房地產企業稅收籌劃

黃峰

[摘要]隨著社會經濟的快速發展，房地產行業的布局也迅速擴大，其中商品房最受人們歡迎，但是，這種房產要繳納的稅費也占有所有房價中較高的比例。目前，我國的房地產稅務種類有很多，所以，房地產公司需要進行嚴密的考核，選取稅費最少的方式，這樣有利于控制房價、降低房價，從而提高企業的利潤率。

[關鍵詞]稅務籌劃；房地產企業；營業稅；土地增值稅；企業所得稅

[DOI]1013939/jcnkizgsc201917137

1房地產企業的稅收現狀

我國的房地產作為我國的財政收入的最主要的來源之一，其交易的多少對我國的經濟發展具有促進的作用。所以，對于房地產開發商來說，房產的稅務多少關系著企業的財務和利潤，同樣也是在競爭激烈的房地產行業中最突出的問題。根據我國對于房地產的稅收政策指出，我國的房地產在整個開發、建造以及最后的銷售過程中，都需要繳納相應的稅費。比如：土地資源增值稅、城市建設稅、營業稅以及房產稅等。所以，對于消費者或者是房地產商來說，降低稅費、降低房價遠遠高于企業銷售部門推行的一系列廣告所產生的效應，例如“海景房”的廣告。房地產公司內部的稅務籌劃工作需要更多的人才，發展空間也非常廣闊。

2房地產企業主要稅種的籌劃

21營業稅的籌劃

當前房地產產業觸及的營業稅種類包括建筑類行業、服務類行業、銷售不動產和轉讓無形資產。根據營業稅的計算方法，可以從營業額和稅率進行稅務籌劃。

第一，從營業額方面進行稅務籌劃。因供應稅勞務輸出、轉讓無形資產和銷售不動產而向其支付的所有條款及額外費用，稱為營業額。依據有關法律規定，營業稅的計算是以企業的營業額為基礎的，營業額的額外費用涵蓋收到的補助、資金、基金、延期付款的利息等其他性質的額外費用。除此以外，房主或租客向物業公司繳納的水電費、燃氣費、維修費和房租這一行為，根據出臺的營業稅制度，是為“代理業”行為，其歸于服務類行業收稅項目，需繳納的營業稅僅為物業代為收取的手續費費用。使開發房地產的企業可以利用調控額外費用進行稅務籌劃。房地產產商在出售房子時，可以將水電安裝費、燃氣費、維修費等各種輔助設施費與銷售分開，利用物業管理機構或推遲收納其他的費用來分開這一額外的費用，就可以把代收款項從稅法規定的“額外費用”中劃分出去，延遲收費對其收入也不會有明顯波動，這樣就能實現營業稅稅收籌劃的目標。

第二，從稅率差異方面進行稅務籌劃。我國稅法明確表示，出售房產或其他不動產采取征收5%的稅率，購房后裝修、設計房屋采取征收3%的稅率，這其中的稅差雖然只有2%，但對于房產這種需要大量資金的商品來說，2%也是一個很大的數量。售房企業可以與消費者簽訂兩份協議，一份為售房協議，一份為購房后裝修協議，這樣，企業就可以分開計算房子出售的房價和房子裝修的價格。當交易總額不變時，根據房價征收5%的營業稅，征收土地增值稅以增值額為準；房子的設計裝修價格屬于為購房者提供的服務收入，僅需按照建筑行業繳納的營業稅即3%的稅率征收，無需上交土地增值稅。這種交易方式，不僅減少了購房后應繳納的稅費，而且還達到了營業稅納稅籌劃的目的。

22土地增值稅的籌劃

通過筆者熟知的土地增值稅的算法，可以利用以下幾個方面進行納稅籌劃。

221從降低增值額方面進行稅務籌劃

當前土地增值稅實行的制度為超率累進稅率，增值額超過扣除項目金額越高，稅率越高，合理地調整降低售價，可以把本來應繳納的部分稅務返給購房者。這樣一來，并沒有過于損害房地產商的實際利益，購房者也可以從中獲利。

222從增加扣除項目金額方面進行稅務籌劃

土地增值稅在實際計算時可以準許減免一些項目，其中房地產開發費用在稅收籌劃中有更大的利用空間。開發費用的計算方法可以利用相應的利息支出。稅法明確規定，有些利息支出可以根據實際情況減少，但必須根據房地產項目的轉讓進行分攤，并可以由金融機構認證，而且不得超過根據同一商業同時期貸款利率計算的數額。其余相關的房地產開發費用，根據繳納的土地使用權費用，加上房地產開發成本的5%以內計算扣掉費用；不能滿足以上條件的，按上述相加之和的10%以內計算扣掉費用。房地產企業可以相應地選擇：若產商預期利息成本較高，房地產項目的開發主要依靠債務融資，而利息成本所占比例較高，則可以計算出分攤的利息，并由金融機構進行融資。按實際情況扣除，相反，以股權資本融資為主，預期利息成本較低，便沒有必要計算應分攤的利息，加大扣除房地產開發成本的力度，從而達到節稅和收入最大化的目的。

223從稅收優惠方面進行稅務籌劃

（1）土地增值稅稅收優惠條例明確規定，出售一般居民居住用宅的開發商，只有增值費用高于扣除費用20%，其全部增值的費用需按相關法規收稅。若開發商在建設一般居民居住用宅之外，還有其他區域的工程，增值費用則要分開來算。違反上述規定沒有將增值費用分開來算或計算有誤的，就不屬于這一免稅制度的適用對象。綜上所述，房地產企業若在建設高級公寓住房時同時建設一批一般