新常態背景下房地產投資項目全過程風險識別與防范

周艷恒

摘要：房地產業是我國的支柱產業，是帶動國內經濟增長的重要力量，并且與廣大民眾的生活息息相關。房地產行業存在資金投入大、項目周期長的特點，這樣受市場、環境、政策等的因素較大，而面臨的風險也較多，這都會給房地產項目造成制約，影響其進一步發展。新常態背景下，房地產將如何投資，怎樣進行風險識別和防范，本文我們將對此進行詳細風險和探索，并提出合理化建議。

前言：在我國目前的經濟發展形勢下，房地產行業的問題變得越來越凸顯，從項目的規劃、預算到項目施工、驗收，周期長，在項目進行的各個環節都可能面臨風險，比如資金風險、施工風險、財務風險等等，因此房地產企業更應該加強風險識別，尋求更好地規避風險的手段。通過本文的分析和思考，希望能夠對我國房地產投資項目將面臨的風險進行有效的防范提供參考和借鑒，有助于房地產市場實現更好的發展。

一、 房地產投資項目風險識別概述

房地產投資項目風險識別在項目前期、項目中、項目后期都需要進行。房地產投資項目的各個環節都有可能引發風險，造成房地產企業的經濟損失。因此，從項目開展前后項目結束后都有秉承謹慎原則，縱觀全局，通過定性、定量分析，甄別可能存在的潛在風險，做好風險評估和風險防范方案。新常態背景下，房地產企業更好加強風險管理，建立風險預警機制，保持在房地產市場的競爭力。

二、 新常態背景下房地產投資項目要進行哪些風險識別

（一）項目開展前的風險識別。房地產企業首先要參與競標，中標后才有開發權。房地產企業一旦開始準備進行項目建設，就要考慮項目開展前的準備工作。在此階段，房地產企業也要注意風險因素的影響。

1、國家政策的變化。房地產產業的發展對我國經濟產生了巨大的推動作用，近年房地產市場火爆，國家重視房地產市場的發展，為推動房地產產業更穩定、健康的發展，國家陸續出臺了一系列經濟政策。比如限購令、增加土地供應、營改增等等多項政策的出臺影響了房地產市場。限購令的出臺就影響了房地產市場的供求關系；營改增給房地產企業降低了稅負；增加土地供應對房地產企業的土地成本產生了影響。因此房地產企業要時刻關注國家政策的變化，新政策的出臺可能對房地產市場產生不小的影響，也可能造成房地產市場新一輪的洗牌。面臨生存和發展的壓力，項目開始前，房地產企業要統籌規劃，綜合分析，立足自身，根據經營實際選擇項目開發的時機，要隨時面對政策的變化可能造成的影響而做出應變，提高自身應對風險的能力。

2、經濟局勢復雜，房地產企業可能面臨金融風險。我國處于經濟轉型期，經濟下行壓力加大，房地產企業經營困難，面臨一定的資金壓力。房地產企業投資開發樓盤需要注入資金，資金部分來源于銀行。近幾年，銀行等金融機構貸款利率提高，對房地產行業的貸款條件提高。金融行業對個人或企業失信的制約和監督力度加大，對房地產企業貸款審批更加嚴格。部分中小企業可能由于資質或經營狀況不佳很大得到金融機構的資金支持。而房地產企業獲取資金的渠道較為單一，大多通過銀行信貸，這就造成了房地產企業對金融機構，特別是銀行依賴程度較高。房地產項目時間長、規模大，資金投入大，房地產企業的施工完全資金自行解決的概率幾乎為零，房地產企業離不開金融機構的資金支持。新常態下，房地產企業尤其小企業面臨一定的金融風險。

（二）項目過程中的風險識別。房地產項目施工過程中面臨的問題更加復雜，風險因子更多，主要有以下幾項：

1、市場風險中的價格風險。建材市場價格是隨時變化的，房地產項目工程工期長、所需建筑材料量大，受市場變化影響較大。市場上建筑材料價格難以穩定，建筑材料價格會隨著市場需求的變化不斷變化。建筑材料價格上漲，建筑工程也會因為建筑材料價格的上漲而增大成本。市場風險中的供求風險。房地產企業在進行項目開發前一定要進行當地市場考察，對市場的供求關系了解清楚。部分房地產企業沒有進行市場調查，只是追求房地產行業的高利潤，盲目進行房地產開發。結果項目完成后，發現當地市場房地產庫存較大，新建住房難以消化，造成房源的積壓，資金難以收回，對企業的造成巨大的發展壓力。因此房地產企業在進行項目施工時要做好充分的市場調研，盡量規避市場風險的影響。

2、項目施工風險。部分房地產企業在管理制度方面存在漏洞，導致在項目施工過程中混亂。管理上的無序可能導致施工過程中資金分配不合理、建筑材料采買無序、施工過程監管不力、建材資源浪費、施工過程偷工減料、項目外包、資金拖欠等問題。最終造成施工項目存在安全隱患、與原有的設計結構不符，甚至出現項目無法順利完工，出現安全事故、引發經濟糾紛、項目變成爛尾樓等現象。這可能對房地產企業造成重大經濟損失，甚至導致企業無法正常經營。

（三）項目完成后的風險識別

1、房地產項目竣工驗收審計風險。房地產項目工程完工后要進行工程質量驗收、結算審計。房地產項目可能有一個或幾個施工單位合作完成，在項目完成后，會由審計機構進行驗收審計。部分施工企業可能存在偷工減料或未按正規工序。這就需要審計人員要堅持原則，認真結算審計，同時這也需要審計人員較高的業務能力。個別房地產企業在施工過程中為了謀取更大的經濟利益，可能存在偷工減料，而在項目完成后未按照相關規定進行審計的現象。這樣嚴重的違規行為極容易造成嚴重的質量事故，造成不良影響。

2、房地產的銷售風險。隨著這幾年我國房地產市場的蓬勃發展，各地不斷開發發源，各地房地產庫存見漲。現在各地的房地產市場銷售狀況不同，一線二線城市銷售壓力較小，三線四線城市銷售壓力較大。由于現在房地產市場庫存較大，房地產銷售較為困難，甚至出現了很多有價無市的現象。房地產企業投入較大，一般希望盡快的資金回籠再進行其他的投資，但現在的房地產市場堪憂，如果沒有很好的促銷手段，房地產的銷售將漫長而久遠，這對房地產企業帶來了資金的壓力，不利于其后續的發展。

三、新常態下房地產投資項目全過程風險防范策略

（一）房地產企業在項目開發過程中盡可能回避風險。從項目開始造價預算到項目開發中建材的購買、工程的施工再到后期的驗收，房地產項目全過程較為復雜，環節眾多，難以把控。房地產企業首先要立足自身實際，充分考慮自身經營狀況及未來發展需要，在風險與收益比較后，果斷規避風險來源，將風險的產生扼殺于搖籃中。房地產企業在進行項目開發過程中可能會面臨風險或責任較大的施工難題，在這種情況下，房地產企業可以將部分工程進行轉包，讓其他企業承接風險點。哪怕利潤再高，房地產企業也要避免大的風險，而最大程度的保障自身的經濟利益。

（二）房地產企業可以通過合法的途徑進行風險轉移。一般房地產企業進行風險轉移的方式有三種：合同形式、財務責任形式、保險形式。房地產企業對施工項目進行轉包，在雙方合作過程中，簽訂合同，這便是合法的風險轉移形式。通過簽訂合同，房地產企業可以將存在較大風險或施工能力不足的情況下將項目承包出去，這樣風險也隨著轉移。合作雙方通過合同達成協議，合同明確了兩者的責任和義務，是項目工程中常見的形式。財務責任形式是指房地產企業為了籌措充足的資金，避免在項目開展過程中發生資金斷裂而進行的尋求資金支持的形式。房地產企業通過尋求合作伙伴一起進行項目開發，最大程度的保證了在項目實施過程中資金的充足。房地產企業與合作伙伴一起進行項目開發，風險分攤，這樣房地產企業自身承擔的資金風險大大降低，也有利于自身的安全經驗。同時風險的轉移也意味著收益的轉移，這就需要房地產企業認真思考，從自身的經營實際出發選擇合適的規避風險的方式。保險形式的風險是指房地產企業通過進行施工項目的投保，將風險轉移給保險公司的行為。房地產企業為避免項目施工過程中出現事故或意外，通過購買保險將風險轉移給保險公司，這是一種較為常見的風險規避的商業行為。投保可以降低企業的經營風險，風險由保險公司承擔，這自然是不錯的商業經營手段，對于工期長、投入大的房地產企業來講，保險公司也是一項不錯的選擇。

（三）房地產企業項目開展過程中要盡量加強風險控制，降低風險帶來的影響。一方面，房地產企業要及時關注國家政策的變化，掌握市場動向。積極利用當地財稅政策、金融政策的紅利獲得資金支持、降低企業稅負，獲得更大的經濟效益。關注當地市場土地價格，優化投資結構，盡可能避免由于市場波動帶來的經濟風險的發生。另一方面，房地產企業在企業內部要加強制度的約束，建立嚴格的管理體系，從制度上明確崗位責任。在項目施工過程中，嚴格要求工作人員按照要求和工序進行施工，嚴禁資源浪費，現場檢查人員要嚴格監督，提高項目施工的質量和效率。從根源上杜絕質量問題，最大程度的保障項目施工的正常進行。同時在項目進行過程中，盡量避免分包、轉包施工的發生，除非房地產企業由于人力、物力的限制在工期內難以完成。分包、轉包施工的存在，不可避免的會出現施工質量難以統一的現象，容易發生管理上的混亂。尤其個別小企業承包后，為了自身利益可能存在偷工減料的現象，這就容易造成質量不合格，達不到工程質量要求。因此房地產企業在項目開展過程中要嚴格要求，利用制度的約束加強企業內部控制，盡可能降低風險的發生，減少企業的經濟損失。

結論：房地產企業投資項目全過程問題較多，內容復雜，很多環節都存在經營風險，可能引發企業經濟危機，造成經濟損失。新常態下，房地產企業面臨更加嚴峻的市場環境，需要更加嚴格加強自身要求，提高經營和管理水平，提高企業風險識別和防范的能力，為房地產企業的戰略發展和轉型做好準備，也為了我國房地產行業的健康持續發展不斷努力。

（作者單位：四川綿陽西南科技大學經濟管理學院 ）