公寓投資托管“埋雷”

張紹輝

很多人把買房作為一種投資，認(rèn)為住宅增值是必然的。但隨著“限”字當(dāng)頭，房源的減少、價(jià)格的僵持、利率的大幅上調(diào)、首付門檻提高、銀行停貸等調(diào)控，在“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)下，住宅進(jìn)入限購、限售、限貸、限價(jià)四限時(shí)代。在這個(gè)時(shí)候，選擇投資公寓或許更為明智靠譜，但是投資公寓真會(huì)穩(wěn)賺不賠嗎？公寓托管靠譜嗎？

投資公寓風(fēng)險(xiǎn)多

“CBD樓盤、西客站商鋪、高新區(qū)精裝修公寓……三天兩頭接到公寓營銷的電話，感覺濟(jì)南似乎有大量公寓項(xiàng)目正在熱火朝天地宣傳促銷。”濟(jì)南市民王先生告訴記者，進(jìn)行電話營銷的多是公寓項(xiàng)目，“他們勸我們?cè)鐏順潜P考察，以免錯(cuò)過投資良機(jī)。”

濟(jì)南目前在售的商住項(xiàng)目中，價(jià)位中等以下的商業(yè)公寓項(xiàng)目去庫存量明顯，尤其是位于高新區(qū)等優(yōu)勢(shì)區(qū)域的商業(yè)公寓項(xiàng)目確實(shí)吸引了不少房產(chǎn)投資者。

記者了解到，作為未來的中央商務(wù)區(qū)，濟(jì)南CBD內(nèi)規(guī)劃有大量商業(yè)商務(wù)產(chǎn)品，包括寫字樓、商鋪、商務(wù)公寓等。目前，在濟(jì)南CBD之內(nèi)及周邊，僅公寓就有多個(gè)項(xiàng)目在售，包括萬科大都會(huì)、華潤中心、龍湖、仁恒、碧桂園等。

在工業(yè)南路與茂嶺山交匯處的濟(jì)南綠地公寓里，銷售人員正在對(duì)其樓盤進(jìn)行推介。根據(jù)介紹，前期公寓已經(jīng)售罄，目前正在加推第四期，這是該樓盤最后一棟高層精裝公寓，“目前四期只剩下13、14和頂層28層了，14層目前正在與大買家洽談，估計(jì)很快就售出。”銷售顧問表示。

前來咨詢的年輕白領(lǐng)和上班族不少，他們主要看中價(jià)格和未來增長潛力。“這片區(qū)域的公寓價(jià)格比周邊住宅低多了，樓盤均價(jià)16000元/m2。聽銷售顧問說以后還會(huì)形成商務(wù)中心，沿途還有地鐵線，算是對(duì)自己未來的一個(gè)投資吧。”在高新區(qū)工作的徐女士考慮購買公寓用于投資。

銷售人員表示樓盤可以商住兩用，還可以委托開發(fā)商進(jìn)行酒店式托管。對(duì)于托管收益，綠地銷售人員向記者算了一筆賬，“以一棟總價(jià)48萬，居住面積30平的小公寓為例，如果按照1.6萬一平，托管期限12年的話，每月返租3000元，平均收益率7.5%，那么租期結(jié)束時(shí)資金回籠率能達(dá)到95%。產(chǎn)權(quán)40年，差不多12年就能回本，剩余20多年是純托管收益。”

聽起來這真是個(gè)不錯(cuò)的投資方式，但是為什么購買公寓的人并不多呢？“由于公寓不能走住房公積金貸款，只能走商業(yè)貸款，商業(yè)貸款比住房公積金高好幾個(gè)點(diǎn)，前期還需要一次性支付50%的首付，這對(duì)于一般家庭是一筆不小的投入。”高先生考慮再三決定放棄購買公寓。

“一下子就讓我投資30萬出去，我看到的卻還只是地基，租金收益率是隨房產(chǎn)市場變化的，未來還有很多不可預(yù)測性，我覺得不太靠譜，需要再好好考慮一下。”孫先生還在猶豫是否買公寓。

據(jù)記者調(diào)查，普通商務(wù)公寓銷售平平，不少樓盤銷售火爆背后，其實(shí)是虛假盛景。一名樓盤策劃經(jīng)理透露：“如果那么好賣，就沒必要降價(jià)了。現(xiàn)在市面上大多數(shù)公寓，讓利都特別多。”在記者走訪的多家公寓售樓處，多名銷售顧問均表示當(dāng)場交定金可享受不等的價(jià)格優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士表示，公寓托管并不像想象中的這么賺錢。雖然號(hào)稱低風(fēng)險(xiǎn)、高收益，但其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)并不低，收益也沒想象中那么高。

售、租屢遭波折

在咨詢齊魯樓市銷售人員目前二手公寓交易情況時(shí)，張姓工作人員表示手里壓了不少的二手公寓，一些人買了公寓要再賣出卻遇到各種挫折，即使割肉賣也賣不出去了。“流轉(zhuǎn)稅太高，沒幾個(gè)人想買二手房。”很多消費(fèi)者表示“和當(dāng)初想象的不太一樣。”

據(jù)悉，購買公寓者一般是自住和投資。投資型的業(yè)戶會(huì)將公寓出租，租房人多來自于不同行業(yè)，營業(yè)時(shí)間不同，和自住型用戶之間，經(jīng)常會(huì)發(fā)生作息時(shí)間的沖突。此外過道里堆放的生活垃圾，也影響著人們的居住體驗(yàn)。

家住濟(jì)南市建設(shè)路附近的市民鄭女士購買了一套LOFT 公寓。搬到新家后鄭女士發(fā)現(xiàn)，她的樓上樓下、左鄰右里，紛紛開起工作室做起了生意。有的甚至已經(jīng)換了兩任租客，而真正用來自住的卻寥寥無幾。“有開攝影工作室的、創(chuàng)業(yè)公司的、美容美發(fā)店的，各種都有，人來人往比較亂，很影響心情。”鄭女士說。

一位投資誠基中心的業(yè)主告訴記者，購買商業(yè)公寓如果是用于創(chuàng)業(yè)或者作為辦公場所，價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì)，但是對(duì)于單純的出租來講，回報(bào)率并不高。另外，再加上5年來物價(jià)因素，那這套公寓折騰下來基本賺不了錢，甚至還要賠錢。

白領(lǐng)王曉涵當(dāng)初來到濟(jì)南工作，經(jīng)朋友介紹購買了位于文化東路山師附近的萬豪商業(yè)公寓的一套房子用于自住，如今4年過去了。當(dāng)她想要出售時(shí)卻被中介告知“此商業(yè)公寓在二手房市場中的‘口碑不好，雖然價(jià)格比周圍低了不少，但是出手困難。”

公寓存在過度出租現(xiàn)象。訪問一家售樓處時(shí)，發(fā)現(xiàn)多名業(yè)主在維權(quán)。用戶代表說：“托管合同已經(jīng)到期了，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)公寓被弄得非常亂，已經(jīng)不適合二次使用了。”根據(jù)出示的照片，臥室里有不少垃圾，墻面也出現(xiàn)了不同程度的損毀情況。“我們沒有想到最后會(huì)出現(xiàn)這樣的局面，早知道這樣我們就自行出租了，我們想找開發(fā)商解決。”但直到記者離開，相關(guān)負(fù)責(zé)人仍未出面給予答復(fù)。

包辦式售房是否合法？山東千舜律師事務(wù)所律師孫才望表示，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。《山東省商品房銷售條例》第二十條也明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成的商品房。”

“公寓是商服性質(zhì)，交易成本很高，在將來出手時(shí)，各種稅費(fèi)成本能占到升值部分的一半左右。而且，公寓的升值空間本來就不如住宅大，所以，投資公寓的升值收益通常遠(yuǎn)不如住宅。但公寓價(jià)格便宜，對(duì)外出租的收益率要比住宅高一些，投資公寓重點(diǎn)應(yīng)該考慮未來的出租難易度。”房產(chǎn)投資專家分析。

購房者自救之路

記者查詢發(fā)現(xiàn)，近期因公寓托管出現(xiàn)的問題很多，大量業(yè)主起訴開發(fā)商并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

劉先生原本是公寓的投資者之一，他發(fā)現(xiàn)將公寓交給他人托管問題實(shí)在太多，干脆自己注冊(cè)了一家酒店管理公司，很多業(yè)主出于信任他，將自己的公寓交其統(tǒng)一運(yùn)營。劉先生總共收了大約40套房源。“我自己的公寓75平米，每月能有4000元的房租。雖然比買房時(shí)測算的收益減少了三分之一，但起碼目前穩(wěn)定下來，沒有空租閑置。”劉先生告訴記者，之前托管的收益特別低，如果繼續(xù)下去成本很難收回。

“高新區(qū)周圍的不少商業(yè)公寓托管后租金收益很低 ，不如自己做點(diǎn)改造，讓公寓升升值。”泉印民宿的發(fā)起人魏鑫告訴記者，自己從2017年開始投資商業(yè)公寓，一方面見到合適的公寓進(jìn)行購買，另外一方面有合適的房子也會(huì)考慮長租，再經(jīng)過自己的改造和裝修后做主題民宿，目前已經(jīng)改裝了20多套。

“90后”女孩小張將自己的公寓打造成了主題民宿，以求脫穎而出。據(jù)悉，小張購買的位于山大路某商業(yè)區(qū)的公寓已經(jīng)交房很久了，但是一直租不出去，她又不甘心降房租，于是百般思索，最后決定做一家婚禮主題民宿，房間不但裝修的極其夢(mèng)幻，還有數(shù)套婚紗可以免費(fèi)試穿，只要預(yù)訂房間，就可以拍照住宿兩不誤。

“這三年，我投資130多萬，買了黃金地段的托管公寓。萬萬沒想到，當(dāng)初怎么算怎么賺，到最后托管幾次都是賠。現(xiàn)在想轉(zhuǎn)讓，中介告訴我交稅就得20%，根本賣不出去。”王女士無奈地說，所謂的托管只是開發(fā)商的一個(gè)賣房套路，購公寓又托管的好多業(yè)主都直呼上當(dāng)。