現代房地產住區景觀工程交付品質提升研究

臧西瑜

（上海米進咨詢管理有限公司，上海 200000）

0 引言

近年來，隨著消費者法律意識的提高，維權意識也越來越強，開發商樓盤交付階段因交付品質不佳導致的交付問題屢見不鮮，通常都是等到問題暴露出來，開發商才去“亡羊補牢”。園林景觀作為業主的第一印象，住區的整體環境直接影響業主對小區品質的直觀感受，從而對交房品質有一個直接的評價。若業主不滿意，勢必會影響交房的結果，嚴重者更會影響開發商的口碑和品牌。因此，就現代房地產住區景觀工程交付品質的現狀和問題進行分析，通過具體的案例研究，提出一系列在景觀工程交付端能實現的提升品質手段，是為更好地營造可持續性住區景觀環境，同時也為日后更好地管理大區景觀工程打好基礎。

1 住區景觀工程交付品質問題及現狀分析

景觀交付品質既然如此重要，但為什么時下一旦臨近交房，開發商便如臨大敵，不僅在一般開發企業，更有一些大的房地產企業在交房期間也會有業主維權投訴的事件發生。根據以往從業經驗及與同行的交流中了解到一些共識問題，歸納總結后可概括為如下原因。

1.1 沒有充足的時間用于景觀最后的細節收尾與完善

在項目工程整體施工過程中，景觀作為最后登場的角色，一旦前期移交滯后，后期交房的時間又無法延期，勢必會壓縮景觀施工時間。雖然住區工程不像示范區如此搶工，但大部分項目往往是陸續分塊移交場地給到景觀。景觀在規定的施工周期內，能把工程大面積搶出來，還要進行綠化驗收，驗收后還需預留改造時間，實屬不易。臨近交房前，往往已經沒有多余的時間去做最后的收尾和細節提升，而一個項目景觀品質的好壞，直接取決于鋪裝、綠化、園林建（構）筑物等細節收邊方面是否處理到位。

1.2 沒有合理的成本支撐品質落地

一個項目的景觀成本一般在項目初期啟動階段就確定了總體和單方造價。但前期示范區過高的投入，或因項目備案價低于預期及后續成本優化等原因，致使最終分配給交付區景觀的成本可能會低于最初制定的目標。后期常會因乙方單位配合等問題，在景觀出具造型后再做提升，因此缺少足夠成本支撐。

1.3 交付期間的包裝方案由客服端主導，未能進行專業設計

在交付準備階段，客服部門會做一系列交付美化包裝的工作，往往包裝出來的效果都不理想或相對簡陋。例如，冬天交付的項目常常會看到樹上綁了大紅大綠的葉子，現場有很多臨時歡迎回家的裝置等，并不美觀，也不成體系，更與最初的設計風格不匹配。

2 住區景觀工程交付品質提升案例分析

2.1 工程概況

上海浦東逸墅大區項目位于上海浦東新區惠南鎮，西鄰上海野生動物園，南靠南匯大學城，東臨川南奉公路，距離16號線地鐵站與上海繞城高速約1.5km，出行較為方便。項目總占地面積約6.6萬m2，景觀面積約5萬m2，綠地率高達40%。項目客戶定位主要為本地或周邊首置首改客戶，因此景觀設計提出了“現代新生活”的概念，力圖用現代的設計語言打造“兩區一環兩形象帶”的景觀功能，在小區中營造一個健康、便利、自然生態的社區環境，鼓勵人們在社區中進行交流、共享、互動，最終給業主打造一個嶄新、美好的社區生活（見圖1）。

圖1 小區總平面

2.2 交付品質現狀

逸墅項目因前期示范區投入較大，后期大區施工階段受到成本、工期等各類實際問題制約，景觀在大面完成之后的走場點評中發現了較多質量問題，觀感效果不佳，公司內部判斷會直接影響后期交付，問題總結如下。

1）植物配置層次單薄，顏色單一，交付時節為冬季，屆時景觀效果會顯得比較蕭條。

2）小區硬質鋪裝污染較嚴重，局部存在明顯交叉施工導致的污染問題，難清洗。

3）硬質施工工藝因前期搶驗收，鋪裝鋪設時間有限，有明顯搶工痕跡，局部存在高低不平的問題。

4）幾個主要節點的標識性不強，如高層單元入戶前區域、小區主入口等。

5）消防登高面、硬化場地較為空曠，功能性較弱。

6）小區內不利因素包括：通風井、燃氣調壓站、人防出地面樓梯的遮擋效果不佳。

2.3 提升理念

景觀交付品質的提升，旨在項目正式交付之前，對于以上所發現的問題進行及時整改，為確保非示范區和示范區景觀效果及品質無重大落差，同時針對如回家路線、單元入戶、集中活動場地等客戶敏感點打造出有特色的景觀節點，營造良好的景觀環境，為交付提供保障，使最終能夠順利交房。

2.4 不同區域的綠化分級提升策略

逸墅項目產品規劃布局形態為高低配，綠化空間可分為高層樓棟周邊、別墅宅間、高層組團、圍墻周邊等區域。針對不同區域，綠化營造的氛圍和功能各不一樣，需要進行分級優化，具體措施如下。

1）高層樓棟周邊原設計為單一喬木陣列式種植，考慮到高層空間空曠，陣列式種植手法無法起到視線遮蔽作用，改為自然式的組團配置，能更好地提升景觀層次，對建筑轉角起到柔化作用，弱化高層建筑外立面的壓迫感，通過提升、增加胸徑約30cm的樸樹作為骨架苗，拉高骨架苗高度，使喬木能更好地和高層搭配。

2）別墅宅間因有庭院存在的關系，預留給宅間的尺度較小，平均寬度約3m，提升中骨架苗，適當選用小規格，公區分隔使用高1.5m左右的綠籬圍合，適當增加常綠球類品種，做到簡單、干凈、清爽，使綠化不顯壓抑，同時確保私密性宅間空間。

3）高層組團活動區區業主活動較多，宜種植不帶刺植物，種植果樹以增加趣味性，適當增加骨架苗，保證林冠線飽滿。

4）邊界區域中北面圍墻外市政環境一般，提升措施主要是增加內外綠量，形成高層北面區域的綠化背景。

3 住區景觀工程交付品質提升手段

通過對逸墅項目的案例分析，進一步驗證景觀工程品質對于交付階段的重要性。在未來項目的景觀管理中，如何持續確保景觀工程品質有較高的標準，從專業管理上提出以下建議。

3.1 明確管理界面

1）施工界面的劃分需要在招標階段前置條件設置中明確，并在景觀單位定標之后，組織施工交底以確保后期景觀進場后有明確的施工范圍，也能夠指導前置條件的場地移交。

2）在職能管理界面上分為設計管理和工程施工管理，如何保證景觀工程高品質標準，首先需要設計管理部門提供美觀又合理的方案；其次工程管理需要在成本、進度、安全等方面進行有效把控。

3）在景觀工程與土建工程的管理界面劃分上，土建工程師需要共同承擔進度管控的責任，會更有利于統籌整體的項目工程進度，大大減少因土建工程分工不明確而變相影響土建施工移交時間。

3.2 一體化管理思路

所謂一體化管理，就是景觀設計和工程施工同時由一個職能部門全程管理的模式。目前有很多房產企業在實行這種管理模式。一個職能部門能同時了解設計師的理念、各工藝要求和施工人員面臨的問題，便于更有效地進行協調管理，保證景觀工程的品質，使景觀從設計到施工后的效果達成一致。同時，一體化管理能有效控制成本，加快施工進度，保障施工安全。一體化管理對于專業人員綜合素質與能力的要求更高，是一個有利于景觀品質高標準落地的管理思路。

4 結語

隨著房地產開發日趨成熟，住區景觀工程的交付品質對于開發企業的持續口碑來說越來越重要。人們看重的不是當時示范區的美觀，更關注后期長久的品質維護。通過此文，希望對日后住區景觀工程管理方面提供一定的參考。在下一步工作中，需要沉淀更多的項目案例，并總結相關的管理經驗，以便更好地推動住區景觀工程的管理工作。