房地產企業(yè)成本精細化管理研究

張賽貞

[摘要]我國的房地產行業(yè)經歷了高速增長之后，2018年下半年進入深度調整期。大部分城市均出現量價齊跌的局面。嚴峻的環(huán)境，意味著房地產企業(yè)自身需要加快管理工作的升級，建立科學有效的成本管理體系，使房地產企業(yè)在激烈的競爭中持續(xù)保持競爭優(yōu)勢。文章對精細化管理的重要性、成本控制管理中存在的問題及對策進行研究。

[關鍵詞]房地產企業(yè)；成本精細化管理；成本控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201915082

1房地產企業(yè)實施成本精細化管理的重要性

過去的十年，是樓市發(fā)展最輝煌的十年，房價幾乎是穩(wěn)漲不跌，早買房的人早就賺得盆滿缽滿，這種火熱的現象，也讓眾多買房者心中滋生一種默認的理論：無論樓市是低迷還是火熱，早買早受益，越等越買不起。但是2018年，國家對房價調控力度明顯加大，各地紛紛頒布限價、限購、限售等政策，許多城市的房價也著實受到政策的沖擊，呈現退潮的現象，大多數購房者也都持觀望態(tài)度。從政策上看，國家對“不炒房”的定位已經十分明確，在調控之下，樓市很可能會從局部降溫達到全面降溫，房價也在回歸理性。在此情況下，房地產告別暴利時代，企業(yè)只有實行精細化管理才能得以立足，而且房地產企業(yè)項目全過程進行成本精細化管理，對提高房地產企業(yè)成本管理的能力具有十分重要的現實意義。

2房地產開發(fā)企業(yè)在成本控制管理中存在的一些問題

21未進行科學的項目可行性分析

近幾年房地產業(yè)的火爆使得一些沒有開發(fā)經驗的企業(yè)也紛紛加入這個行業(yè)。如XY建筑企業(yè)覺得給房地產企業(yè)做工程，賺到的是趨于社會平均的利潤，而建設方房地產企業(yè)的利潤卻是論億計算。以為是相關行業(yè)，自己也能開發(fā)房地產。剛巧遇到蘇北一個舊城改造項目，地皮非常便宜。但同政府簽訂的合同是建好的房子先安置拆遷戶。剩余房子按市場價出售。因為沒有開發(fā)經驗，更沒有拆遷經驗，導致拆遷過程中一系列的問題層出不窮。一是拆遷的難度，二是拆遷的面積遠遠超出跟政府簽訂的面積，三是開給拆遷戶的售房發(fā)票也是按正常納稅的。這些問題都沒考慮周到。企業(yè)以為拿到超低的地皮就能輕而易舉地得到豐厚的利潤。就這樣一塊毛地變?yōu)閮舻兀疬w工作時間延長了三年，拆遷面積增長導致企業(yè)損失四五千萬，還未算其中的資金成本。這就是未進行項目可行性分析所致。

22設計階段房地產行業(yè)普遍存在的粗放式成本管控問題

房地產項目的經營方案設計階段，對成本控制影響約占 80%可見經營方案設計階段對成本控制十分重要。開發(fā)企業(yè)的高層沒有充分認識到設計階段的成本測算會嚴重影響到項目目標成本的合理性。普遍存在的現象是建設單位在項目開工之前沒有進行預算審查，未正式實施招投標，工程就倉促上馬，不經招標就私拉施工隊伍，片面追求縮短建設周期、重視技術層面，忽略了經濟設計及設計質量，導致設計質量上出現問題，如設計的規(guī)格布局不合理、項目結構不配套等，導致項目在建過程中頻繁更改現場簽證、設計計劃，或完工后要進行返工、拆除等情況，這些都會對施工中成本的管理帶來不利影響。

23房地產企業(yè)施工階段成本管控不到位

大多數房地產企業(yè)一經中標，搶到地后，迅速開發(fā)建設和銷售，對內部控制制度的建立不夠重視。如采購過程中，涉及供應商的選擇，因房地產項目金額大，所涉及的采購項目的工程量和工程金額都是很可觀的。各供應商可謂是削尖腦袋跟采購部人員套近乎，私下開出各種好處。如果企業(yè)沒有一套規(guī)范的招投標制度，很容易出現舞弊現象。采購人員為了個人利益，損害公司利益的情況是很常見的。還有比如施工方為了施工過程中偷工減料，減少成本投入。更有的是隱蔽工程申報時增加工程量，跟房地產企業(yè)的監(jiān)理搞好關系，給監(jiān)理直接的利益，順利取得監(jiān)理的簽字蓋章，相當于成功地蒙混過關了。這種受利益的誘惑、相互串通、弄虛作假的結果降低了房地產企業(yè)的經濟效益，還會讓工程存在安全隱患，后果堪憂。

24房地產竣工結算成本的問題

房地產竣工結算中普遍存在的問題如：建筑施工單位或材料供應商多計算工程量、重復計算工程量、工程款多付現象、已付工程款一直掛賬未取得建安發(fā)票。工程變更聯(lián)系單手續(xù)未齊全等情況，如果負責工程結算的人員未認真核對工程量、每一張工程變更聯(lián)系單或財務人員跟工程部未銜接好，都會使企業(yè)蒙受損失。

3房地產成本精細化管理對策

31項目可行性分析需重視開發(fā)成本估算的結果

房地產企業(yè)在項目可行性研究階段，需采用估算法，得出成本估算金額。房地產企業(yè)的開發(fā)總成本主要包括：①土地征用及拆遷補償費，最普遍的就是中標的土地價款及相關的契稅，大致占總成本的40%，是開發(fā)成本中的重要費用。②前期工程費，含基礎設施配套費、教育配套費、白蟻防治費、新墻體專項費、規(guī)劃設計費等壟斷性企事業(yè)收費，約占總成本的5%。③工程建設成本，含地質勘探費、工程監(jiān)理費、樁基工程費、土建工程費及安裝共建配套等，約占總成本的30%。④房屋銷售費用，占總成本的2%～3%。⑤開發(fā)管理費用和財務費用，占總成本的3%～4%。⑥不可預見費用，約占總成本的1%。⑦稅費。在目前房地產開發(fā)成本構成中所占比例較大，一般在15%～20%。與房地產開建設有關的稅收包括房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、增值稅、城建稅和教育費附加、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅。通過對開發(fā)成本估算的結果，可以作為判定項目是否可行的重要依據。

32設計階段的成本管理

設計階段即從合同簽訂階段到施工后評估階段，此階段的工作是要做好成本估算，對工程質量、工程時間及工程成本全方位考慮。不僅依靠設計人員努力，還需要相關部門的配合。通過好的方法和成本數據的積累，建立目標成本。通過招標，房地產開發(fā)企業(yè)首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求，工期達到預期目標。強化設計環(huán)節(jié)技術經濟分析，在保證性能、質量的前提下，降低項目投資費用，如不必追求過剩功能和質量等。充分運用新科技、新技術、既提高功能，又降低項目投資。推行限額設計，減少設計費用。增強設計人員的經濟觀念，促使他們在工作中把技術與經濟、設計與概算有機地結合——達到最佳的經濟效果和最優(yōu)的設計方案。提高設計人員的積級性和責任感。實行風險激勵機制。 在目標推進的過程中，要及時檢查目標的落實情況。尤其對成本影響較大的重點指標超出預控目標，應迅速反饋給相關部門進行優(yōu)化。及時組織公司內部相關部門的信息交流，從而制定出科學的目標成本。

33施工階段的成本管理與控制

施工階段就是將目標成本逐項分解，逐項落實的過程，此階段需要建立控制的標準，分解后的成本落實到各責任部門。由于市場是千變萬化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行動態(tài)管理，首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺賬，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來。人工、材料、機械使用費，尤其是材料費，是建安成本中的主要成本支出，應該按重點對象來管理。其次，要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更， 在房地產施工階段，工程變更是直接導致現場工程量的變化，也就是直接影響至建造成本，一定要嚴格把關，不論哪家單位提出變更都需要報到工程部，經成本部測算后決定是否同意變更。建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程，這是嚴格執(zhí)行的基本保障。此外，工程款的及時支付是保證建筑工程是否順利完成的關鍵。工程款的支付時間、支付條件和支付金額都會對成本控制產生影響，所以要嚴格執(zhí)行工程款審批制度。特別是合同外追加的工程款，必須提供相關證據及資料，經工程部、監(jiān)理方確認在竣工結算時再支付。由于施工階段投入的資源最大、投入的資金也最大，所以，最要重視對動態(tài)成本的分析和總結，及時調整目標成本，真實反映成本控制現狀。

34竣工階段的成本管理與控制

竣工結算階段是項目建設完成并經竣工驗收后，需進行工程結算的階段。也是工程結算最終把關的階段。這個階段主要是根據協(xié)議書、合同、所收集的各種設計變更資料和修改圖紙，以及現場簽證、工程量核定單、索賠等資料進行合同價款的增減調整計算。

為更仔細地做好審價結算，房地產開發(fā)企業(yè)可以引用市場機制，與建設咨詢公司簽訂協(xié)議，聘用造價工程師長期駐守，專門協(xié)助房地產企業(yè)復審復核各竣工房地產項目的決算資料。對涉及工程價款結算的下列事項進行重點核實：①工程竣工結算審查期限，要求承包人應在提交竣工驗收報告的同時，向發(fā)包人按規(guī)定時限進行核對并提出審查意見。②工程竣工價款結算，發(fā)包人根據確認的竣工結算報告向承包人支付工程竣工結算價款，保留5%左右的質保金。③索賠價款結算，索賠金額按合同約定支付。④合同以外零星項目工程價款結算。按承、發(fā)包人簽的補充協(xié)議或經發(fā)包人簽證的金額。

4結論

房地產企業(yè)要想在這個行業(yè)長久持續(xù)地生存，必須在房地產項目各階段做好成本精細化管理，嚴格成本的控制，使企業(yè)在未來的發(fā)展中具有足夠的競爭力。

參考文獻：

[1]馬靜房地產開發(fā)項目設計階段的成本精細化管理思考與實踐[J].上海房地，2018（7）.

[2]呂麗平房地產項目成本精細化管理初探[J].居業(yè)，2016（9）.

[3]陳紅霞淺談房地產成本精細化管理[J].科技風，2015（7）.