給房產廣告立規矩

董忱

買房就可以上某某名校，出門就坐幾號線地鐵……這是時下不少樓盤銷售廣告的主打，只要掛著學區房字眼的樓盤，銷售立馬火爆，問題是有些業主新房住了好幾年也未見那名校在哪，更別說那地鐵在哪了，這種忽悠購房者的行為頻頻引發維權，近日濟南出臺的房產銷售廣告新規，對商品房預售、廣告宣傳等方面進行了規范，終于讓購房者可以安心省心購房了。

誤導宣傳要追責

孩子教育問題是一個家庭中重中之重的大事，父母為了給孩子一個良好的學習環境，購房時學區房成了不得不考慮的大事，這就給了一些開發商可鉆的空子。利用所謂的假大空的學區房搞前期宣傳，提高樓盤的潛在價值。但最終，承諾無法兌現，傷害的還是這些購房者。

有過購房經驗的購房者一般都會發現，開發商的宣傳廣告上，一般都會用大字和大型圖片標注學區房地鐵房，但大家如果睜大眼晴仔細看通常會發現有不起眼的免責條款“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”，因此，廣告上的樓盤就放大各種優點，比如環境如何宜居，配套如何齊全，交通如何便利，學區如何優越，可以美化夸大而不受法律制約。

近年來，濟南的房產維權事件中，狀告開發商虛假宣傳的事件占80%以上。

濟南市民崔先生曾經向本刊反映，他購買了高新區某小區的一套期房。“當時主要是看到開發商宣傳，這個樓盤是奧體中路學校的學區房，單頁、施工圍擋上都是這么宣傳的。置業顧問也說，簽約奧體中路學校，距離學校500米。高新區學校少，能有個學校，將來孩子上學省心。”崔先生表示，當時房價已經過二萬了，但他考慮到能不再為孩子上學的事情操心，還是咬牙堅持買了。“這個房價和周邊比起來有點小貴，就是因為是學區房的原因。”

崔先生告訴記者，后來在報紙上看到了一個消息：山東大學基礎教育集團宣布托管濟南高新區奧體中路學校，前幾年山大附中成功托管的輔仁學校，讓周邊房價蹭蹭上漲。崔先生和不少業主一樣，為這一利好消息激動不已，認為孩子終于可以上個好學校了，大家都認為多花錢買這個房還是值得。

所有的業主們一直堅信交房之后可以上奧體中路學校。眼看著離交房時間越來越近了，結果他們得到一個意外消息：小區壓根就沒簽約奧體中路學校，售樓時的宣傳是虛假的。這下可惹怒了像崔先生這樣的業主，“孩子到上學年齡了，可是學校不見了。”無奈的業主們聯合起來將開發商告上法庭。

記者注意到，天花亂墜的房地產樓盤廣告中，“學區房”通常是最大的噱頭。比如，很多樓盤售樓處選址與名校為鄰，便在廣告中突出“與名校為鄰”因素，蹭名校熱度。

地鐵1號線開通后，“地鐵房”成為樓盤廣告的又一大噱頭。像章丘一家名為“百脈悅府”的樓盤宣傳彩頁中，印上“R2新四中站”字樣，讓人不知所云。還有一家名為東都國際的公寓項目，渠道人員在電話營銷中宣稱項目位于“雙地鐵（R2、R3線）交匯”處，但在記者追問下，對方坦承雖然該項目緊鄰R3線，但實際上離在建R2線開源路站有相當一段距離。

“如果規劃的學校因為種種原因未能落地，開發商卻提前宣傳，最終造成購房人被誘導欺騙，這種案例是存在的。”業內人士表示，針對這種情況，凡對商品房所作的說明和承諾等宣傳內容，對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為合同內容，違反的應當承擔法律責任。

因虛假宣傳坑蒙購房者的事件早已引起相關部門的高度重視。5月14日，濟南市住房和城鄉建設局與濟南市市場監督管理局聯合發布《關于進一步規范商品房銷售廣告和宣傳活動的通知》（以下簡稱通知），對商品房預售、廣告宣傳等方面進行了規范。通知要求，商品房廣告不得對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳;樓盤位置示意圖、綠化效果圖、沙盤不得超前規劃、透支預期，過度渲染，不得刻意規避項目周圍不利因素。

根據《通知》，凡商品房在售項目存在違法宣傳、虛假宣傳或夸大宣傳行為的，相關企業要立即自查整改，整改截止日期為5月31日。

此外，濟南市住房和城鄉建設局將聯合市市場監督管理局開展專項檢查，對違反規定的房地產開發企業和中介機構，將責令其限期改正，逾期不改正的停止銷售行為，不良行為記入企業信用檔案，并視情進行通報，情節嚴重的將依法予以處罰。

《通知》中還重點指出了，今后商品房廣告中將有許多“禁令”。其中包括，不得出現升值或投資回報的承諾或融資、變相融資的內容，也不得對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳，開發企業銷售人員也不得以項目周邊尚在規劃論證階段的交通、學校及市政配套設施為說明和承諾，推銷商品房并以此方式誘導欺騙購房人。

“學校、地鐵作為配套設施，或多或少影響著購房者的選擇。”一名業內人士解讀，這些“賣點”今后將不允許作為銷售商品房的“噱頭”。

無銷售證不能發廣告

此次房產銷售廣告新規的出臺，對于開發商做廣告也有了更加明確和嚴格的要求。《通知》中明確，開發項目未取得商品房預售許可或商品房現售備案證明，不得發布商品房銷售廣告。對于發布的商品房銷售廣告，應當明示房地產開發企業名稱、中介機構及承銷機構名稱、商品房預售許可證號或商品房現售備案證號。

“商品房銷售的前提是取得相關許可，沒有許可不僅售賣被禁止，廣告宣傳等也是違規的。”住建部門相關工作人員說，提前選房或交付定金也屬于違規行為。

前不久，濟南市民張先生給本刊打熱線電話反映，位于濟南槐蔭區青島路與順安路交匯處的楊柳春風項目，在未取得預售許可證的情況下，以收取會費為名，通過銀行凍結賬戶的方式開始選房。

當然還有個別樓盤打出售樓廣告，“交一千抵一萬，最高可抵十萬”“買樓送豪禮”“開盤首日交定金可提前選房”等，這些吸人眼球的廣告語很容易讓購房者輕易相信。

“我是2018年買的濟南東部邢村立交橋東的樓盤，開盤首日交了十萬定金，還進行了搖號，銷售顧問沒有告訴業主沒有樓盤預售證，開發商也沒有出具相關文件，說好的是2018年年底交房可現在遲遲也沒有交房，聽部分業主說是開發商有違建行為，至今未取得預售證。”濟南購房者李女士和該小區上千業主都十分焦急地四處打聽消息。

2018年6月，市民李女士在經十東路觀山壹號院樓盤認購了一套房屋。由于當時開發商未取得預售許可證，李女士和開發商簽了一份理財協議以確定購房資格，并交了四成72萬元房款。后來她因資金不足欲退房，但當年10月提交申請后，至今仍未收到退款。

法律界專家表示，開發商未拿到預售證以其他形式進行預售涉嫌違規售房， 購房者購買無預售證的這類房源也不受法律保護。

新發布《通知》中除了對無預售證不能發布售房廣告做出明確規定外，同時還強調了商品房項目的廣告宣傳名稱應與商品房預售許可證或現售備案證標注的名稱一致，不得隨意使用其他名稱。

這也就是說，前些年出現過的開發商售樓過程中常常更名的情況也是不允許的。

2017年濟南西部一樓盤曾經就因為不停地變更名稱，登上了媒體的頭條，有購買者稱，因該小區位置有些偏，銷售情況不樂觀，網上的負面消息不少，于是開發商就將小區名稱先從某花園改成某華府后來又改成某郡府，總之樓盤是頻頻換名，有業主爆料稱，名稱和購房合同嚴重不符，熟悉房產業務的專業人士表示，像這種情況一旦出現問題，業主維權取證也很困難。

不過這些問題隨著《通知》的出臺，購房者們也可以放心了，因為《通知》中明確，商品房銷售廣告和宣傳資料內容必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙誤導購房人。對于廣告中對價格有標注的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。對于廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。此外，廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定。

樣板房與實交房應一致

根據《通知》，商品房銷售現場宣傳也有了明確要求。商品房銷售現場的項目位置示意圖、綠化效果圖、沙盤，應當準確、清楚，比例恰當，與實際規劃一致，不得超前規劃，透支預期，過度渲染，不得刻意規避項目周圍不利因素。

“開發商在宣傳時往往放大有利條件，回避不利因素，而購房人若自己不做功課，很容易在今后遇到維權的麻煩。”業內人士說，《通知》明確該條因素，很好地維護了購房人的合法權益。

在濟南購房的李小姐告訴記者，“我2018年買了100多平的一套公寓，因為購房時是期房，只能看看樣板間，開發商把樣板間裝修的特別有氛圍，大部分購房者看了樣板間后都會很滿意，當時售樓的銷售顧問也一直在說，交房時實際樓房和樣板間一模一樣，搬進家具就可直接入住，可實際交房時我們所有的業主都傻了眼，哪有什么豪華裝修，墻是裂縫 的，木地板換成了瓷磚地板，所謂的進口家電直接沒了蹤影。”

像李小姐這樣的情況并不少見，收房時樓房和樣板間風馬牛不相及的現象已經見怪不怪了，一些開發商為了利益最大化，偷工減料私自降標，造成屋頂漏水、墻面開裂、管道滲漏等嚴重質量問題，給房屋質量和安全埋下了重大隱患。

現實中，首次購房者都沒有足夠的看房經驗很容易被銷售顧問的“花言巧語”所誘騙。看房時，不少人都會被售樓部華麗的樓盤宣傳冊、精致的沙盤吸引，在置業顧問“所見即所享”的話術中越看越中意。

但沙盤和實景之間往往差了幾個檔次，比如沙盤上的路是拼花卵石鋪裝，實景可能是瀝青鋪裝，甚至是硬化水泥路。

甚至沙盤上綠化盎然九重園林，綠化率直奔35%以上，但實景可能只有零星樹木，甚至都是剛種下的小樹苗。

有些置業顧問還會夸大樓間距，沙盤也會特地拉大樓棟距離，有經驗的購房者會要求打開規劃公示圖或總平面圖，放大圖片后在兩棟樓的軸線上查看實際樓間距，實際上售樓處幾乎沒有一位購房者提出這種要求，一般都是銷售顧問說什么就相信什么。

還有一些開發商會擅自改變原有的規劃設計，比如把配套設施隨意改動，把綠地變成地上車位，或者在空地上加蓋新樓，嚴重侵害消費者的知情權。

“為了規避出現各種問題，我們一定要仔細核對規劃圖，上面會有配套設施、綠化、容積率、車位劃分等信息，可以一一查證。”房產界專家說，“開發商擅自變更規劃設計是需要向有關部門做備案的，我們可以在合同上與開發商作出約定，如有規劃變更應提前通知;未作出通知的，屬于侵權行為。”

《通知》要求，設置精裝樣板間的，應與實際交付面積、裝修標準一致。商品房取得預售許可后，應在銷售現場一次性公開房源信息并于10日內開盤銷售，現場銷控進度表宣傳公示的已售房源、未售房源的具體房號應真實準確，不得給購房人提供虛假銷售信息。

濟南市住建局相關負責人表示，下一步將聯合市市場監督管理局開展專項檢查，對違反本通知規定的房地產開發企業和中介機構，將責令其限期改正，逾期不改正的停止銷售行為，不良行為記入企業信用檔案，并視情進行通報，情節嚴重的將依法予以處罰。