住房變遷中的改革開放

文/雨凡

主持人/純樸 記憶郵箱：yuminjie611@163.com

私房的社會主義改造

新中國成立后，大批黨政軍干部作為各級政權建設的骨干力量，不斷從農村走進城市；同時隨著第一個五年計劃的開展，城市從農村招收了大批工人，這些新招的工人在城市安家落戶。隨著社會安定，人民基本生活條件得到保障，我國進入了第一個生育高峰期。城市人口劇增，城市原有的住房已遠遠不能滿足城市人口急劇增長的需要。雖然新中國成立后，因為沒收官僚資產階級和國民黨軍政人員的住房歸公有，使新中國誕生了第一批公有住房，但仍遠遠沒能解決越來越嚴重的城市住房擁擠問題。

1955年12月16日，中共中央書記處第二辦公室向中共中央提交了一份《關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》，明確提出對城市私有房產進行社會主義改造。該文件提出了“經租房”的改造思路：“對城市房屋占有者用類似贖買的辦法，即在一定時期內給以固定的租金，來逐步地改變他們的所有制”。推行“經租房”政策，動員有房者出租私有住房。1956年1月18日，中共中央批轉了這份文件，提出對城市房屋私人占有制的改造是社會主義改造的一個組成部分，應以贖買的形式進行，并要求在一兩年內完成。1958年，北京市私房改造領導小組開始制定和實施“私有出租房屋的社會主義改造”。稍后，各省、直轄市紛紛效仿，很快推廣至全國。

按照當時的做法，改造房的面積起點在大城市一般是建筑面積150平方米（合10間房），中等城市一般是100平方米（約合6-7間房），小城市（包括鎮）一般是50到100平方米之間（約合3-6間房）。政府房管部門負責“經租房”的經營，并把租金的20%至40%給“經租房”的業主。從1956年到1965年，超過1億平方米的私有住房被公有化。私房多的，政府通過贖買，將房子收歸公有，房主留下僅夠自己住的住房。1964年7月，政府正式宣布私人租賃性質的住房關系基本不再存在了。到1978年，我國城鎮住房中74.8%為公有住房。

北京的大院和上海的工人新村

私房公有化并未從根本上解決城市居民住房難的問題。那時北京、上海、天津等大城市的普通工人家庭多數只能住在一間平房里，一家三代六七口人擠住在一間十幾平方米的房間里是很常見的現象。在這種情況下，國家陸續投資建設了許多居民住房，其中最典型的是20世紀50年代興建的北京大院和上海工人新村。

1950年，為保護古都北京的老建筑，軍隊大院留在了北京西郊城外。從公主墳一直到北京西山腳下，空軍司令部、海軍司令部、通信兵司令部、總后勤部、總參謀部、炮兵司令部、裝甲兵司令部、工程兵司令部（后來是基建工程兵）、鐵道兵司令部等大院，以及軍事醫學科學院、解放軍總醫院（即301醫院）等鱗次櫛比，依次排開，一直延續到西山腳下的北京軍區大院。

高校大院則集中在北京的西北面。20世紀50年代初，北京學院路上自南向北建成了著名的“八大學院”（中國地質大學、北京航空航天大學、中國礦業大學、北京林業大學、北京大學醫學部、北京科技大學、中國石油大學、中國農業大學）。清華、北大、人大、民族學院則位于跟學院路平行的白石橋路和海淀路上，也都是一圈一大塊地，由國家統一撥款興建。而國家和市屬機關的宿舍院，則散布在城外各處，其中三河里地區是主要的集散地。

中國的工業中心上海則主要是解決大批工人的住房問題。為將工業化作為經濟發展的主要目標，提出“通過增加產業工人數量，把畸形的消費型城市轉變為生產型城市”，并實行“低工資高就業”的經濟政策，上海聚集了大量的產業工人，其中僅紡織工人就有四五十萬之多，居住環境普遍很差。

1950年，根據中央的指示，當時的上海市市長陳毅指出：“目前經濟狀況好轉，必須照顧工人的待遇和福利。”在此背景下，曹楊新村“1000戶”工人住宅（實際建造1002戶，即曹楊一村）和“兩萬戶”住宅先后應運而生。之后又在滬東、滬西兩個工業集中分布區建設了多個工人新村。

同時，全國各地其他各類“家屬院”、居民點，采用的都是由政府出資建造，然后通過單位或房管局把房子租給單位職工或城鎮居民，這種福利分房制度由國家定面積、定標準，不能轉租，更不能買賣。國家會收取一定金額的租金，但是租金很低。1951年，國家把房屋租金支出比重確定為職工家庭全部工資的7.48%，1955年定為收入的4.2%。這些象征性收取的租金在用于住房維護之后就所剩無幾了，根本不可能有多余的資金去投資建設新的住房。

由于“公房”制度長期實行無償分配和低租金的福利體制，住房的投融資機制被嚴重扭曲。1952年-1978年，中國包括農村住房在內的住房總投資僅占同期基本建設投資的1/10不到。這種住房投資嚴重不足所導致的直接后果就是，20世紀70年代末，全國主要城市均面臨著住房嚴重短缺的問題。據統計，1978年，城市人均居住面積從1950年的4.5平方米下降至3.6平方米，缺房戶869萬戶，占當時城鎮總戶數的47.5%。

筒子樓：一代人的城市記憶

“筒子樓”一般建于20世紀六七十年代，又稱兵營式建筑，主要由一些工廠和學校為解決職工住房緊張而修建。筒子樓的每層樓上有一條長長的走道，走道一側或者兩側像學校宿舍那樣，排著十幾、幾十號房，每戶都沒有獨立衛生間、廚房，每層有一處或者兩處大家公用的廚衛。當然，關于“筒子樓”的記憶不僅僅是擁擠、嘈雜，更多的是人與人之間的溫情。曾在河南鄭州王莊煤礦工作過的李慶偉回憶說：筒子樓的3樓一共住了20家，大部分是拖家帶口的職工。每天中午或晚上，大人下班，孩子放學，筒子樓里就熱鬧起來了。各家門前的火爐冒著火苗，各家的主婦洗菜、切菜、剁肉，砰砰啪啪，不知誰家男人和誰家女人說了句什么笑話，樓道里頓時發出一陣笑聲。孩子們則在樓道里奔跑、嬉鬧。那時，電視還不太普及，有電視的人家屋里便聚集了一堆孩子，捧著臉，歪著頭，津津有味地看著電視節目……誰家夫妻吵架、拌嘴，鄰居們常常不請自到，數叨數叨男人，勸勸女人……逢年過節，誰家要是炸個馓子或是從老家帶回點土特產，常常是要給各家送上一些。平時誰家要是遇到了急事、難事，只要說一聲，鄰居們你30元、他50元送過來，很快就解了燃眉之急。筒子樓里的鄰居們就像一個大家庭，大家相處得是那樣的融洽、和諧。

那個時候，公房分配的原則主要是論資排輩，按結婚與否，工作時間長短，級別、職務、職稱的高低，居住人口數量的多少等一系列條件排隊。

由于福利分房中存在的行業、單位、個人分配中的不公平問題日益凸顯，加上人口的急劇增長，城市住房緊張的問題日益突出。如何讓普通中國人真正實現“居者有其屋”，成了擺在當時中國領導人面前亟須解決的民生大問題。

1978，鄧小平想給兒子買房

據時任國家建委副主任的張百發回憶，1978年10月20日，鄧小平在北京視察新建的幾十棟公寓住宅樓時，曾問隨行的工作人員“居民住房可否成為商品”，但當時在場的沒有一個人敢回答，鄧小平于是又自言自語說，“如果房子算商品，我這幾年也還有點積蓄，想買套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個樸方，是因為我致殘的，我需要照顧他”。

這年秋天，鄧小平訪問新加坡。他特地聽取了當地官員關于公共住房計劃的介紹，并登上高樓，鳥瞰當地的住宅小區。訪問結束后，他又突然走進當地的一個普通民房，認真看了看每個空間，特別是洗澡間，并不住稱贊。9月，在北京召開的全國城市住宅建設會議上，時任國務院副總理谷牧傳達了鄧小平關于解決住房問題的指示：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；把個人手中的錢動員出來，國家解決材料。之后，1979年第18期《基建調研》雜志發表了哈爾濱住宅建設總公司《關于住宅商品化的設想》，公開提出了“住宅也是商品”的觀點。1980年1月第二期《紅旗》雜志發表《怎樣使住宅問題解決得快些？》一文，論證住宅不僅是個人消費品，而且是商品，私人購房與社會主義制度并不矛盾。住宅到底是不是商品這個話題一時成為當時社會討論的熱點。

然而住房問題畢竟涉及的范圍廣，中國房改需要更大的推動力量。1980年4月2日，鄧小平在北京一片灰舊低矮的建筑物旁同胡耀邦、萬里等談到建筑業和住宅問題時說：“城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要調整。要聯系房價調整房租，使人們考慮到買房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人們就不買房子了……將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼。這些政策要聯系起來考慮。建房還可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法。”

這就是著名的《鄧小平關于建筑業和住宅問題的講話》。最初是1980年4月13日全國基本建設會議期間，由時任國務院副總理姚依林向大會口頭傳達。不久，1980年6月中共中央和國務院批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》，正式提出實行住房商品化政策，“準許私人建房、私人買房、準許私人擁有自己的住房”。

這是對新中國成立后把住房看作福利品的傳統觀念的一次重大顛覆。從此，住房制度改革在各地逐步展開。1991年6月7日《國務院關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》說，“我國城鎮住房制度改革，自從鄧小平同志1980年提出出售公房，調整租金，提倡個人建房買房的改革總體設想以來，逐步在各地展開”。

正是鄧小平的這次談話，開啟了終結中國福利住房制度的破冰之旅。到1980年10月，全國開始有128個城市和部分縣鎮開展了私人購買、建造住宅的工作。

1980，中國第一家房地產公司橫空出世

1980年1月8日，中國第一家房地產公司──深圳經濟特區房地產公司成立了，當時的深圳房地產管理局副局長駱錦星兼任公司總經理。說是公司，其實只有5個人，除了總經理，還有財務、出納和兩個技術員，他們的資產是4部舊單車，一間平房和幾張桌子，4萬元港幣的開辦費是從香港商人那里借來的。成立公司的目的只有一個：和香港商人合作建房子。

此前，因為缺少資金，46歲的駱錦星正為解決兩萬平方米干部住房發愁，偶然聽一個香港朋友說，你這個局長是在端著金飯碗要飯，為什么不可以你們出地，港商出錢，合作建房，利潤分成？這話把駱錦星嚇了一跳，在當時，出讓土地是要犯法的。但香港朋友的這個提議還是挺讓他心動的，于是他與深圳市委政策研究室的一幫人經過冥思苦想，終于在《列寧選集》的“住宅問題”一節中，查到列寧引用過恩格斯一段話：“……住宅、工廠等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人或協作社使用。”駱錦星連夜向時任深圳市市委書記的張勛甫報告，后者也引經據典地表態：“《共產黨宣言》中還說‘剝奪地產，把地租用于國家支出’，你們就先干著試試看吧。”有了這一表態，找投資并沒有費多大事兒，一位香港老板騎著自行車到深圳來，坐在一個破凳子上談成了這次合作。沒過多久，中國第一份合作建房合同誕生了。

這年9月，北京成立了全國第二家房地產公司──北京城市開發總公司，拉開了開發北京房地產的序幕。

這一年還有一個文件應該被記住，那就是《全國城市規劃工作會議紀要》。這個紀要明確表示，對新建小城市、衛星城、現有的城市新建區、舊城成片改造區，都應該考慮“組織開發公司，實行綜合開發”。作為一個行業，“房地產”于1984年有了自己的正式名字。國家計委、經委、統計局、標準局等于這年批準頒布了《國民經濟行業分類標準和代碼》，首次正式將房地產列為獨立的行業。

福利分房的終結

中國最初的住房改革是嘗試以成本價對住房進行銷售，結果效果并不理想，1979-1981年整個試點改革期間，全國僅售出3000套住房，出售的新建住房只占同期新建住房的兩千分之一。1982-1985年又開始試行“三三制”售房，即個人購房只需支付1/3的房價款，其余2/3由地方政府及職工所在單位分擔補貼。可是，這種補貼售房改革卻讓地方政府和單位背上了沉重的財政負擔，嚴重制約了經濟的發展。同時公房的低租金制度，租買比價不合理，也使得公房體制內的人們對自購住房興趣不高。在各方的不滿聲中，補貼售房試驗于1986年3月被叫停。此后，中國房改的重心從單純推動售房轉移到推動租金改革，希望“以租促售”。1986年，國務院住房制度改革領導小組提出了“提高工資、變暗補為明補、變實物分配為貨幣分配、以提高租金促進售房”的整體房改思路。

綜觀20世紀80年代不管是公房出售還是提租住房改革措施，不但沒有從根本上解決住房危機，反而還擴大了原來的不公平。此后中央政府連續發動了兩輪全國性房改，中國城鎮住房一度進入福利分房和商品房并存的雙軌制或“二元制”城鎮住房體系，但福利住房制度依然占據主體。由于住房分配體制未發生根本變革，大多數職工能夠繼續從福利住房中獲益，對商品住房的需求并不迫切。同時長期的低工資制度也使得多數人根本買不起商品住房，再加上沒有貸款買房、按揭等住房金融工具的配合，商品住房的發展在1994年至1997年遇到瓶頸，房地產市場如一潭死水，商品住房銷售面積年增長率停滯不前。其中個人購買的比重雖然自1986年的14%到1994年首次突破50%，但之后也停留在50%～60%，沒有更大的突破。1997年爆發的亞洲金融危機，給中國房地產業的發展帶來了轉機。為應對危機，擴大國內需求，把房地產業盡快培育成為新的經濟增長點，成了當時中央政府的共識。而發展房地產業，勢必要求城鎮住房制度完全變革，徹底取消與計劃經濟相適應的福利分房制度，才能讓房地產業找到足夠的發展空間。

1998年2月28日，時任國務院總理的朱镕基主持召開國務院房改領導小組第三次會議，并亮明了自己的態度：“要做個決定，今年下半年停止福利分房。”同年7月3日，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，這份后來被稱作房改綱領的“23號文件”，正式開啟了以“取消福利分房，實現居民住房貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。

南京市鼓樓區某小學一位教語文的女老師回憶，在聽到今后不再分福利房的消息后，竟然哭了。她覺得很失落，很迷茫，“我剛到學校的時候，校長曾指著學校后邊的一塊空地說，3年后，這里就是你們的房子。當時我很高興，從來沒有想過自己要買房子。現在國家不分房了，我自己哪有錢買啊？”為了搭上福利分房的“末班車”，許多城里人連婚姻也開始功利起來，有的人還沒女朋友，立刻到鄉下相親找個女孩結婚；有的結婚沒幾年，已經分過一套房子的，聽說30歲以上的大齡單身青年也可以享受房改待遇，立刻與另一半“假離婚”。

隨著福利分房的終結，中國的房地產業在十多年間得到快速發展，一幢幢高樓拔地而起。那位對失去福利分房機會倍感失望的南京鼓樓區的女老師，省吃儉用存了10多萬元，又向親戚朋友借了一些，于2005年在南京近郊買下了屬于自己的一套住房。

不過，在告別了擁擠的居住記憶后，普通中國人又迎來了高房價的痛苦，因此，不時有人感嘆：“一輩子的打拼就為了一套房。”甚至幾代人的打拼才能夠在北京、上海、深圳、廣州等大城市買上一套房。可見，深化住房制度改革，讓普通中國人真正實現“居者有其屋”，不讓住房與民生漸行漸遠，仍是當前擺在中央和地方政府面前急需解決的重大課題。