未預交物業費拒交房 業主起訴獲賠違約金

古某購買某小區商品房一套，同日，古某支付開發商購房首付款260102元，按照合同約定，開發商應于8月17日前將房屋交付古某。但古某9月12日、29日兩次要求開發商交付房屋，開發商委托的交房方(物業公司)均以未預交半年物業管理費為由拒絕交付。古某委托律師事務所向開發商發函，要求開發商盡快交付房屋并按照合同約定承擔違約金，但開發商對該函件拒絕簽收。開發商逾期463天后才向古某交付房屋，古某遂起訴到法院，要求按照購房合同約定支付違約金。

法院經調查了解，關于逾期交房違約金，古某與開發商在合同中約定，逾期超過90日，購房者要求繼續履行合同的，合同繼續履行，約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向購房者支付已付房價款萬分之二的違約金；購房合同第二十一條約定：開發商應向古某出示《前期物業服務合同》和《業主臨時管理規約》，古某應詳細閱讀有關《前期物業服務合同》和《業主臨時管理規約》的全部內容。古某同意，因該物業管理區域尚未成立業主委員會，自該房屋交付之日起，即應接受開發商在《前期物業服務合同》中委托的物業服務企業實施物業管理，并遵守《業主臨時管理規約》。

法院經審理認為，古某與開發商簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實意思表示，未違反法律、行政法規的效力性、強制性規定，合法有效，各方均應嚴格按約履行自己的義務，否則應依法承擔違約責任。本案中，第一，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中并無古某需交納相關物業服務費后開發商才交付房屋的約定；第二，按合同第二十一條的約定，古某在同意接受開發商在《前期物業服務合同》中委托的物業服務企業實施物業管理，并遵守《業主臨時管理規約》后，如古某未按《前期物業服務合同》向物業公司履行相關義務，物業公司只能通過其他方式進行處理，而不能以此為由拒絕交房；第三，《前期物業服務合同》與《商品房買賣合同》是不同的合同，不同的法律關系，物業公司代表開發商交付房屋鑰匙是履行被告的交房義務，其拒絕交付房屋的法律后果依法應由作為委托人的開發商承擔。古某已履行完畢購房合同約定的義務，開發商卻逾期交房463天，故開發商應當按照合同約定按日支付古某已付房價款萬分之二的逾期交房期間違約金共計79645元。

律師解答：買賣是建立在雙方誠實信用、自愿平等的基礎上的，各方均應嚴格按約履行自己的義務。本案中，古某與開發商并未約定需先繳納物業費才能交付房屋，并且《前期物業服務合同》與《商品房買賣合同》是不同的法律關系，開發商無任何事實與法律依據以此為由拒絕交付房屋，在古某履行完購房合同約定義務的情況下，開發商拒絕交付房屋依法應承擔相應的法律后果。

因此，開發商逾期463天交房，古某可以要求開發商繼續履行合同，根據《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”及第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法”的規定，為保護當事人的合法權益，維護公平誠信的市場交易秩序，法院作出上述判決。