城市住宅小區公共事務治理問題頻發的原因分析

摘 要：隨著城鎮化進程加快，新建小區數量激增，圍繞小區發生的糾紛己成為社會管理中的難點問題，小區正逐漸成為社會顯性沖突頻發的區域。分析發現，地方立法缺少針對性、前期物業服務意識不強、業委會缺乏激勵和監督機制、居委會和小區關系錯位、業委會的啟動機制不順暢、部分業委會任職人員法律意識不強，自律不夠、業主權利意識不足和權利意識過度并存是矛盾頻發的主要原因。

關鍵詞：城市住宅;公共事務;問題分析

城市住宅小區是業主生活居住的場所。它是指城市道路或自然分界線所圍合，以住宅樓房為主體，建設并達到一定的居住人口規模，以及有相應的共建配套、市政公用、能滿足居民基本物質與文化生活所需的公共基礎設施，已建成并投入使用的居住生活區。本文所研究的“城市住宅小區”，特指1998年住房分配貨幣化改革后修建的商品房住宅小區。住房政策改革前，我國的小區主要是指單位小區，是計劃經濟體制下國家福利模式的結果，實行的是公共房屋行政化管理。住房政策改革后，我國的小區主要是商品房小區，是市場經濟下私有產權買賣的結果，實行的是物業公司服務模式為主的管理。

一、城市住宅小區公共事務問題

小區是國家基層治理的“神經末梢”。隨著城鎮化進程加快，新建小區數量激增，圍繞小區發生的糾紛己成為社會管理中的難點問題，小區正逐漸成為社會顯性沖突頻發的區域，某些地區的小區矛盾己經發展到十分激烈的程度，小區業主靜坐、示威、上訪、訴訟等事件時有發生，更有甚者會演化為暴力事件，以至于“小區暴力”變為一個能夠經常見諸媒體的話題。通過各種媒體報道，以及對各小區走訪，課題研究組發現菏澤各個小區都存在不同程度的問題。總結梳理為以下一些。

（一）業主和開發商之間的糾紛

業主購房后無法辦理房產證問題。許多小區業主反映，買房已經多年，但至今開發商無法為業主辦理房產證。原因是開發商在建設過程中擅自變革審批規劃，原有的開發商不知去向，致使小區業主維權不斷。房屋質量問題。小區配套設施不到位等各種開發商承諾不到位問題。小區交房后不電改，水改，物業公司代收水費電費問題。房子交付后，開發商通過物業公司依然控制著小區公共綠地等公共設施。

（二）業主和物業服務企業之間的糾紛

多數業主認為物業費高、該管的事不管、私吞公共收益、私自上調物業費、起不到安保作用等等。共用服務設施糾紛。暴力物業問題。物業公司服務合同到期，業主趕不走霸道物業公司問題。

（三）社區居委會和小區業主和業委會的矛盾

社區居委會是居民自治性組織，但一直以來，其受街道辦事處及其他行政部門的領導，成為準基層政府。在我國泛行政化的背景下，其權力之手極易伸入小區。

（四）基層政府和小區的矛盾

業主的直系親屬和同住人是否可以被推薦為業主委員會成員的問題。到底誰有權來確認小區業主的身份是個問題。業主委員會成立難，運行難問題。這些問題其實涉及到政府在小區問題上的職責問題。

（五）業主和業委會之間的矛盾

業委會能否起到維護業主權益的目的？許多業主對業委會人員頗有微詞，認為業委會和物業蛇鼠一窩，相互勾結，無利不起早，不能起到維護業主權利的目的。

（六）業主和業主之間的矛盾

隨著私家車數量的增長，停車成了大問題，許多業主把車停在公共綠地里、停在別人家車庫門前引發糾紛。不少業主利用車庫養狗、養兔子、養雞。有的業主養狗不帶圈繩，寵物隨地大小便。有的業主把一樓改為門頭房，占用公共空間，引起其他業主的反感。還有業主高空拋物、電梯里抽煙、小孩在電梯小便、電車在樓道充電等等問題。

二、城市住宅小區公共事務問題叢生的原因分析

（一）地方立法針對性不足，轉化、重復上位法問題明顯

因物業管理、小區共有產權等引發的各種糾紛層出不窮，有關小區管理的深層次矛盾逐漸顯現，這些矛盾糾紛都可以從現行法律制度上找到其產生的根源。目前，有關小區公共事務管理方面的法律法規有四個層次。一是全國人大制定的《物權法》，二是國務院制定的《物業管理條例》，三是各個省、自治區、直轄市制定的物業管理條例，如《山東省物業管理條例》，四是設區的市人大制定的物業管理條例，如2017年12月25日，菏澤市第十九屆人民代表大會常務委員會第七次會議，通過《菏澤物業管理條例》。地方立法能否結合各地經濟社會發展情況，堅持問題導向，回應廣大群眾關心的熱點、難點問題，具有針對性是個大問題。

（二）前期物業公司服務意識不強

根據調查，業主不滿意的物業公司多數是前期物業公司。這些公司是開發商組建或指定，他們并不是嚴格按照公開招標或競聘方式產生，在開發商這棵大樹的庇護下，這些物業公司服務意識先天不足。地方立法應該通過限制前期物業服務合同期限的方式，給前期物業公司一定的壓力，督促業主成立業委會來決定續聘或選聘物業服務企業，決定小區物業的服務標準、價格、服務方式等，從而結束前期物業階段，在小區業主和物業企業之間建立之間合同關系，使二者之間在合同的基礎上行使權責利。

（三）社區居委會和小區關系錯位

我國城市基層自治體制的建成體現為一種國家建構的制度，而非一種自下而上的自發產生過程。長期以來，我國實行的是行政全能主義的管理模式，國家總是試圖將權力滲透到社會的各個角落，國家也一直期望通過發揮街道辦事處和居民委員會的作用來應對社會轉型所帶來的基層社會管理的壓力。在法律定位上，居委會是居民自治組織，但是基層人民政府通過財政和人事控制居民委員會，把居民委員會看作是其下屬的行政性單位，直接向其下達任務;居民委員會在經濟上缺乏獨立性，政府的財力支撐幾乎是居委會各項經費的主要來源，不得不被動執行政府部門和街道辦事處布置下來的大量行政性工作，成為“全能型”組織。這樣就在它們之間形成一種類科層體系的縱向組織關系，這不僅使其自身應具有的自治功能難以實現，而且使其角色發生錯位。這從根本上掣肘了其維護居民利益應有功能的發揮，居民的認同感及信任度也大打折扣。在民眾心目中，居委會就是基層政府的代表。這種意識也為居委會插手小區事務、隨意占用小區公共用房等行為提供了心理基礎。

（四）業委會的啟動機制不順暢

許多小區交房多年成立不起來業委會。這里其實有一定的制度原因。比如在山東，按照《山東省物業管理條例》，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。那么誰知道上述信息呢？只有建設單位或者前期物業服務企業，所以法律規定建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府在三十日內組建業主大會籌備組。但有哪家前期物業服務企業樂意早早成立業委會來監督掣肘自己呢？如果前期物業企業不申報，需要承擔什么樣的責任？如果沒有責任約束，誰會申報？所以，實踐中業委會成立的啟動工作多數是熱心業主挨家挨戶敲門收集信息，然后向居委會提出申請的，靠單個別或幾個業主，工作量之大，收集信息之難恐怕是別人無法想象的。所以業委會成立遲遲無法啟動也就可以理解了。

（五）部分業委會任職人員法律意識不強，自律不夠

許多小區的業委會成員年齡偏大，素質良莠不齊，對業委會的組織性質認知有偏差。不少業委會人員尤其是業委會主任習慣于過去的行政組織思維，把自己作為小區的領導，把寶貴的小區公共資源作為私人利益交換的工具。在業委會開會時一言堂，一旦個人意見不被采納，輕則撂挑子重則甩手不干。和物業企業走得過近，造成關系到業主核心利益時情面上抹不開，客觀上損害了業主利益。少數業委會成員對小區公共收益用起來大手大腳，存在吃回扣和挪用現象。

（六）業委會缺乏激勵與約束機制

實踐中，多數業委會組織消極履行職責，懈怠松散，缺乏為全體業主服務的責任感和積極性，和制度缺乏對業委會的激勵與約束機制有關系。制度傾向于將業委會委員的工作定位為公益，主觀上沒錯，但客觀上大多數人做不到。長期持續的無回報投入很容易消磨熱心業委會任職人員的熱情。公益不是說不能有任何回報，回報也不一定是給多少錢，它也包括榮譽獎勵和社會地位提高。如小區業委會主任完全可以進入基層人大或政協，他們參政議政更接地氣。激勵是監督的前提，有了激勵，監督才更加理直氣壯。

（七）業主權利意識不足和權利意識過度并存

隨著市場經濟的發展，新型社區迅速建立，部分業主習慣了“有事找居委會”的管理模式，并沒有充分意識到自己的權利。部分業主有搭便車的心態，業委會需要業主配合的時候，任憑你怎么呼吁，充耳不聞。如某小區業委會起訴幼兒園長期不交租金，需要業主復印身份證件和房產證，經過半個月的呼吁，將近千戶的小區只收集到39份，眼睜睜的看著幼兒園常年不交租金，而業委會由于證據不足以支撐其起訴資格而被駁回起訴。

另一方面，部分業主認為交了物業費，物業企業就是仆人，叫你干啥你就得干啥。某小區業主家里多輛車，物業公司想盡辦法，再也無力提供停車位。該業主堅持把所有車開進小區，理由是“小區是我家，我的車就得進家門，物業是管家，就得無條件幫助解決停車的事”，還有業主對鄰居做法不滿又不好意思直說，怕把關系鬧僵，就死纏物業公司，理由是“我把物業費交給你了，你們就該管，就得管”?？傊糠謽I主對業主的權利義務認知錯位、偏位。

小區是社會治理的細胞，如果每個小區都能建設得和諧溫馨，那么我們的社會就會越來越美好。明白了矛盾的根源才能更好地破解基層治理難題，我們有必要打通聯系服務居民的最后一百米，讓業主的幸福感在家門口升級。

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作者簡介：

張敏（1977～ ），女，研究領域：社區治理。