離婚案件中房產分割的認定和處理

鄒丹

離婚訴訟是當前人民法院民事審判部門處理的案件之一。如何在離婚訴訟中認定和處理夫妻共同財產對當事人的利益產生重大影響，往往成為離婚案件中最大的爭議點。在財產分割過程中，雙方在離婚訴訟中對房產的糾紛更加激烈。隨著房價上漲，房產越來越成為夫妻共同財產關系中最重要的財產形式。由于中國不同歷史時期的房地產政策不同，出現了不同類型的房產。因此在處理離婚糾紛的過程中，如何妥善處理財產，特別是房產的認定和處理尤為重要。

一、房產類型的劃分

住房類型的劃分根據其分類標準具有不同類型的，可以根據房屋的用途進行分類，根據房屋的性質進行分類，或者根據房屋的結構進行分類。對于涉及處理離婚案件的房屋的分割，司法實踐根據房屋的不同產權進行分類，一般包括商品房，成本價住房，標準價住房，經濟適用房。

之所以出現諸多不同類型的產權房屋，是與我國住房政策的變化分不開的。我國住房政策在不同的歷史時期先后經歷了福利分房、房改房、商品房等階段，加之購房形式的多元化，使得房屋產權歸屬日益復雜。本文重點分析當前司法實踐中較常遇到的幾種離婚房產分割糾紛，并對如何處理該類糾紛進行探討。

二、房產的認定和處理

（一）房屋登記在夫妻一方名下或第三人名下的認定和處理

不動產的物權變動采用登記生效主義，產權登記具有公示和公信的效力。但是，在現實生活中，仍有很多房地產登記案例中有些人以丈夫和妻子的名義登記了房屋產權，或以第三人的名義登記。當一對夫婦離婚時，應該區別對待這種類型的房產。

（1）對登記在夫妻單方名下房屋的認定。我國法定夫妻財產制是婚后所得共同制，因此婚姻關系存續期間購買的房屋，原則上首先應認定為夫妻共有。但如登記方主張房屋歸其單方所有的，必須承擔舉證責任，證明該房屋系其個人出資所購，或符合《婚姻法解釋三》第七條規定的其父母出資為其購買的情況。

（2）對登記在第三方名下房屋的認定。在現實生活中，在夫婦共同購買房屋之后，他們可以根據各種因素考慮以孩子，父母或其他第三人的名義登記房屋。離婚財產分割時，如果要求房屋歸一方所有或擁有，則屬于商品房產權糾紛，要求房屋歸自己所有的一方應承擔相應的舉證責任。如果證據無法證明，則會產生不利后果。同時，應注意區分以未成年子女的名義登記房屋產權的特殊情況。在這種情況下，并不意味著未成年子女是房子的真正權利人，并且應該在購買房屋時審查夫妻的真實意思表示。如果房屋確實贈與給未成年子女，則被確定為未成年子女的財產;如果房子不是贈與給未成年子女，則房屋應歸類為夫妻共同財產。

（二）婚前首付購買婚后按揭房屋的認定和處理

通常情況下，一方在結婚前用個人財產支付首付款，用銀行貸款購買房屋，并在結婚后用雙方的共同財產償還貸款。在這種情況下，房地產通常以首付款付款人的名義登記。為了在離婚時認定和處理這些財產的性質，“婚姻法解釋”第10條明確規定，首先由夫妻雙方共同協商對于此房屋產權的認定和處理，如果協商失敗，人民法院可以判決不動產屬于登記方，尚未歸還貸款是登記方的個人債務。雙方共同支付的金額和財產的相應增值部分，應當按照照顧子女和婦女的權利的原則由登記產權的一方給予補償。

（三）按房改政策購買房屋的認定和處理

（1）在婚姻關系期間購買房改房并取得所有權的。根據住房改革政策所規定的出售的房價并不是簡單的住房市場價格，銷售價格實際上包括丈夫和妻子的福利，例如工齡折扣和職稱。考慮到中國婚后收入共同制度的實施，類似的房屋應首先被認定為夫妻共有財產。如果登記方聲稱其為個人所有，則必須證明購買房改房時與另一方沒有任何關系，另一方也并未喪失利益。不能舉證的，則應認定為夫妻共有財產，在此情形下，出資者可以根據實際情況適當多分。

（2）尚未完全取得所有權的房改房的處理。對于尚未取得所有權或僅部分所有權的房屋，在離婚訴訟的情況下，不能對房屋所有權作出判決，只能是對房屋的居住權和使用權的判斷。對于產權的劃分和認定只有在取得房改房的所有權之后才能做出判斷。在司法實踐中，在婚姻關系存在期間，雙方利用夫妻共同財產以父母一方的名義購買參與住房改革的房屋。產權以父母一方的名義登記，離婚時提倡分割的人民法院不支持。但是，購買房屋時的出資可視為債權債務關系加以處理。

（四）離婚案件中涉及違法建筑的認定和處理

如果非法建筑尚未獲得建設工程規劃許可證和其他批準文件，則可以通過重新頒發相關審批程序成為合法建筑。但是，在建筑物合法化之前，人民法院決定是否分割非法建筑物或確定非法建筑物的所有權都是沒有法律依據。因此，人民法院不受理此類糾紛。但是，對于非法建筑物的收益，如夫妻一方當事人出租該建筑物所獲得的租金則應將其劃分為夫妻共同財產。否則，一方因違法建筑物獲益而對方卻一無所獲，這顯然是不公平的，但在法院對于非法建筑物的收益進行分割時，對因非法建筑所帶來的預期收益，法院不予處理。

三、房屋分割的原則和方法

（一）男女平等原則

男女平等是“婚姻法”第2條第1款規定的基本原則。在處理離婚財產分割時，當事人有權分割夫妻共同財產。只要是夫妻共同財產，無論雙方財產的來源和貢獻大小如何，雙方都有權依法要求分割。

（二）照顧子女和女方權益原則

“婚姻法”充分體現了保護弱者和保護婦女權益的基本原則。就目前的社會情況而言，女性在整體經濟收入和獨立謀生能力方面仍與男性存在一定差距。在財產分割中適度給予女性更大的財產份額可以使女性在離婚后獲得更好的生活保障。根據財產的具體情況，通過將房屋劃分為對正常生活影響較大的財產類型，可以更好地照顧子女和婦女的權利。

（三）有利生產、方便生活原則

對于一些經營性用房，在不損害其效用和價值的前提下，應注意確保生產活動和操作的正常運行。無論當事人是否有過錯，原則上都應當判處歸有經營能力的一方所有。對于夫妻共同財產中的生活資料的分割，應當根據雙方的實際需要，反映出充分利用資料，促進生活的原則。

（四）不得損害國家、集體或第三人利益原則

分割夫妻共同財產時，不得將國家、集體或第三人的合法財產作為夫妻共同財產加以分割;不得借分割夫妻共同財產的名義逃避共同債務;不得借分割夫妻共同財產的名義逃避應承擔的扶養、撫養、贍養義務。

（五）兼顧婚姻主體的特定情形

對于在撫養子女，照顧老人，協助對方工作中付出更多的當事人，在離婚時有權要求另一方補償，另一方應當予以賠償。“婚姻法”第42條規定：離婚時，如果一方生活困難，另一方應給予住房等個人財產適當的幫助。

（六）房產分割的方式方法

共有財產分割有兩種主要方式。一個是變價分割。也就是說，如果雙方都不主張要求共同財產，共同財產將被拍賣和出售，價格將被分割。第二個是作價補償，即一方要求共同財產，而一方不主張，取得該財產的一方給予另一方相當于賠償價值的一半。如果雙方主張取得該項共有財產時，可以在征求雙方意見后采用競價方式，并由出價最高者獲得財產，另一方該財產一半的價值作為補償。