菏澤“取消限售”影響有多大？

2018年12月18日下午，山東省菏澤市拋出了一枚“深水炸彈”——取消限售措施，包括此前對新建商品住房和二手住房的限售。這被解讀為，全國地產市場打響“調控松綁”第一槍，還引起了全國范圍內的持續關注。

對此，菏澤市住建局回應稱，近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，菏澤市住房和城鄉建設局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

早些時間，山東省住房和建設廳也明確表態，山東省住建廳和國家調控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施，但政策方面不是“一刀切”，由各城市根據自身情況決定，省住建廳會進行總體把控，“不干涉各地方住建部門的具體政策。”

動態

菏澤住建局：“取消限售”是市民迫切需求

看到取消限售的消息，張輝（化名）一下子興奮了，“很快成交量就能上去了，”張輝是山東省菏澤市一家房產中介公司的工作人員，昨日下午，他告訴北京青年報記者，政策落地的第一天，僅他一個人就接到了十幾個咨詢買房的電話，“本地的、外地的都有。”

18日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。

通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規定。

從2017年11月限購、限售政策出臺之后，這一年多以來，張輝的業績特別不好，“有時候幾天都接不到一個電話。”張輝說，不僅如此，還有大量因限購、限售政策無法過戶的房源一直被擱置，“現在都可以解放了。”

實際上，在菏澤住建局的最新回應中，也特別提到了這一點，“2017年11月份，菏澤限制新購和二手住房轉讓期限有關規定出臺后，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的愿望十分迫切”。

影響

當地購房者還在“觀望”

不過與張輝的興奮不同的是，菏澤的一些購房者則相對冷靜，盡管取消限售的政策已經正式落地，但他們認為整個市場還尚需要“觀望”。

市場的冷靜，讓菏澤的另一名中介李強（化名）頗為意外，“原以為會特別火爆，但今天我只接到了一個咨詢電話。”李強覺得，一項政策的出臺，市場還需要一些時間去“消化”。

值得注意的是，目前菏澤的二手房價相對限售之初，還是有了不同程度的上漲。安居客有關資料顯示，2018年1月-4月，菏澤二手房均價每平方米在6000元以下，5月起就有了明顯的上漲，其中11月均價為6662元/平方米，12月的均價為6581元/平方米。僅從12月均價來看，環比11月下跌1.21%，同比去年同期上漲7.01%。

由此，菏澤市住建局稱，近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，菏澤市住房和城鄉建設局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

北青報記者注意到，目前有關網站能看到的菏澤在售的數十個新房項目根據位置的不同，價格也有所不同。其中最高的為9000元/平方米，最低的僅為3200元/平方米。

也正是在此情況下，2018年12月14日，菏澤市住建局根據房地產市場分類調控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定。

觀點

菏澤新政帶來的購買力有限

中原地產首席分析師張大偉認為，限售是房住不炒最典型的政策，菏澤在當下節點取消這一政策，對房地產市場預期管理影響非常大，應該被叫停。張大偉稱，限售政策是過去兩年樓市調控的標志性政策，也是房住不炒最典型的政策，該政策的出臺降低了房產的投資需求，對抑制市場過熱起到很大作用。從全國層面看，在當下節點取消限售，會對市場心理產生影響，也會帶來很強的示范效應，對房地產市場預期管理的影響非常大。“限售政策主要針對投資投機購房，取消限售，給市場的信號是鼓勵投資投機及短期交易。因此，菏澤的這個政策應該被叫停。”

不過，在張大偉看來，經過兩年多的調控，房地產市場已經進入“五限時代”，即限購、限貸、限價、限售及限商住。對市場影響最大的政策是限貸，其次是限購、限價。限售對市場的直接影響不大，特別是菏澤僅對本地人限售兩年，外地購房者限售三年，這一政策即使松綁，給菏澤帶來的購買力也有限。

在經濟學家宋清輝看來，菏澤市這次出臺的“取消新購住房限制轉讓措施”很大膽，或會給一些開發商帶來極大的信心，“可謂是一劑興奮劑。”

宋清輝認為，從菏澤市的情況來看，取消新購住房限制轉讓措施的原因可能是為了加快去庫存的速度，以便配合當地的棚改政策調整等。“菏澤的調控松綁恐會對全國樓市造成羊群效應，從而引發其他城市的仿效。但在當前嚴厲的樓市調控基本面下，預計仿效的城市不會增加太多。”

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