關于房地產泡沫與金融危機的探索

劉回春

【摘 要】在我國經濟飛速發展的背景下，我國房地產價格居高不下，這造成了房地產價格泡沫化，在金融危機影響下也極大沖擊了房地產市場機制，在此之上，本文主要分析了房地產泡沫的成因和應對措施，以及金融危機對我國房地產發展的影響和現今房地產金融市場存在的風險和改善措施，以此促進房地產行業的正常發展，保證房地產供求平衡。

【關鍵詞】房地產；泡沫成因；金融危機

房地產的發展能夠有效推進我國經濟建設的發展水平，因此，房地產泡沫的產生和破滅會直接影響經濟波動。縱觀往年，20世紀90年代日本就曾經由于房地產泡沫引發經濟危機，而2008年美國發生的次貸危機，最終演變為全球金融危機，而造成這一現象的原因正是房地產泡沫的頻繁發生，以致造成巨大損失，因此房地產泡沫應當引起業內外人士的高度重視。

一、房地產泡沫成因及應對措施

（一）房地產泡沫的成因

房地產泡沫，實際上指的是由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。而我國出現房地產泡沫的主要原因是：（1）城鎮化的快速發展造成土地稀缺，大眾對房屋的需求量增大，從而導致房地產價格持續上升；（2）投機性需求擴張，許多人為了賺取差價在無居住需求時購買房屋謀取利益；（3）金融機構的信貸支持，作為固定資產，金融機構認為抵押房屋風險較小，所以對投資者以房屋作為抵押品來獲取貸款的方式表示支持，并且會通過降低首付的比例增加杠桿率，導致房屋價格上漲；（4）政府用出讓土地的方法獲得非稅收入，房地產開發商為了得到土地開發就會增加土地稅收由于中央考核官員制度的原因，地方政府為了鼓勵房地產行業的發展，會提高土地轉讓價格，從而抬高了房價[1]。

（二）房地產泡沫的應對措施

雖然經濟建設會推動房價的上漲甚至形成房地產泡沫，但未必導致泡沫經濟，泡沫現象有可能通過有效可行的措施進行釋放和化解，具體應對措施如下：（1）土地供應的模式需要改進，可以把原本的單一主體增加至多樣主體，根據《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》表明，農村建設用地與國有土地必須同等權利同樣價格，當地政府要建立切實可行的交易機制，允許進城務工人員能夠用自己的宅基地指標與城市房屋交換，并享受子女入學、醫療保障等公共服務；（2）城市房屋供給方面需要加快保障房體系的建立，建立與商品房不一致的市場機制，我國2007年才制定了保障房的相關規定，實現了保障房的以租代賣，政府購買了商業住房作為經濟適用房，增加了房屋儲備量，另外，還規定新建房屋中保障房的建設必須占據一定比例，從而將高收入與低收入人群的購房能力進行了詳細的劃分，確保購房權利的平等性；（3）至于投機需求方面，需要增加投資渠道，并且深化壟斷行業的改革，提升投資項目的創新能力，改變投資者過于集中的投資現象，在此基礎上，還要大力培育新興產業，改善房地產投資方面的超標現象；（4）地方政府應當完善稅收體系，適度減少地方稅收，解決好中央與地方稅收分配問題，以便讓土地財政不必過于依賴房地產行業。

二、金融危機對房地產市場的影響

金融危機對房地產市場帶來的影響主要有：（1）貨幣政策寬松，以2008年美國次貸危機引發的全球金融危機來分析，2012年我國貨幣總量是94萬億，照比2002年增加了五倍，而2015年達到了135萬億，經濟總量只有美國的52%，但貨幣總量卻遠勝于美國，對于這種現象的發生導致了房地產泡沫巨大，涉及房屋金融交易的風險也特別大。房地產的關聯性特別強，它帶動著將近20個行業的發展，當絕大數行業生產過剩時，房地產就會發揮重要作用。而今我國的房地產終于走出了黃金十年進入了常態化發展，以跌為主的房價增加了房地產抵押物的金融風險，也增加了房屋泡沫的破滅可能性；（2）抵押信托成優質資產，在中國的信用體系不健全的情況下，房地產抵押、涉房金融仍舊是較為穩妥的金融形式。

三、房地產金融市場的風險及預防措施

（一）房地產金融市場的風險

目前，我國房地產金融市場的主要特點是房地產金融可供產品過少、房地產金融機構不發達，主要以商業銀行和信托公司為主、監管方式尚待改進，借此發現了我國信貸市場中存在的問題：（1）貸款標準降低，從2008年10月份左右我國就公布了放寬貸款標準的政策；（2）道德風險，房地產評估機構由于評估企業數量過多、歷史較短而出現問題，至于銀行從業人員，有一些人由于自身素質不高，出現了虛增房地產價值騙貸的情況；（3）個人信用風險，美國在發生金融危機時尚有完備的個人信用評價體系，而我國才在初期建立的階段，導致申請人申請貸款時出示的不真實資料而獲得大額度貸款，當房價下滑時，銀行會面臨違約現象[2]。

（二）預防措施

宏觀經濟形勢和政策改變常影響國家稅收、金融環境、企業利潤等，因此政府應當建立合適的政策確保房地產金融市場的正常運行，具體預防措施如下：（1）加強房地產市場的監控管理，防止金融市場出現炒房囤房現象，調整房地產開發結構，落實市場統計和預測工作，讓房地產行業不成為泡沫的主導產業；（2）建立全國統一的預警預報系統，監控機構應當對全國房地產市場內的信息進行整理分析，按照市場實際運行情況定期上傳市場分析報告，合理引導市場產業的分配，并且建立完善的監控體系，應用土地供應、稅收、預售管理加以強制干預和有效調控，防止發生房地產金融危機的危險；（3）強化土地資源管理，政府需要調整土地資源供應量，對不合理的房價上漲進行控制，根據市場合理需求，確保土地供應量與房地產用地量相匹配，公開招標制度，嚴格把控地價過高的城市。同時，要避免盲目開發房地產行業，以免積壓過大，引起結構性過剩的泡沫現象，另外，相關部門要嚴格處置違規違法行為，尤其要嚴查非法圈地，擅自占地現象。對于已到開發年限但未實行開發的土地進行召回，避免資源浪費，全面整合市場動向，引領協調的市場風氣；（4）合理引導資金走向，第一步是需要政府健全金融監管體系，強化監管力度，提升監管水平；第二步是掌控信用規模，不讓信用狀況脫離實質造成經濟膨脹；第三步則是加強投資機構的管理，避免利率變動對資金流向造成麻煩；第四步，加強外資與外債的管理，盡量引進外資直接投資和長期借貸外債，從根本上解決投機資本的來源。

四、結論

綜上所述，房地產泡沫的確會對我國經濟帶來巨大的影響，由此造成房地產金融市場的動蕩，所以可以通過加強市場管理并實施有效的管理手段控制房地產金融市場的發展動向，從而讓房地產行業回歸正軌，讓它能夠發揮出自己真正的價值，為大眾創造優質的居住環境，實現房屋的合理利用。

【參考文獻】

[1]吳盼文，黃革，占云生.宏觀審慎監測指標體系的構建——基于海南建省初期房地產/金融危機的視角[J].銀行家，2016（12）：128-130.

[2]李志鋒.基于金融資源視角的房地產金融理論框架研究[D].山西財經大學，2015.