智能化設計之消防安保中心機房設置技術分析探討

孫明顯

(卓展工程顧問(北京)有限公司上海分公司，上海200235)

0 引言

智能化弱電系統中消防安保中心機房的設置問題，需要針對項目特點仔細斟酌，多角度考慮問題，如某大型綜合體項目存在多個地塊，每個地塊內部業態眾多，應考慮如何設置消防安保中心機房的總控數量、分控數量、設置位置等一系列問題。

在規劃時，需要考慮資產剝離情況、建筑業態、物業管理形式以及設置機房產生的人力成本、占地面積、初投資費用等多個因素。若設置不合理，影響面比較大，如開發單位的初投資(包括增加的土建、機電以及智能化弱電系統本身的造價)；不符合今后物業管理模式，若返工改造，增加成本及項目進度；開發單位部分樓棟需要獨立出售，而弱電系統全混在一起實施，前期又沒有預留獨立管理的機房條件，造成資產剝離不清，影響售賣等。

本文是參照筆者所在單位參與的某農博展覽中心項目進行研究設計。設計過程中，綜合影響消防安保中心的各種因素，筆者所在設計團隊整理出可能產生的幾種方案，并進行對比分析，結合開發單位需求，最終選擇最適合本項目的解決方案。

1 項目簡介

項目分為1#、3#兩個地塊，地下2層，總建筑面積約139萬m2。1#地塊包括會展2層，商業裙房5層，T1(辦公+酒店 48層)，T2(辦公+酒店 40層)，T3(辦公24層)。3#地塊包括游樂場，商業裙房5層，T4(辦公 22層)，T5(SOHO辦公 26層)，T6(SOHO辦公28層)，T7(住宅25層)。

2 需求分析

結合項目特點，需要考慮整個項目(包括1#、3#兩個地塊之間)以及各地塊內的智能化弱電系統，筆者首先互聯互通，以便今后可以實現統一管理。

建筑項目業態包括會展、劇院、游樂場、商業、酒店、辦公、住宅、SOHO辦公等，業態眾多且部分運營管理要求高，故較多業態獨立物業管理的可能性非常高。即使市面有綜合業態管理強的物業管理公司，但鑒于本項目非常大，以及存在較多運營管理公司，同時需滿足后續招商靈活性，故需要多方面考慮，為各種可能性預留建筑機電條件。

項目自持/出租/出售情況:T5～T6 SOHO辦公單戶出售，T7住宅單戶出售，其余辦公塔樓可能獨棟銷售。項目在規劃機房時，尤其需要考慮獨棟銷售的情況，有可能某集團一次性買入一棟或幾棟，則單獨物業管理的可能性就較大，需要在這些樓棟塔樓投影范圍內規劃消防安保分控室的建筑機電條件。

前期規劃時，僅預留機房面積及機電條件，機房設備暫不設置，在確定獨棟銷售前，該機房可作為存儲室或者其他功能來使用。對于智能化弱電系統，筆者首先考慮:本棟弱電系統聯網線纜在連接到地塊的總控中心之前，先連接到此機房，經過設置中繼傳輸設備過渡，再連接到地塊總中心；一旦確定獨棟銷售、獨棟管理時，此機房即可直接通過中繼傳輸設備進行切分，一端連接到即將安裝的機房弱電設備上，另一端仍然與地塊總機房互聯互通。

圖1 消防安?？刂剖以O置架構圖(一)

3 方案選擇

消防安保中心的設置，主要結合資產剝離、建筑業態以及相應設置情況下物業管理、人力成本、機房占地面積、初投資費用等因素綜合考慮。接下來就從資產剝離、建筑業態等幾個方面進行方案規劃。

(1)方案一，以資產剝離為主要因素角度。

1#、3#各設 1間總消防安保控制中心(2間)，分別管理各個地塊的消防/弱電(含安防)系統。各塔樓各業態均單獨設置1間消防安保分控室(14間)，分控室管理各自區域的消防/弱電(含安防)系統，同時分別提供系統聯網信號到各自地塊內的總消防安?？刂浦行?消防安保分控室均為有工作人員24h值守的控制室)。

方案一消防安?？刂剖以O置架構如圖1所示。

(2)方案二，以建筑業態為主要因素角度(1#、3#地塊分別單獨規劃)。

在方案一的基礎上，針對各地塊，分別將相同的建筑業態(主要為商業、辦公)進行整合；對于運營性很強的建筑業態(如酒店、會展、游樂場、劇院等)，通常都有獨立的物業管理公司，需要單獨設置消防安保分控室；對于開發單位前期反饋有可能獨立銷售的樓棟，仍然進行機房面積及機電條件的預留，而非實際設置。適用于前期已確定了1#，3#地塊分別獨立管理，且各地塊內同類建筑業態(主要為商業、辦公)整合的管理模式；同時也考慮各地塊內商業辦公合并物業管理的可能性，商業及辦公的機房按貼臨設置(若確定商業辦公由一家物業管理，則可以直接將2間機房打通合并使用)。具體設置如下。

1)總消防安?？刂浦行?2間)

1#、3#地塊分別設置一間總消防安?？刂浦行?，分別管理各個地塊的消防/弱電(含安防)系統。

2)消防安保分控室(8間)

T1酒店、T2酒店、會展、1#商業、1#地塊辦公(包括T1～T3)各設置1間消防安保分控室。T7住宅、3#地塊商業、3#地塊辦公(包括 T4辦公、T5～T6 SOHO辦公)各設置1間消防安保分控室，分別管理各自區域消防/弱電(含安防)系統，同時提供系統聯網信號到總消防安保控制中心統一管理。

3)預留消防安保分控室(8間)

為便于后期資產剝離以及機房拆分設置的靈活性，預留:1間劇院消防安保分控室；T1～T3辦公塔樓各1間消防安保分控室；1間游樂場消防安保分控室；T4辦公及T5～T6 SOHO辦公塔樓各1間消防安保分控室(注:前期規劃時，僅預留機房面積及機電條件，機房設備暫不設置，在確定獨棟銷售前，該機房可作為存儲室或者其他功能來使用)。

方案二消防安?？刂剖以O置架構如圖2所示。

(3)方案三，以建筑業態為主要因素角度(1#、3#地塊統一綜合規劃)

在方案二的基礎上，進一步將1#、3#地塊綜合一起規劃，將整個項目相同的建筑業態(主要為商業、辦公)進行整合；對于運營性很強的建筑業態如酒店、會展、游樂場、劇院等，通常都有自己獨立的物業管理公司，需要單獨設置消防安保分控室；對于開發單位前期反饋有可能獨立銷售的樓棟，仍然進行機房面積及機電條件的預留，而非實際設置。適用于前期已確定1#、3#地塊統一綜合規劃，將同類建筑業態(主要為商業、辦公)整合的管理模式；同時也考慮各地塊內商業辦公合并物業管理的可能性，商業及辦公的機房按貼臨設置(若確定商業辦公由一家物業管理，則可以直接將2間機房打通合并使用)。具體設置如下。

1)總消防安保控制中心(1間)

項目1#、3#兩個地塊共設置1間總的消防安保控制中心，管理整個項目的消防/弱電(含安防)系統。

2)消防安保分控室(6間)

T1酒店、T2酒店、會展、T7住宅、商業(包括1#地塊及 3#地塊商業)、辦公(T1～T4辦公，T5～T6 SOHO辦公)各設置1間消防安保分控室，分別管理各自區域消防/安防系統，同時提供系統聯網信號到總消防安?？刂浦行慕y一管理。

3)預留消防安保分控室(11間)

為便于后期資產剝離以及機房拆分設置的靈活性，預留:1間1#或3#總消防安保控制中心；1間劇院消防安保分控室；1間游樂場消防安保分控室；1間1#或3#商業消防安保分控室；1間1#或3#辦公消防安保分控室；T1～T4辦公及T5～T6 soho辦公的塔樓各自1間消防安保分控室(注:前期規劃時，僅預留機房面積及機電條件，機房設備暫不設置，在確定獨棟銷售前，該機房可作為存儲室或者其他功能來使用)。

方案三消防安?？刂剖以O置架構如圖3所示。

4 方案比較分析

本章節內容主要從資產剝離、物業管理、人力資源、占地面積、機房初投資等方面對以上3種方案進行多維度分析，詳見表1。

圖2 消防安?？刂剖以O置架構圖(二)

5 結論及建議

方案一側重于以資產剝離為主要因素角度進行分析，為最不利的機房情況考慮。好處是便于獨立銷售、獨立管理，滿足資產剝離的各種需求；缺點是機房占地面積最大，物業人力成本最高，機電成本(不含土建)、弱電系統造價成本最高。

方案二側重于以建筑業態為主要因素角度(1#、3#地塊分別單獨規劃)進行分析，在方案一的基礎上進行了優化，除滿足后期獨立銷售獨立管理，滿足資產剝離的各種需求外；較方案一，還可以實現物業人力成本有了較大的節?。粰C電成本節省約350萬(不含土建)；節省機房面積約300m2。

表1 方案比較分析表

圖3 消防安?？刂剖以O置架構圖(三)

方案三側重于以建筑業態為主要因素角度(1#、3#地塊統一綜合規劃)進行分析，在方案二的基礎上，進一步將1#，3#地塊綜合一起規劃，將整個項目所有相同的建筑業態(主要為商業、辦公)進行整合。除滿足后期獨立銷售獨立管理，滿足資產剝離的各種需求外；較方案二，還可以實現物業人力成本有了較大的節省；機電成本節省約150萬(不含土建)；節省機房面積約270m2。

綜上所述，方案一雖然滿足獨立銷售、獨立管理、資產剝離的各種需求，但各項成本最高，且不符合常規物業管理模式，故不作為推薦選項。方案二和方案三，均側重以建筑業態為主要因素進行分析，在設置的過程中，滿足方案一獨立銷售、獨立管理、資產剝離的各種需求；同時也考慮了通常辦公與商業合用物業管理的可能性，機房貼領設置，便于整合。兩種方案都作為認可的推薦方案在項目上使用，最終選擇哪種方案，仍然與開發單位確定的物業管理模式有關來確定。若開發前期階段已確定1#，3#地塊分別獨立管理，采用方案二。若開發前期已確定1#，3#合在一起管理，統一規劃，采用方案三。若前期未確定1#、3#地塊物業管理模式，從人力成本、機房面積及機房初投資方面考慮，建議采用方案三(對于方案二中設置的機房，方案三均已經進行了預留，不管后續兩地塊是分是合，均能靈活應對)。

6 結束語

通過此項目案例技術探討，全面介紹了影響消防安?？刂茩C房的主要因素，系統地分析了可能存在的方案，并經過多維的對比分析，總結出適用的幾種推薦方案。此篇可作為消防安?？刂茩C房設置的參考模板，供智能化弱電行業設計人員參考，再結合具體項目情況進行分析，以確定最適合的解決方案。