精裝房對裝飾企業的影響及對策

張馮濱

【摘要】本文分析了精裝房推行十多年來效果不理想的原因，以及“營改增”稅收政策對房地產企業開發精裝房的促進作用。“十三五”期間精裝房市場將快速發展，裝飾公司通過和信用良好的大型房地產企業進行深度合作綁定，保持長期穩定的合作關系，將會持續受益于上游地產行業市場集中度提升，確保裝飾業務的穩定增長。

【關鍵詞】精裝房;“營改增”;房地產企業

1、引言

自2008年住建部發布《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》以來，各地政府也陸續出臺相關政策，要求逐步達到取消毛坯房、直接向消費者提供精裝修房。然而十余年時間的推廣效果并不理想，遠未達到《建筑業發展“十三五”規劃》要求的到2020年，新開工精裝修成品住宅面積達到30%的目標。其主要原因是精裝修房不僅提高了房屋銷售的單價，并且裝修成本還需繳納5%的營業稅，增大房地產開發企業的稅負。隨著2016年“營改增”的推行，精裝房由于可以降低房地產開發項目稅務負擔;通過規模化的集中采購和科學化的管理，將一定程度上降低裝修成本，房地產開發企業和客戶可共享帶來的溢價;在相同的銷售環境下，精裝房在一定程度上將改善開發商財務現金流，減少資金占用和資金成本，提高房地產開發企業的資本回報率;同時可提高住宅的競爭能力，促進銷售，形成品牌效應等，這極大調動了房地產企業開發全裝修房的積極性。

2、精裝房利好房地產開發企業

2.1降低土地增值稅

房地產企業稅務負擔較重，企業利潤對于稅務成本的敏感性較強，在所涉稅種中，土地增稅的稅率最高。精裝房可大幅降低房地產開發企業的土地增值稅，增大稅后利潤。

根據國家稅務總局2007年發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中相關條款規定，精裝房裝修成本可享受加計扣除20%的優惠。這相當于無形中增加了建安成本，降低了土地增值額度，從減少土地增值稅方面給予精裝房稅收優惠。

假設裝修標準為X元/平米，并以裝修成本價進行銷售，不同增值率區間裝修成本可抵扣的增值稅計算公式為：

增值稅=X*1.2*1.2*稅率=1.44X*稅率。

增值額是納稅人轉讓房地產取得的收入減取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本和費用、新建房屋及配套設施的成本和費用、與轉讓房地產有關稅金等扣除項目后的余額。

在房地產行業告別暴利的今天，精裝房帶來的土地增值稅的降低，凈利潤的增加是十分可觀的。

裝修標準越高，土地增值稅抵扣額越大。以2000元/平米的裝修標準為例，不同增值率區間土地增值稅的抵扣額度如下表：

2.2改善房地產開發企業流動性

高周轉是現階段房地產行業的主流。標桿企業如恒大、碧桂園、保利等能做到拿地6個月左右開盤的速度。以碧桂園為例，其“456”策略，要求4個月開盤、5.5個月資金回正，6個月資金再周轉。由于房屋銷售是采用預售許可制，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上即可預售。房屋銷售及向業主交房之間一般有1-2年的時差，對于資本運作能力較強的房地產開發企業，如果運用得當，房屋預售收取的裝修款，可以在向業主交房前再周轉1-2次，放大了資金杠桿，提升了資金的使用效率，從財務回報這一層面來看，能大幅提升企業的ROE。

3、精裝房利好以工裝為主的裝飾企業

3.1 精裝房增大工裝市場規模

精裝房將對家裝公司帶來巨大沖擊。隨著精裝房的提速，相應地擠壓了家裝市場，擴大了工裝規模，為以工裝為主的裝飾企業帶來長期利好。目前全國精裝房比例不足20%，根據建筑業“十三五”規劃提出的目標，2020年全國精裝房比例將達到30%，精裝房市場規模將達8000億元左右。

此外，裝修標準對裝修規模的影響更為敏感。隨著人們生活水平的提升，對裝修的要求也會越來越高，裝修標準的提升將大幅增大精裝房的市場容量。

3.2精裝修受益于長租公寓行業浪潮

在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位指導下，發展住房租賃市場已然成為大趨勢。根據2016年鏈家研究院院長行業研究報告預測， 2020年、2025年、2030年，中國房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元、1.9萬億元、4萬億元。長租公寓的裝修一般是經久耐用、裝修標準中低端。假設長租公寓每5年裝修一次，每次裝修價格約為1年租金，當前長租公寓裝修市場每年超2000億元，2030年將達到8000億元的規模，市場前景可期。

4、裝飾企業的應對之策

4.1 推進大客戶戰略，促業務規模持續提升

隨著毛坯房的退出，對于房地產的下游裝飾企業來說，既是機會，也是挑戰。近年來，我國房地產產業集中度繼續提升，行業資源加速向500強企業聚集的趨勢越發明顯。根據中國房地產業協會統計的中國房地產500強測評結果，十強房地產企業銷售總金額己占到500強銷售總金額的35%，銷售面積占銷售總面積的38%。裝飾公司精裝房客戶為房地產開發企業，為此，可以通過和信用良好的大型房地產企業進行深度合作綁定，保持長期穩定的合作關系，將會持續受益于上游地產行業市場集中度提升，確保裝飾業務的穩定增長。

4.2 提升下游供應商整合能力，確保資金快速回籠

盡可能延期支付下游施工企業工程款項，是房地產開發企業拓展融資渠道、降低融資成本的常用手段。面對裝飾行業的激烈競爭，裝飾企業將被迫滿足墊付資金要求，如果不能及時籌集足夠的資金，現金流周轉將陷入困境。相較于房地產開發企業，裝飾企業通常以中小企業為主，規模較小，自身財力有限，為此需整合下游勞務公司、材料供應商等資源，形成緊密的合作關系，才能共同應對墊資的需求及風險。此外，裝飾企業還應尋求和金融機構的合作，拓寬融資渠道，盡可能地通過供應鏈金融手段，將應收賬款轉讓給保理公司，快速變現，獲得充裕的現金流。

4.3 提高管理水平，行業中樹立良好口碑

裝飾公司作為精裝房的承建商，在工程的具體實施階段起著重要作用。具有豐富工程經驗、管理水平較高的承建商，有助于房地產開發企業提高項目的工程質量、減少管理及交易成本。伴隨著房地產開發企業精裝房項目品質被認同，承建商作為項目實施團隊的重要成員（下轉37頁）（上接35頁）也會被認同，有利于行業中良好口碑的建立。

結論：

精裝房是房地產行業未來的趨勢，并最終取代毛坯房是市場發展的必然選擇。我國目前新建商品房全裝修房比例不到20%，，和發達國家80%的水平相比，還存在較大差距，“十三五”期間精裝房市場前景廣闊。 “營改增”的實施，使得房地產企業對精裝房的認識和重視程度越來越高，以專注于精裝房領域的全筑股份為代表的上市企業，通過證券市場融資，實現了和地產巨頭深度綁定，客戶資源穩定，業績持續增長。中小型裝飾公司，應抓住二線房企進入精裝房市場時間不長，正在尋求戰略合作伙伴的機會，積極拓展精裝房市場，穩定業務渠道，實現營收和業績的穩定增長。

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