地產商的“提質控速”時代

瞭望智庫產業研究部

進入3月份以來，上市房地產企業陸續披露了2018年度的經營業績。

數據顯示，大部分房企都取得了不錯的成績，營收和利潤均有所上漲，其中碧桂園控股最為突出，報告期內實現權益合同銷售金額約5018.8億元人民幣，權益合同銷售面積5416萬平方米，在2017年全國銷冠的基礎上，增速仍然達到31%和23%。

此外，招商蛇口歸母公司凈利潤同比上漲20%，新城控股同比上漲74%，陽光城同比上漲46%，藍光發展同比上漲62.9%，而綠城中國、富力地產等則表現稍顯遜色。

各項指標均顯示，我國的房地產市場已基本告別短缺，將逐步切換至中高速、高質量發展階段。在這個階段，大水養魚的場景難以再現，“強者恒強”的格局將大概率得到延續，從量到質的蛻變，成為房企們的一致訴求。

2018年以來，萬科喊出“活下去”，恒大提出“高質量發展”，大多數房企均不同程度降低了資產負債率、控制費用比例。

“公司的速度、效益要讓位于安全和質量。”3月18日下午的業績發布會上，碧桂園集團董事會主席楊國強再次提出碧桂園集團2019年“提質控速、行穩致遠”的發展戰略。

告別“規模至上”

持續兩年多的火熱市場，為開發商們2018年的結算業績提供了堅實基礎。

74% 2018年內，碧桂園實現營業收入3791億元，同比增長67%，實現毛利潤1025 億元，同比增長74%。

最受關注的碧桂園延續了快速增長的態勢。2018年內，實現營業收入3791億元，同比增長67%，實現毛利潤1025億元，同比增長74%，實現歸屬公司股東的核心凈利潤341億元。

截至去年底，碧桂園完成了中國內地所有省份的布局，項目總數達到2148個，并且尚有已售未結資源6627億元，等于未來業績已被鎖定。

“去年下半年提出提質控速、行穩致遠之后，公司便把保安全、保質量、保交樓作為首要任務?！北坦饒@集團總裁莫斌在2018年業績發布會上說，他希望把管理基礎夯實得更加強勁，以實現公司的持續平穩健康發展。

數據顯示，碧桂園正在放緩投資步伐，以全新思路主動切換車道以適應新的市場節奏。2018 年，碧桂園權益拿地金額1905.6億元，權益拿地建筑面積8648.1萬方，同比減少約15%。

老牌央企招商蛇口仍在轉型中前行。2015年底，招商蛇口工業區吸收合并招商地產之后，積極奮進謀求轉型，提出“前港、中區、后城”的新戰略，希望打造一家城市及園區綜合開發及運營服務商。

招商蛇口董事總經理許永軍曾設想，要在2018至2020年之間，把集團的房地產收入從85%降到60%。

2018年報顯示，招商蛇口實現營業收入882.8億元，同比增長16.3%，其中房地產占比仍高達89.14%，園區和郵輪產業的營收增速不夠理想。2018年，招商蛇口拿地金額僅為934億元，明顯控制了投資的節奏。

一些中小型開發商也表現不俗。例如，陽光城2018年實現營業收入564.7億元，同比增長70.28%，而作為高杠桿房企的一個典型代表，陽光城去年獲取土地總對價560億元，同比下降了35%。

出于審慎原則，陽光城還主動對福州、廈門、龍巖和西安等城市的部分項目計提3.5億元的存貨跌價準備。

此外，剛剛經歷了董事會大換血的融信中國，2018年實現合約銷售1218.8億元，同比增加了73.3%，該增速為三年內最低，降杠桿成為最迫切的訴求。

實際上，“跑馬圈地”的時期總是伴隨著較高的杠桿水平，國泰君安的研究數據顯示，2016年我國大型房企的杠桿率達到頂峰，峰值時期資產負債率平均水平為85%，凈負債率為127%，2017年開始房企逐步去杠桿，平均凈負債率下行至95%左右。

種種跡象顯示，中國的房企們已不再單純強調規模的增長，而是更為看重產品質量、盈利質量的提升。

融資、盈利水平分化

隨著房價單邊上漲預期被打破，坐享行業紅利的年代已經遠去。

恒大研究院統計顯示，2016年至2018年11月，我國前十大房企的市占率由16.9%提高至28.3%，未來市場集中度還將進一步提升。

隨著商業模式逐漸回歸地產開發的本質，未來地產企業比拼的將是融資成本、項目運營能力和產品的品牌力，而這或多或少都與房企的規模有關，意味著我國房地產市場有望迎來“強者恒強”的時代。

仍以龍頭碧桂園為例，2018年在實現規模增長之外，其毛利、凈利、股東應占利潤、基本每股盈利等核心財務指標均有優異表現，如毛利潤同比增長74%至1024.8億元，凈利潤同比增長68.8%至485.4億元。

報告期內，碧桂園實現了權益銷售現金回籠4557億元，回款率高達91%，并連續三年實現正凈經營性現金流。

克而瑞地產研究的數據顯示，2017年我國主要上市房企的平均凈借貸比為91%，而截至2018年底，碧桂園的凈借貸比率僅為49.6%。

“大型房企市占率的快速提升，品牌房企的布局下沉，戶型設計、裝修水準、物業質量、小區綠化等不斷升級，刺激了住房消費升級和改善型需求的釋放。”一位業內人士表示，住房短缺時代已經結束，房地產行業進入從規模擴張向品質升級的新時代。

另一家龍頭房企中國恒大尚未披露年報，其盈利預告顯示，2018年凈利潤和核心業務凈利潤均有大幅上升。2017年開始，恒大集團引入1300億元戰略投資者，大幅降低資產負債水平，為公司長期的平穩健康發展夯實了基礎。

值得一提的是“新秀”新城控股，近年來通過“住宅+商業”雙輪發展，新城控股實現了快速增長。2018 年，營業收入也達到541億元，實現歸母凈利潤104.9億元。

不斷沖刺第一梯隊的新城控股，正在努力改善自身的融資環境。2018年，先后發行中期票據、永續中期票據、定向債務融資工具及超短期融資債券，將全年融資成本保持在6.47%。

不少中小房企的盈利也尚可，例如雅居樂的凈利潤增幅雖然不及碧桂園和恒大，但仍實現毛利潤246.74億元、凈利潤83.58億元。

不過也有一些房企業績不盡如人意。例如，綠城中國2018年實現收入603億元，同比增長43.7%，但股東應占利潤10億元，同比下降54.2%。公司解釋稱，這是由于出售附屬公司帶來的股東應占利潤減少，計提的減值虧損撥備增加和人民幣貶值導致。

同樣，2018年富力地產營業額為768.6億元，同比上升29.7%，而凈利潤為87.28億元，同比減少約60%，而年度利息開支暴增至52億元，年內連續四次發債均失敗。2017年11月，富力地產曾一舉收購萬達集團旗下74家酒店，成為輿論焦點。

“萬科肯定能活下去，萬科說活下去是開玩笑”，富力地產集團董事長李思廉在業績會上說，“那是提醒我們活下去?！?h3>多元化布局受關注

多元化業務布局一直是房企的重點，除碧桂園的機器人產業和鄉村振興之外，還有越秀地產的養老項目、中國金茂的城市運營、恒大的新能源汽車等等。盡管這些多元化轉型大多尚未成功，但地產企業的探索仍在進行。

“如今的年輕人很少去做建筑工人，而建筑行業除了泵送混凝土之外技術進步很少?！睏顕鴱娬J為，在技術成熟的背景下，“機器人建房”只是時間問題，碧桂園有建筑建造場景，也有經濟能力將機器人打造成為公司強大競爭力的源泉。

我國的房地產市場已基本告別短缺，將逐步切換至中高速、高質量發展階段。

在2019年年度會議上，他還把碧桂園重新定義為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”。

2018年9月8日，碧桂園集團旗下全資子公司——廣東博智林機器人公司與佛山市順德區政府舉行簽約儀式，宣布共同打造集科研、實驗、生產、文化、生活、教育于一體的機器人谷，計劃五年內在機器人領域投入至少800億元，引進1萬名頂級機器人專家。

不僅如此，莫斌還在2018年業績會上表示，碧桂園集團未來將引入世界一流的農業生產技術、設備，布局“地產+農業”全產業鏈，并通過“鳳凰優選”進行零售，為老百姓提供“安全、好吃、實惠、豐富”的產品，與農民共享現代農業發展紅利。

與碧桂園相比，恒大的多元化進程開始得更早，近年來已陸續完成文化旅游、健康、高科技、新能源汽車產業的布局。

恒大集團董事局主席許家印多次表示，“越是市場不好的時候，越能展現恒大的功底?！?/p>

目前，恒大集團旗下的恒大健康已打造12個恒大養生谷，未來三年計劃布局50個以上;同時在新能源汽車領域連續大手筆布局。

2019年1月，恒大健康入主全球性電動汽車企業NEVS，隨后又與世界豪車制造商科尼賽克組建合資公司，等等。此外還與哈佛大學達成協議，圍繞新能源汽車等領域開展合作研究。

3月初，恒大健康預告新能源汽車業務2018年虧損約17億元，但同時表示該業務仍處于投入期，未來將持續推進。

為了加快全國化進程不“掉隊”，在開發養老項目之外，越秀地產也正在探索新的多元化業務投放，稱將繼續打造通過多種方式獲取優質土地資源的獨特優勢，形成“招拍掛+集團孵化+國企合作+軌交+城市更新+收并購+產業聯動”多渠道模式組合。

業內人士分析，這一輪地產的火熱行情受益于三大紅利：去庫存政策紅利，包括行政調控退出、購房信貸寬松、PSL支持棚改貨幣化安置;戶籍人口城鎮化加速紅利;以及住房消費升級紅利。但隨著2019年去庫存政策紅利逐步消退，我國地產銷售面積增速可能下滑。

“行業的轉型絕非易事，沒有可能找到一個和房地產賺錢前景相當的行業，但這不代表未來還能靠吃這口飯活下去”，萬科董事會主席郁亮在萬科2019目標與行動溝通會上說，“必須要做新業務?！?/p>