ODR在在線短租領(lǐng)域房東自營模式下的應(yīng)用

吳擷柳

摘 要：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)步使得在線短租迅速發(fā)展，滯后的糾紛解決機(jī)制已經(jīng)無法滿足在線短租發(fā)展的需要。ODR在線糾紛解決機(jī)制的應(yīng)用將突破時間和空間的諸多限制，有效解決糾紛。

關(guān)鍵詞：C2C電子商務(wù)模式;ODR;應(yīng)用

一、在線短租模式的概念

“在線短租”模式是依托于共享經(jīng)濟(jì)而產(chǎn)生的一種住房共享模式。該模式介于傳統(tǒng)的酒店服務(wù)和房屋租賃之間，將閑置的房屋通過社會化的平臺與他人共享從而牟利，整合了酒店經(jīng)營的服務(wù)理念和居民住宅空間資源，提高了資源利用率，創(chuàng)造了更多的經(jīng)濟(jì)價值與社會價值。簡單來說，在線短租模式就是“互聯(lián)網(wǎng)+短租”，即互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與短租交易相結(jié)合的一種新型商業(yè)模式。房東在互聯(lián)網(wǎng)平臺上發(fā)布房屋信息，互聯(lián)網(wǎng)平臺集聚、整合房東的房屋資源，房客根據(jù)需求自行選擇匹配心儀的房屋資源。

二、房東自營模式的概念

房東自營模式是在線短租交易下的一種主要商業(yè)模式，其本質(zhì)上是C2C電子商務(wù)模式，即一種遠(yuǎn)程的、非面對面交易模式，在整個交易過程中，交易雙方當(dāng)事人完全依賴于對方發(fā)布信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。運(yùn)營公司在線上為房東和房客搭建一個在線溝通和交易平臺，并通過財產(chǎn)、人身安全保障方案及身份識別等機(jī)制建立綠色平臺生態(tài)系統(tǒng)。在此類商業(yè)模式下運(yùn)營公司以向房客收取傭金，向房東收取附加費(fèi)用盈利。

房東自營模式運(yùn)營成本低且擴(kuò)張速度快，在短期內(nèi)就能形成龐大的數(shù)據(jù)體系，在居民消費(fèi)需求日益增長的今天能夠?yàn)槠脚_帶來豐厚的利潤。但此類運(yùn)營平臺為避免糾紛往往只承認(rèn)自己是一個網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司，只負(fù)責(zé)核實(shí)房東發(fā)布的信息是否符合網(wǎng)站的要求，此做法極大程度上導(dǎo)致了房源質(zhì)量和服務(wù)水平的良莠不齊。

C2C電子商務(wù)模式是基于信息披露而產(chǎn)生的，充分完全的信息披露對于在線交易的完成具有重要意義。C2C模式下信息披露的真實(shí)性常常與信用機(jī)制掛鉤。然而平臺自有信用機(jī)制往往存在問題，普遍存在信用炒作（交易雙方以一方或雙方增加“會員積累信用”為目的，虛構(gòu)交易事實(shí)或?qū)嵤┳阋杂绊懰恕皶T積累信用”的行為）。常見的方式有虛擬交易中的職業(yè)好評，和實(shí)際交易中的賣家強(qiáng)迫買家好評或強(qiáng)迫賣家刪除惡評。在短租交易平臺上同樣存在著這樣的問題，房主和租客串通，互相給予好評，從而得到平臺上的優(yōu)惠的行為屢見不鮮。

三、房東自營模式下的內(nèi)部法律關(guān)系

從內(nèi)部法律關(guān)系上看，房屋自營模式下的短租交易主要涉及三方主體，即房東、房客和短租運(yùn)營平臺。

（一）房東和房客之間的法律關(guān)系

房東在短租運(yùn)營平臺上發(fā)布房屋、價款信息或其他具體的租賃協(xié)議，房客自行瀏覽選擇，確定適合的房源后支付價款。該類行為成立電子合同下的點(diǎn)擊型合同，即賣方在網(wǎng)上發(fā)布產(chǎn)品用途、價款等信息，買方如有購買意愿，則鍵入買方信息、銀行卡并附具密碼，得到賣方認(rèn)可后即成立的一種合同。房客支付價款即表示與房主就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見，最終成立房屋租賃合同。房東和房客之間構(gòu)成形式和實(shí)質(zhì)上的租賃關(guān)系。

（二）房東和運(yùn)營平臺之間的法律關(guān)系

在C2C模式下，網(wǎng)絡(luò)交易平臺的提供者在為買賣雙方提供交易平臺的過程中，產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)上的中介效果。雖然網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供者將網(wǎng)絡(luò)交易平臺對網(wǎng)絡(luò)用戶免費(fèi)開放，并未因提供網(wǎng)絡(luò)交易平臺而收取相應(yīng)的費(fèi)用，但交易完成后網(wǎng)絡(luò)交易平臺的提供者向房東收取附加費(fèi)用，向房客收取傭金的行為使其所獲收益具有了居間報酬的性質(zhì)。

且房東和房客在網(wǎng)絡(luò)交易平臺上進(jìn)行注冊時需要同意一系列的服務(wù)條款，而這些條款往往規(guī)定了房東、房客以及短租平臺的相關(guān)權(quán)利與義務(wù)，通常明確了短租平臺向房客提供房源信息并向房東報告房客預(yù)訂房源的通知的義務(wù)。則有理由在房東和房客同意了服務(wù)條款后推定當(dāng)事人之間達(dá)成了訂立居間合同的合意。

短租平臺向房東和房客提供訂立合同的媒介服務(wù)，房東和房客支付報酬。由此可見，房東和運(yùn)營平臺之間構(gòu)成居間關(guān)系。

（三）房客和運(yùn)營平臺之間的法律關(guān)系

無需贅述，房客和運(yùn)營平臺之間亦成立居間合同關(guān)系。

根據(jù)上述分析，運(yùn)營平臺僅僅是居間人的身份，作為中介方的運(yùn)營平臺，其法律作用相對較弱，相應(yīng)的法律責(zé)任也會較少。

四、房東自營模式下的法律糾紛（以房東和房客之間的沖突為主）

（一）完全違約行為

（1）房東在已經(jīng)接受預(yù)約的情況下將房屋出租給他人，致使房客在約定的期間內(nèi)無房可租。

（2）房客預(yù)定了房間，但單方面取消預(yù)約致使房東遭受損失。

（二）部分違約行為

部分違約行為多發(fā)生在房東身上，多為房東延遲履行或者不完全履行自己的義務(wù)。

例如：因?yàn)榉繓|清掃房間不及時導(dǎo)致房客延遲入住，或是房屋的實(shí)際情況與描述不符，不符合房客的消費(fèi)預(yù)期。

（三）侵權(quán)行為

在房屋在線短租中侵權(quán)行為時常發(fā)生，且表現(xiàn)為房東與房客互相侵權(quán)。

1.房東侵犯房客的隱私權(quán)

房東在住房內(nèi)安裝監(jiān)控設(shè)備侵犯房客隱私權(quán)的事件層出不窮。據(jù)美國《財富》雜志的報道，Airbnb位于佛羅里達(dá)州長船島的一間民宿房被發(fā)現(xiàn)裝有隱藏攝像頭。一對夫婦在前去當(dāng)?shù)芈糜螘r預(yù)訂了該間民宿，入住時發(fā)現(xiàn)臥室的煙霧警報器中裝有隱藏攝像頭，租客因此而報警，事后該房東被逮捕。Airbnb在臺灣的一間民宿也被中國用戶發(fā)現(xiàn)裝有針孔攝像頭，對此，Airbnb給出的回應(yīng)是“已經(jīng)立即將該房東移出Airbnb社區(qū)，并且為這位房客提供全額退款”，并強(qiáng)調(diào)對于任何侵犯隱私的行為，都采取零容忍政策。

盡管在Airbnb的服務(wù)條款中明確規(guī)定如果房東在房源內(nèi)或房源周圍安裝有監(jiān)控攝像頭，即使這些攝像頭處于關(guān)閉狀態(tài)或沒有連接，Airbnb也要求房東在房屋守則中清楚說明相關(guān)信息。此外，Airbnb還要求房東披露是否正在進(jìn)行錄制。但這項(xiàng)致力于事前預(yù)防且?guī)缀鯖]有強(qiáng)制力的條款，對于阻止偷窺監(jiān)視事件的發(fā)生可謂是無能為力。

2.房客侵犯房東的財產(chǎn)權(quán)

房東放置在房內(nèi)的貴重物品被房客偷盜或是房客損壞房屋內(nèi)的固定設(shè)施。

五、上述租賃糾紛的傳統(tǒng)解決方式及其弊端

對于公訴案件房東和房客自然是借助司法機(jī)關(guān)維護(hù)自己的合法權(quán)益，但是對于常見的侵權(quán)糾紛，房東和房客的選擇遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止訴訟這一種形式。

（一）訴訟

原告將自己的請求直接訴諸法院，是最具有權(quán)威性的一種糾紛解決方式。

弊端：

1.高成本、低效率

在房東自營模式下的糾紛主體其常住地往往不在同一個地區(qū)，為解決糾紛進(jìn)行訴訟其耗費(fèi)的人力、物力較高，加之訴訟程序比較繁雜，周期較長，致使訴訟成本高，效率不足。

2.國外判決執(zhí)行難

該種弊端發(fā)生在跨國短租糾紛中。在跨國糾紛中根據(jù)國際私法上規(guī)定的連結(jié)點(diǎn)確定法院管轄權(quán)，通常為屬地連結(jié)點(diǎn)、屬人連結(jié)點(diǎn)和主觀性連結(jié)點(diǎn)。一個案件往往不止一個連結(jié)點(diǎn)，因此可供原告選擇的訴訟法院自然不止一個。在這種情況下，原告通常會選擇對自己有利的國家的法院提起訴訟。如果原告選擇的法院又與案件的實(shí)體爭議沒有實(shí)質(zhì)意義上的關(guān)聯(lián)且承認(rèn)與執(zhí)行地法院對該案也有管轄權(quán)的話，那么原判決法院的管轄權(quán)很可能被認(rèn)定為不合格管轄權(quán)，從而判決無法得到承認(rèn)和執(zhí)行。

（二）仲裁

當(dāng)事人雙方依據(jù)私法自治的原則訂立仲裁協(xié)議，將爭議提交到由仲裁員組成的仲裁庭進(jìn)行裁判。

弊端：實(shí)踐中很少采用這種方式，在爭議發(fā)生前當(dāng)事人雙方很少達(dá)成仲裁協(xié)議。糾紛發(fā)生后因?yàn)榫嚯x的局限性也難以達(dá)成協(xié)議。

（三）和解和調(diào)解

“和解”是雙方當(dāng)事人之間通過信息的交換和溝通，就產(chǎn)生糾紛的事項(xiàng)達(dá)成共識和就糾紛的解決做出一致的決定的過程和結(jié)果。和解主要是依賴于協(xié)商。

“調(diào)解”是指糾紛的當(dāng)事人在中立的第三方的介入下，通過談判達(dá)成和解、解決糾紛的過程和結(jié)果。

弊端：糾紛發(fā)生后因?yàn)榫嚯x的局限性難以達(dá)成協(xié)議。

六、ODR的概念

ODR（Online Dispute Resolution）在線糾紛解決機(jī)制是一種依托于ADR（Alternative Dispute Resolution）替代性糾紛解決機(jī)制而產(chǎn)生的新興的爭議解決機(jī)制，能夠獨(dú)立于當(dāng)事人的物理場所，是一種主要利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行的爭議解決機(jī)制。其主要模式是把ADR的方法和經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到全球電子商務(wù)環(huán)境中，以解決大量出現(xiàn)的在線糾紛的一種機(jī)制。

ODR的出現(xiàn)不是要代替司法解決糾紛的機(jī)制，而是彌補(bǔ)司法機(jī)制的不足。在全球電子商務(wù)環(huán)境下，以地域和國家主權(quán)概念為基礎(chǔ)的司法機(jī)制，在解決迅速發(fā)展的電子商務(wù)所引起的大量糾紛面前，將不得不面臨一系列復(fù)雜的法律、經(jīng)濟(jì)問題，例如管轄問題、適用的實(shí)體規(guī)范問題、裁決的承認(rèn)和執(zhí)行問題，以及費(fèi)時的拖延、昂貴的訴訟費(fèi)用等等。而ODR的出現(xiàn)將在極大程度上解決這一系列問題。

七、ODR在爭議解決中所具備的優(yōu)勢

（一）便捷性

在互聯(lián)網(wǎng)的幫助下當(dāng)事人能夠突破時間和空間的限制，隨時隨地進(jìn)入ODR程序。

（二）經(jīng)濟(jì)性

與訴訟以及其他需要突破距離局限性的糾紛解決機(jī)制相比，當(dāng)事人利用ODR解決爭議的成本較低，一臺聯(lián)網(wǎng)的電腦就能夠使當(dāng)事人之間進(jìn)行協(xié)商，利用電子郵件等工具傳遞相關(guān)材料耗時短，易于當(dāng)事人取得。

（三）弱對抗性

與傳統(tǒng)的ADR相比，ODR避免了當(dāng)事人的直接會面，有效避免了當(dāng)事人之間因糾紛解決而產(chǎn)生正面化沖突，有助于雙方當(dāng)事人在爭議發(fā)生后保持合作關(guān)系。

（四）靈活性

綜合應(yīng)用調(diào)解和仲裁兩種方式。一般情況下，ODR先進(jìn)性調(diào)解，在調(diào)解不成的情況下可以選擇進(jìn)行仲裁。這與我國的仲裁法不謀而合，《中華人民共和國仲裁法》第51條規(guī)定“仲裁庭在作出裁決前，可以先行調(diào)解，當(dāng)事人自愿調(diào)解的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時作出裁決。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解書或者根據(jù)協(xié)議的結(jié)果制作裁決書。調(diào)解書與裁決書具有同等法律效力。”

八、ODR在國內(nèi)發(fā)展的困境

（一）安全性與保密性問題

在ADR模式中，我們可以采取限制的方式來保障信息的安全性，但在ODR模式中所有的資料，包括當(dāng)事人的爭議請求、證據(jù)等都是通過互聯(lián)網(wǎng)傳播，而互聯(lián)網(wǎng)因其開放性使得資料的傳播十分便捷，這提高了當(dāng)事人相關(guān)資料的保密難度。對網(wǎng)絡(luò)的安全性提出很高要求。

（二）ODR合法性基礎(chǔ)的缺失

目前我國關(guān)于ODR的相關(guān)制度建設(shè)尚不完備，與電子商務(wù)相關(guān)的立法也有限單一。由于我國并未從法律的層面建立ODR模式，甚至是電子商務(wù)糾紛的解決機(jī)制，使得ODR的實(shí)施缺乏合法性基礎(chǔ)，很大程度地阻礙了ODR模式發(fā)展。

（三）ODR的承認(rèn)與執(zhí)行問題

裁決的執(zhí)行有兩種方式：一是當(dāng)事人主動履行;二是依靠代表國家公權(quán)力的強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)構(gòu)強(qiáng)制履行。但是ODR從本質(zhì)上排除國家公權(quán)力的，因此只能依靠當(dāng)事人的自覺。但當(dāng)事人是否自動履行又往往掛靠于當(dāng)事人對糾紛解決機(jī)構(gòu)的信任程度和對解決結(jié)果的滿意程度。一旦當(dāng)事人拒絕履行，沒有國家公權(quán)力支持的ODR將形同虛設(shè)，其裁決結(jié)果的可執(zhí)行性將大打折扣。

（四）ODR難以取得消費(fèi)者的信任

在線爭議解決機(jī)制其主要的支撐力在于信任——當(dāng)事人雙方、爭議解決平臺之間的信任。ODR作為一種新興的糾紛解決機(jī)制，在中國的發(fā)展尚不成熟，存在諸多難題，在這種情況下難以獲得多數(shù)消費(fèi)者的信任，致使一般民眾不敢輕易把糾紛提交ODR解決。

九、ODR在在線短租領(lǐng)域房東自營模式下的應(yīng)用

（一）短租交易平臺

短租交易平臺的發(fā)展依靠的是源源不斷的房源信息以及由這些房源信息吸引而來的注冊用戶。如果短租交易平臺僅僅認(rèn)可自己的居間人身份，以此來規(guī)避責(zé)任，放任房東和房客之間的糾紛，短期來看確實(shí)為公司減少了不必要的麻煩，長期而言這樣的做法反而會降低用戶的消費(fèi)體驗(yàn)從而減少用戶量。由此筆者建議短租平臺主動與相關(guān)的ODR在線糾紛解決機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)系，為用戶之間的糾紛指定ODR機(jī)構(gòu)。

（二）國家政府

加強(qiáng)相關(guān)法制建設(shè)，出臺一套關(guān)于ODR的官方標(biāo)準(zhǔn)，為ODR的合法性提供基礎(chǔ)。

（三）消費(fèi)者

在糾紛發(fā)生后積極主動了解ODR，對ODR持一個開放包容的態(tài)度。

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