，其中包括業(yè)主自治組織不規(guī)范、物業(yè)專項維修資金續(xù)籌難、物業(yè)企業(yè)難收費等諸多問題。

《法人》記者注意到，在眾多物業(yè)糾紛中，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛多由于部分業(yè)主拒繳物業(yè)費為起點，拒繳的理由可能是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，而即便物業(yè)公司將業(yè)主告上法庭，敗訴后的部分業(yè)主拒不執(zhí)行判決，仍讓物業(yè)公司頭疼不已，在此狀況下雙方矛盾升級，甚至衍變成群體性事件。

而在業(yè)主與物業(yè)糾紛背后，大多數(shù)還是緣于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間溝通不暢，其中業(yè)主公平、公正、公開解決小區(qū)事務(wù)路徑的缺失也不容忽視。

“業(yè)委會協(xié)會的成立緩解了這些問題?！睖刂菸飿I(yè)協(xié)會會長李一文在接受《法人》記者采訪時表示，以往部分小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)不理解，認(rèn)為物業(yè)公司收取了服務(wù)費，只要居住中遇到問題，就氣沖沖找到物業(yè)問責(zé)，但有些問題并不是出在物業(yè)共用部分上，因此并不屬于物業(yè)維修范圍，但業(yè)主不理解，甚至停繳物業(yè)費，這往往使得雙方矛盾進(jìn)一步激化，而在業(yè)主委員會的介入下，雙方往往能達(dá)成和解。

“另外，從我們物業(yè)協(xié)會而言，主要是要建立行業(yè)自律公約和誠信機制。”李一文說，比如有些小區(qū)物業(yè)公司做得不好，業(yè)主或業(yè)主委員會提出異議，并通過投票想將其解聘，而物業(yè)公司不愿意退出，則由業(yè)主委員會協(xié)會和物業(yè)協(xié)會兩個民間組織進(jìn)行調(diào)停，通過講法律法規(guī)，使其退出。

此外，李一文指出，物業(yè)協(xié)會行業(yè)自律公約的建立，使得溫州市優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司有章可循，又有效限制了部分劣質(zhì)物業(yè)公司惡性競爭的行為，另外協(xié)會通過成立專家委員會，幫助中小企業(yè)，緩解技術(shù)、工程、招投標(biāo)等方面的運作經(jīng)驗不足現(xiàn)象，幫助會員企業(yè)制訂方案，提出合理化建議，降低運營成本，另外協(xié)會有法律委員會、咨詢委員會，有專業(yè)的律師來為會員企業(yè)解決欠款等問題。

解決問題很難一蹴而就

在較為完善的《溫州市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）出臺后，又有民間的業(yè)委會協(xié)會與物業(yè)協(xié)會作為業(yè)主與物業(yè)關(guān)系的潤滑劑下，業(yè)主與物業(yè)的糾紛逐漸減少，但隨著各個小區(qū)業(yè)委會的不斷成立，又有新問題出現(xiàn)。

4月14日，在一檔由溫州市人大常委辦公室與溫州廣播電視總臺合辦的《人民問政》欄目中，有關(guān)小區(qū)業(yè)主委員會財務(wù)管理混亂的案例引人深思。

在該案例中，位于市區(qū)飛霞南路的東方大廈原來每年光外立面的廣告收入就達(dá)六七十萬元，但財務(wù)提交卻一直困擾著業(yè)委會的工作。

據(jù)該節(jié)目講述，小區(qū)第六屆業(yè)委會成立于2018年11月，現(xiàn)任業(yè)委會主任董某卻說，第四屆業(yè)委會主任吳某，已經(jīng)卸任好幾年了，業(yè)委會也換了兩屆，但吳某手里還有100多萬元沒有移交，而這100多萬元屬于東方大廈所有業(yè)主。

《法人》記者注意到，根據(jù)《條例》第二十條規(guī)定，“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持備案證明向金融機構(gòu)申請開立賬戶。屬于業(yè)主共有的資金和經(jīng)營性收益，不得以任何個人的名義進(jìn)行儲存和管理。”此外，《條例》第二十二條中規(guī)定，業(yè)主委員會等業(yè)主組織及其成員不得有下列侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為：業(yè)主組織改選后或業(yè)主組織成員職務(wù)終止后拒不移交其所保管的屬于全體業(yè)主所有的財物、印章以及有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料等。

然而《條例》下，該款項的移交卻頗為曲折。節(jié)目中東方大廈現(xiàn)任第六屆業(yè)委會主任董某說，2013年東方大廈第四屆業(yè)委會到期卸任后，隨后成立的第五屆、第六屆業(yè)委會多次督促第四屆業(yè)委會主任吳某趕快移交這100多萬元，但屢屢碰壁。

“兩屆都過去了，錢都沒交，第六屆成立的時候，他（吳某）曾經(jīng)跟大家說過，第六屆成立以后，有對公賬戶，就把錢交出來，但是我們對公賬戶開立了，到現(xiàn)在錢也沒打進(jìn)來?！倍吃诠?jié)目上無奈道。

溫州迎來物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理潘岳飛在接受《法人》記者采訪時表示，《條例》施行后，細(xì)化上略顯不足，比如像以上的案例，業(yè)委會主任“挪而不用”，對這種情況，目前并沒有明確的法律條文規(guī)定，另外還缺乏懲罰性的條款，業(yè)主委員會由人組成，肯定要依靠細(xì)化的法規(guī)和處罰，扎好制度的籠子，而不是靠個人自覺。