房地產開發企業財務風險與防范

潘瑜天

[摘 要]近兩年來隨著土地市場的復蘇和房地產市場的繁榮，各家房地產開發企業進入快速發展期。多區域布局、各城市落子、多公司合作，成為房地產開發企業前進的主要趨勢。然而，土地市場的激烈競逐，使得房地產開發企業利潤轉薄，稅金及利息占房地產開發企業銷售收入的比例超過了25%。這對房地產開發企業的財務風險管理提出了新的要求。文章針對房地產開發企業面臨的資金、稅務兩大主要財務風險，結合開發各個環節特征，提出了對應的風險防范措施。

[關鍵詞]房地產開發；資金風險；稅務風險；防范

1 房地產開發企業的財務風險

1.1 資金風險

（1）籌資風險。房地產開發企業是典型的資金密集型企業，投資大，占用資金多，建設周期長，實現資金回流慢，利息成本占比高。近兩年土地市場拿地情況看，一、二線城市土地成本占項目總成本的50%以上，且土地款集中在項目初期支付，因此土地資金主要由房地產開發企業自籌支付。而隨著客戶對期房質量的投訴和糾紛增多，政府監管力度逐漸加強，部分城市要求房屋建到1/2、房屋結頂，甚至現房方可辦理預售證銷售房屋，實現資金回流，故而土地及建設成本資金墊支長達一年之久，這就對房地產開發企業的資金實力及融資能力提出了很高的要求。如何自籌資金爭取獲得優質土地，拿地后如何迅速獲取開發貸款緩解建設資金是房地產開發企業的主要籌資風險。

（2）利息風險。目前房地產開發企業普遍承擔較高的資金成本，利息支出占開發成本的10%以上，主要原因有二：一是由于前期資金投入大，而回款時間限于各地方政府銷售政策監管影響而相對滯后，導致預售前的很長一段時間將背負利息；二是項目預售后，限于各地對房地產資金的監管，項目回款除了支付項目開發必要的工程、費用、稅金、工資、利息支出外，在項目竣工解除資金監管前，不能直接用于歸還前期房地產開發企業自籌資金。導致不能靈活安排資金，資金沉淀，籌資利息仍需繼續承擔的困境。

1.2 稅務風險

（1）政策變動風險。目前，我國正處于稅務政策重大變革階段，近年來涉及房地產開發企業的涉稅政策不變發生變化。從2016年5月1日營業稅改增值稅，到2018年5月1日增值稅稅率下調等主要稅種的變化，以及房屋交易契稅政策的變動以及房產稅的試點和宣傳，房地產開發企業面臨著拿地及立項環節項目預計的稅負和后期實際稅負不一致的風險。

（2）不良合作單位風險。2016年5月1日營業稅改增值稅，不僅僅是稅務政策的變化，而是對整個房地產建筑開發行業產生重大影響。由于增值稅環環相連的進項、銷項抵扣政策，要求房地產開發企業對必須加強對各家供應商的管理，包括資質、規模、財務規范性，發票合規性等方面。如果合作的供應商內部管理不合規，不提供或不及時提供合規合法的增值稅專用發票，將對房地產開發企業成本管控產生重大風險。

（3）無法足額獲取稅率下降收益風險。2018年5月1日增值稅稅率下降，對房地產開發整體鏈條來說，是降低納稅成本的有利舉措。但是，如何確保房地產開發企業足額獲取降稅收益，將是面臨的新的問題。由于受長期營業稅管理思維的影響，大部分房地產分部分項工程在招投標環節采取總價包干或單價包干，對總價及單價是否含增值稅這一概念不清，招投標文件及合同對此項也未明顯標明，降低稅率后，存在承擔企業仍按合同約定價格結算，房地產企業無法獲得稅率降低優惠的風險。隨著國家降稅以及增值稅稅率減少的大勢，這一風險將繼續加大。

（4）復雜股權結構導致成本列支風險。房地產開發企業的股權結構相對復雜，主要原因有二：一是房地產開發企業的各城市、各區域布局，一般采取集團公司下設多家城市公司、項目公司等多級企業股權架構。二是由于拿地成本不斷攀升，為降低操盤風險，某一家開發企業獲取土地后，常聯合幾家開發公司合作注資成立一家項目公司合作開發此項目的方式。兩種情況都存在拿地公司是集團公司，或某一家開發商的集團公司，而最終開發項目的是項目公司。集團公司與項目公司的關系是“孫、子”公司或拿地的集團公司只占項目公司的一部分股權，這種情況下集團公司支付的土地成本是否能在項目公司企業所得稅、土地增值稅、增值稅中列支，將是巨大的稅務隱患。

2 房地產企業財務風險防范

2.1 資金風險防范

2.1.1 籌資風險防范

（1）拿地環節：合理預判資金成本、爭取延緩地價支付

房地產開發企業在集團層面應建立資金風險預警機制、合理安排集團整體資金。在參加土地招拍掛前，及時了解當地建設、銷售、信貸政策，對土地情況、預計成交價格、開工建設方案、開盤計劃充分研判，并制定相對應的融資方案，合理預計所需資金的規模、時間以及將產生的利息以及對項目整體利潤情況的影響。避免出現由于對資金、利息預計不足，導致拿地時過于激進。

獲取項目后，應積極爭取有利的土地價款支付政策，在不影響開發進度的情況下，盡量延遲土地款支付時間，或采取分期支付土地款等方式，以緩解資金壓力，延緩大額資金投入。

（2）開發環節：前置貸款審批，拓寬資金渠道

首先，建立緊密的銀企關系，在拿地后立即啟動開發貸款申請工作，保證證件齊全后及時申請提取開發貸款，以備建設資金的支付。同時，著眼宏觀經濟、把握政策方向，建立銀行貸款利率監控體系，結合利率波動考慮項目開發。

其次，拓寬資金來源，積極與其他金融公司合作，利用供應鏈融資、中期票據、REITS等形式，多元化資金渠道。例如購房尾款證券化，就是一種比較新型的短期融資方式， 是將房地產銷售階段產生的應收賬款作為基礎資產發行資產支持證券進行融資。另外，將暫時不銷售的產品抵押融資也是一種途徑，如將去化相對較慢的底商、車位打包，做物業抵押貸款，以獲得更多的資金。

2.1.2 高利息風險防范

房地產開發企業應加強資金預算管理、合理規劃控制資金收支。首先，簽訂合同支付條款時，約定較晚的款項支付時間、采取銀行匯票等多種支付手段，以盡量延后前期工程款項支付。其次，提高資金預算管理能力，按需提款。獲取開發貸款后，按每月實際需求提取開發貸款，減少項目資金結余。再次，合理預計和規劃銷售回款的規模和時間，與建設支出、貸款歸還時點相結合，以減少賬面資金結余，降低項目利息。最后，在保證項目工程質量的前提下，房地產開發企業應提高操盤能力，強調各專業各部門各條線的協作能力，加快項目開發進度，盡快達到預售要求以實現資金回流。

2.2 稅務風險防范

2.2.1 政策變動風險防范

設立專崗或專人負責及時收集、學習、研究稅務政策，建立稅務政策文件庫，組織定期不定期的稅務政策培訓和研討，將稅務政策文件的內容、影響和對應各條線工作要求傳達到財務人員、各相關部門、合作企業，并監督執行。

2.2.2 不良合作單位風險防范

在合格供應商入庫及維護環節，將供應商的資產規模、年應稅收入額、財務管理水平、年度繳稅情況、最近三年納稅信用等級等列入考評維度，優先選取納稅信用B級以上的企業進入合格供方庫并與之合作，將D級企業剔除，優先考慮與一般納稅人合作。

建立進項稅發票管理制度，設立專人轉崗負責進項稅發票審核、認證、抵扣、保存事項，提高增值稅發票的管理水平。杜絕獲取虛假發票、延后到票、逾期未認證等產生的稅務風險。

2.2.3 爭取稅率下降收益

在目前可預見的范圍內，國家進一步降低企業稅負是大勢所趨。故而，房地產開發企業應在招投標、評標文件以及合同金額條款中，標明不含稅總價及單價，并以此作為結算依據。并注明“因國家政策變動導致稅率調整，按國家規定執行”，以保證房地產開發企業享受應獲得的減稅收益。

2.2.4 明晰拿地公司和項目公司股權結構

股權結構問題導致的土地款列支風險在集團地產及合作項目中普遍存在。作為集團公司，在拿地前應做好全盤規劃，保證拿地公司和項目公司為“母、子”公司，以規避土地款列支的風險。作為合作項目，拿地前應相關合作公司應考慮好合作形式、出資方式、項目公司成立方式及股權結構，組成聯合體拿地后出資成立項目公司等形式規避此項風險。

3 結 論

房地產從黃金時代走向產品同質化、低毛利率、高競爭化已是必然趨勢。房地產開發企業在新的時代中謀求發展必須轉變固有思路。在銷售模式固化、產品同質化嚴重的情況下，從傳統重銷售、重工程轉變向重管理、重財務，把控財務風險、靈活使用資金、合理規避稅收風險，將是房地產開發企業在激烈競爭中謀求脫穎而出的法寶。房地產企業財務工作要從后臺走向前段，從事后核算走向項目全過程參與，提高把控和防范財務風險的能力，化風險為收益，向管理要效益，推動房地產企業良性發展。

參考文獻：

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