房地產企業以股權轉讓實現土地使用權轉讓的稅務成本研究

張津

【摘要】? 伴隨著國家對房地產行業政策的出臺，以及“去庫存”政策的引導，房地產企業通過股權轉讓方式來回籠資金，實現去庫存化，增加收益，但這種操作方式存在一定的涉稅風險。為了能夠了解其操作模式和稅務成本、稅務風險，文章結合我國房地產企業股權轉讓方式的現實背景，找尋法律依據和涉稅案例、股權轉讓的注意事項、相關流程、稅種和稅率以及案例分析，最后對該股權轉讓行為提出了相關意見和建議。

【關鍵詞】? ?房企;股權轉讓;土地轉讓;稅務成本

【中圖分類號】? F234? 【文獻標識碼】? A? 【文章編號】? 1002-5812（2019）04-0061-02

土地使用權轉讓是土地使用權在公民或法人之間的轉移，房地產企業在拿地后，會出現將土地使用權轉讓的情況，其中不乏采用股權轉讓方式，而國家為了杜絕非法囤地的行為，出讓方在轉讓土地時會受到法律法規的諸多限制，除此之外還需繳納較高的稅費，涉及增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅和印花稅等多項稅費內容，因此，研究股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的稅務成本問題具有較強的實踐價值和理論意義。

一、我國房地產企業以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的現實背景

由于近年來我國整體經濟轉型，房地產行業投資增速放緩，以及在“去庫存”的政策引導下，房地產企業想盡辦法去庫存。同時也由于房地產公司自身閑置了摘牌的土地，或者進行了道路、景觀、水電等相關基礎設施建設，投入達到項目投資總額的25%，以及投入未達到項目投資總額的25%，后期缺乏相關開發經驗、資金鏈緊張，想及時回籠資金，就將自己所擁有的土地、在建工程、項目公司整體打包進行股權轉讓。

綜合以上因素，該方式逐漸受到了房地產開發企業的青睞，成為了目前房地產公司較為常用的庫存去化方法，但稅務部門對這種方式實質的認定上存在一定的涉稅風險。下文我們將對這種方式所涉及的相關法律規定、股權轉讓流程和稅務風險進行分析，使房地產公司更好地把握轉讓公司股權的相關規定，獲得收益的同時也不違反稅法的規定。

二、房地產企業以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的法律依據

就股權轉讓而言，目前只有《公司法》就有限責任公司及其股東轉讓股權做出了規定，從規定內容來看，沒有特殊的限制性規定。但在討論股權轉讓協議效力時，《城市房地產管理法》對以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時要求按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

從《公司法》和《城市房地產管理法》的相關規定可以看出，除了投入要完成開發投資總額的25%以上，沒有其他特殊的限制性規定。但該模式除了被稅務部門認定為轉讓公司股權的行為，也有可能被稅務部門認定為轉讓土地使用權的行為。

“營改增”之前，國家稅務總局對于以股權轉讓名義轉讓房地產案例發布了一個公開的批復;但“營改增”后對于以股權轉讓名義轉讓房地產的增值稅問題，國家稅務總局及各省稅務機關如何認定，目前尚無案例可循。

總體看來，房地產企業以股權轉讓方式進行土地使用權轉讓是有一定法律支撐的，但其轉讓過程中可能會存在被稅務機關認定為直接轉讓土地使用權的行為，而涉及增值稅和土地增值稅。本文從公司股權轉讓所涉及的全部稅種入手，通過案例的方式，來計算分析企業的稅收成本，然后針對此行為的涉稅風險提出一些建議。

三、房地產企業以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓事項及涉稅分析

（一）以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的注意事項

1.以土地使用權作價入股階段，評估公司雖然是對土地進行資產評估，但應出具《資產評估報告》，而不是《土地評估報告》。

2.在標的公司召開董事會后即可同步提供資料至產權交易所進行項目的信息預披露。

3.股權轉讓過程中的所有文件應注意時間邏輯并注意把控整體時間節奏。

4.在審計單位及評估單位出具回復的《審計報告》（送審稿）及《評估報告》（送審稿）的修改意見時，經辦部門應審核意見回復的合理性及準確性。

5.設置受讓方報名資格條件時，盡量不設除常規條件外的報名資格條件。

6.股權比例盡可能精確計算，并保證過程文件上股權比例的一致性。

7.填寫項目《信息預披露表格》及《產權交易申請書》時務必保證數據的準確，最好的做法就是多人多次檢查。

8.流程涉及集團公司召開總裁辦公會和發協會，會議的召開時間無法預計，應提前和集團公司做好溝通。

9.省國資委的評估備案是整個流程中最關鍵的環節，應提前和省國資委做好溝通。

10.《資產評估報告》在省國資委未同意備案以前評估機構只能出具電子版以便修改，省國資委同意備案后方可出具正式報告。

11.掛牌價不低于省國資委的評估備案價。

（二）以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的具體流程

房地產企業以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓流程包括三級公司通過相關決議和審計評估將相關資料上報二級公司，然后二級公司通過召開相關會議形成決議和書面請示上報集團公司，集團公司召開相關會議和形成相關文件上報國資委，國資委進行評審和備案后批準，最后在產交所掛牌交易等幾個階段，主要涉及公司審計評估和相關決議、集團公司批準、國資委備案和產權交易所掛牌交易等內容。

（三）以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓涉及的相關稅種、稅率

房地產企業以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓涉及的相關稅種和稅率見表1。

四、G集團對A公司以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的案例分析

（一）背景介紹

G集團為房地產開發企業，其資產主要為24塊土地，土地使用權面積共計800 000平方米，用地性質有商住用地、商業用地及工業用地;目前G集團擬將其子公司A進行股權轉讓，以實現A公司內土地資產使用權的轉讓，A公司內地塊已經進行了開發，投入資金占到地塊投資總額的25%以上，購買方購買后A公司保留，僅進行公司法人名稱變更， A公司進行100%股權轉讓;G集團對A公司股權轉讓價以評估價100 500萬元為準，購買方須承擔債務50 000萬元，凈資產部分的股權交易價格為50 500萬元;對A公司股本為30 000萬元， A公司的所有開發項目都在稅務部門進行了老項目備案，增值稅稅率為5%;此次股權轉讓僅引起公司法人名稱變更，而且在進行相應土地、房屋權屬人名稱變更登記的過程中，土地、房屋權屬并未發生轉移，因此，我們認為本次股權轉讓不會涉及契稅。A公司在計算土地增值稅時可以扣除的項目金額合計為68 000萬元，具體項目和金額情況見表2。

A公司經過專業的資產評估機構評估后各項資產的評估價值情況見表3。

其中增值部分為存貨，是已經開發至25%以上的土地項目，還有固定資產和無形資產，在計算稅務部門認定為轉讓土地使用權時的增值稅時僅考慮存貨增值（土地增值部分）。

（二）稅務部門不同認定下的稅收成本計算

如果是土地使用權的直接轉讓，即應相應交納增值稅和土地增值稅，而股權的轉讓則不需交納增值稅和土地增值稅。從G集團的角度計算轉讓A公司股權未被稅務機關認定為實質轉讓房地產行為和被稅務機關認定為實質轉讓土地使用權行為的不同認定下的稅收成本計算如下頁表4所示。

1.如果G集團對A公司的股權轉讓行為未被稅務機關認定為實質轉讓房地產行為，則此次股權轉讓可能涉及的稅收總成本為：印花稅50萬元+企業所得稅5 125萬元=5 175（萬元）。

2.如果G集團對A公司的股權轉讓行為被稅務機關認定為實質轉讓土地使用權，則此次股權轉讓可能涉及的稅收總成本為：增值稅952萬元+增值稅金及附加114萬元+土地增值稅4 765萬元+印花稅50萬元+企業所得稅5 125萬元=11 006（萬元）。

由此看來房地產企業以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓未被稅務部門認定為實質轉讓土地使用權行為涉及稅種較少，稅務處理也較為簡單，稅收總成本也較少，就以轉讓公司股權的方式來考慮稅收問題就行;而如果被稅務部門認定為實質轉讓土地使用權行為則涉及稅種較多，稅務處理較為復雜，稅收總成本也較多。

五、以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的意見及建議

為了使公司通過股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的方式實現去庫存、回籠資金、增加收益和降低涉稅成本的目的，應當采取穩健型政策，即在遵循相關法規的前提下，按照房地產企業進行項目公司股權轉讓的流程進行股權轉讓，把握關鍵環節，使土地轉讓權的轉讓能夠順利進行。同時為了房地產企業以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的稅收成本降低可以采取以下措施：

1.將項目開發至投資總額的25%時再進行轉讓，被轉讓的標的公司要有實質的經營業務、項目建設業務，即進行項目公司土地一級開發，比如三通一平、景觀綠化、道路等基礎設施的建設投入達到項目總投入的25%;同時項目公司應該有必要的人工成本支出和前期工程投入。

2.標的公司股權可以逐次轉讓、分期轉讓，股權可以分次轉讓，可以按照公司的實際逐次轉讓股權，而不是出售土地使用權將公司股權全部轉讓。

3.購買方可以先以增資擴股方式進入股權轉讓的標的公司，然后公司再將自己的股權轉讓給購買方，因為股東對此股權有優先購買權。Z

【主要參考文獻】

[1] 黃鳳羽，黃晶.股權式資產轉讓的避稅與反避稅行為研究[J].稅務研究，2013，（10）.

[2] 陳春梅.房地產企業自然人股東股權轉讓個人所得稅政策存在的問題及對策[J].財會月刊，2015，（14）.

[3] 張作玲.“營改增”后以股權交易方式買賣房地產還會節稅嗎[J].財會月刊，2017，（34）.

[4] 王繼晨.“營改增”后房地產業土地增值稅相關政策梳理[J].財會月刊，2017，（19）.