中梁控股激進(jìn)的千億黑馬

謝澤鋒

銷售金額從百億躍升至千億，中梁控股只用了3年時間。

2015年中梁控股銷售金額僅為168億元，而2016年便實(shí)現(xiàn)100%增長，至336.8億元人民幣，之后2017年繼續(xù)發(fā)力增長125%，至757.9億元。

在融資收緊的前夕，再加上三、四線棚戶區(qū)貨幣化改造的順風(fēng)車，中梁控股在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的前夜，以黑馬之勢沖進(jìn)千億規(guī)模。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年，這家浙系房企的銷售額首次突破千億大關(guān)達(dá)到1002億元，在全國房企中排名24，正式躋身千億房企行列。

然而，硬幣的另一面，高速增長的背后，則是瘋狂的拿地頻率，復(fù)制碧桂園的高周轉(zhuǎn)，董事長楊劍創(chuàng)造的地產(chǎn)“阿米巴生態(tài)圈”以及過高的融資成本。

2018年11月，中梁控股集團(tuán)有限公司正式向港交所提交上市申請，這家國內(nèi)規(guī)模最大的未上市房企，終于開啟了其資本化的道路。但在房地產(chǎn)的下半場，他還能繼續(xù)狂飆嗎？

高周轉(zhuǎn)效仿碧桂園

研究中梁的發(fā)展史，其高速成長的秘訣，不外乎高頻拿地以及高周轉(zhuǎn)。

據(jù)報道，在中梁開始瘋狂擴(kuò)張的2015年，它先后和民生銀行、安信信托、浦發(fā)銀行、中信銀行、鼎信長城等金融機(jī)構(gòu)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，從多家金融機(jī)構(gòu)至少獲得200億元的資金支持。

研究發(fā)現(xiàn)，中梁超強(qiáng)的“資本庫”主要來自信托。中梁在各地分公司的項(xiàng)目中，出現(xiàn)了安信信托、萬向信托、上海愛建信托、四川信托、中航信托和陸家嘴信托等多家信托機(jī)構(gòu)的身影。

在巨額資金加持下，中梁開啟了瘋狂的拿地速度，其拿地頻率幾乎是以天計數(shù)。根據(jù)招股書，2015-2017年，中梁的拿地數(shù)量分別是9幅、63幅和119幅。截至2018年8月31日，中梁已經(jīng)成功獲取183幅新地塊。以日來計，拿地速度已經(jīng)從2016年的平均5天買一宗地，加快到2018年平均1.31天買一宗地的頻率。

截至2018年8月底，中梁控股擁有316個項(xiàng)目，中梁控股的土地儲備總額約3500萬平方米。

在開發(fā)模式上，中梁也沿襲了碧桂園的高周轉(zhuǎn)模式，業(yè)內(nèi)也有“小碧桂園”之稱。為了實(shí)現(xiàn)彎道超車，楊劍深知不得不快。

中梁的運(yùn)營模式主要采用了“快進(jìn)快出、小步快跑、高開低走”的方式。一開始，中梁要求3個月進(jìn)場施工，6個月開盤，8個月現(xiàn)金要回正。

到了2016年，中梁全面學(xué)習(xí)碧桂園的“456”模式，4個月開盤、5個月現(xiàn)金流回正、6個月資金進(jìn)行第二次投入。

在開發(fā)流程方面，中梁的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)模式為：拿地之日起5天內(nèi)完成主項(xiàng)目規(guī)劃、8天完成標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計、3個月內(nèi)完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請程序、6個月內(nèi)開始預(yù)售、預(yù)售7天內(nèi)完成逾70%的去化等。

在招股說明書中，中梁再次強(qiáng)調(diào)自己的“阿米巴生態(tài)圈”，憑借學(xué)習(xí)稻盛和夫的阿米巴經(jīng)營模式，溫州商人楊劍的中梁在全國攻城略地，在短短三年間，從一家區(qū)域房地產(chǎn)商發(fā)展為千億房企。

除了組織切分外，中梁對組織和員工實(shí)行高額的獎勵機(jī)制，類似于跟投機(jī)機(jī)制。2015年，中梁在公司內(nèi)部推行“共同投資計劃”，投資覆蓋管理層到員工，每名參與員工投資額根據(jù)職位高低有所不同，但是與職責(zé)范圍相關(guān)。

截至去年8月31日，中梁附屬公司231個物業(yè)中的158個為共同投資項(xiàng)目，占比達(dá)到68.4%。在其擁有的土地項(xiàng)目中，其中約3020萬平方米物業(yè)項(xiàng)目由附屬公司開發(fā)，約480萬平方米由合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)。

融資成本過高

中梁負(fù)債總額達(dá)1184.24億元。公司的現(xiàn)金流也由于過多依賴信貸、信托等間接融資渠道，中梁控股的融資成本遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)平均水平。

傳統(tǒng)銀行信貸方面，中梁先后獲得了民生銀行、浦發(fā)銀行和中信銀行的綜合授信，其授信總額約在400億元上下。

信托方面，中梁地產(chǎn)聯(lián)合四川信托、安信信托、中信信托等發(fā)布了多個房地產(chǎn)信托計劃。多以項(xiàng)目公司股權(quán)為融資標(biāo)的。2018年3月，還與華融國際信托、萬向信托、陜西省國際信托等多家非銀行金融機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。

中梁地產(chǎn)項(xiàng)目跟投資金占比方面，控股集團(tuán)8%，區(qū)域集團(tuán)8%，區(qū)域公司8%，合計24%，遠(yuǎn)高于行業(yè)水平。其號稱的阿米巴經(jīng)營模式，從根本上說并非—種管理模式，而是—種融資和投資的跟投模式。

根據(jù)招股說明書，截至2015、2016、2017及2018年6月底，中梁的未償還借款總額（有息負(fù)債）分別為51.26億元、202.27億元、244.76億元及216.72億元。相對應(yīng)的平均實(shí)際利率分別為13.4%、12.4%、9.9%及9%，呈逐期下降之勢，不過也遠(yuǎn)高于上市房企6%的平均融資成本。

隨著融資收緊，企業(yè)規(guī)模不斷膨脹，中梁需要盡快登陸資本市場，靠直接融資降低融資成本。

在負(fù)債率方面，中梁已經(jīng)在不斷努力，通過上市前夕轉(zhuǎn)讓負(fù)債較高的浙江中梁置業(yè)。中梁的凈資產(chǎn)負(fù)債比率由2015年的1335%，2016年的1790.2%以及2017年的339.5%下降至2018年中的44.6%。

然而其負(fù)債總額達(dá)1184.24億元。公司的現(xiàn)金流也持續(xù)為負(fù)。2015-2017年及2018上半年，公-司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為-10.34億元、-176.28億元、-68.38億元、-11.74億元。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中梁的資產(chǎn)負(fù)債率均超過96%，2015年近乎99%。2018年，該指標(biāo)也逼近97%。

其凈資產(chǎn)水平，在同類規(guī)模上市房企中，也處于較低的水平。2015-2017年，中梁的凈資產(chǎn)分別為1.55億元、6.55億元、23.53億元。截至2018年6月30日，中梁的凈資產(chǎn)為40.61億元，而同屬于千億規(guī)模的融信中國和正榮，同期則為330.85億元以及165.81億元。

在盈利水平方面，中梁也還有待提升。2017年中梁開始扭虧獲利4.98億元，2018上半年凈利8.37億元。

先做大規(guī)模，搶占市場，再進(jìn)行財務(wù)優(yōu)化，似乎成為了新晉房企彎道超車的共同路徑。但在房企競爭強(qiáng)度加大的下半場，以如此之高的融資成本奔跑，只能說福禍相依。