中關村科技園區土地一級開發成本管理探析

王海鑫

[摘 要]土地一級開發作為土地出讓之前最基本的一項運作方式，政府或者當地指定的土地開發企業作為項目開發的主體。本文結合現階段土地一級開發成本的管理情況展開詳細的分析，并對中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區改造和環境整治項目進行具體分析，進而提出行之有效的管理策略。

[關鍵詞]土地一級開發；成本管理；造價管理；成本控制

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.20

中關村作為國家自主創新示范區，在二十世紀八十年代初形成。在2015年3月10日，北京市人民政府辦公廳公布了《北京市2015年棚戶區改造和環境整治任務》，將回龍觀鎮中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區改造和環境整治項目納入計劃。與此同時，昌平區政府對其開發模式展開詳細的規劃，并對項目加以明確。

1 項目實施的現實意義

1.1 高效地治理“城市病”

在我國首都地區由于城市人口增長速度迅猛，致使“城市病”的情況產生。中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區改造和環境整治項目的實施，能夠有效地緩解這一問題，并高效地治理“城市病”這一現象。“北四村”作為較為典型的城中村，存在一系列顯著問題，例如低端產品聚集、人口密集，這一現狀的呈現，引發社會各界的高度關注。通過實施“北四村”改造的項目，不僅能夠在最大限度上滿足非首都核心功能的實際需求，還能夠有效地解決外來高素質人才在北京的居住問題。這一項目實施為我國首都的城市功能提供了積極的借鑒意義，并為首都人口增長、環境協調提出了有益的探索之路。

1.2 形成發展新格局

結合北京地區城市規劃的綜合情況分析，回龍觀地區已經被列為中心城市的范圍，然而“北四村”作為該地區所剩為數不多的4個尚未搬遷的村，最為凸顯的現象即城鄉二元結構。借助“北四村”改造項目的實施，有利于我國首都地區新型城鎮化的形成，形成城鄉一體化的發展新格局。通過這種方式，不僅能夠將該地區的環境、治安、安全等問題得以一一解決，還能夠在最大限度上加快城鄉結合部改革的步伐，對于首都地區的整體空間布局以及城鄉發展功能具有積極的影響。

2 棚戶改造的內容與方式

2.1 改造內容

2.1.1 前期準備

首先，要制定科學、完善的棚戶改造方案；其次，需要征求各個主管部門的相關意見，將其結果上報給其政府，并進行審核；最后，簽訂《棚戶區改造委托協議》，具體的施工企業開始進行棚戶區改造的各項工作。

2.1.2 征詢意見與審批

首先，對項目規劃的條件進行辦理；另外，對建設項目用地的預審予以辦理；其次，對交評、環評、文勘、水務等部門的各項意見予以匯總；最后，辦理立項手續并獲取立項批復。

2.1.3 具體實施

征地：需要對征地的補償安置協議予以簽訂，進而辦理與征地相關的文件，征地結案；

拆遷：評估單位需要進行實地考察，入戶調查，對拆遷的評估結果予以真實上報；需要和被拆遷人簽訂一系列拆遷補償條款，并簽訂系列合約；拆除建筑物；

建設安置房：需要辦理關于安置房的前期手續，進而確保安置房建設工程的有序進行和完成，保證被拆遷人能夠按照規定的期限內回遷安置；建設基礎設施：在進行市政綜合方案的編制過程中，需要與市政綜合方案的聯席會會議紀要取得聯系，保證市政建設施工能夠得以完成。

2.1.4 入市前準備

首先要確保成本核算的工作有序完成；另外要辦理入市規劃條件；最后進行地價評估。

2.2 改造方式

本項目涉及諸多工作項目，例如宅基地拆遷、非住宅用地拆遷、國有非住宅征收、國有住宅征收等，并根據《關于加快涉及集體土地棚戶區改造和環境整治項目審批有關事宜的通知》的各項相關規定進行。借助“棚戶區改造土地開發項目”的方式進行改造，主要是按照經濟適用房的產權管理標準進行，國有土地的使用權限主要是借助劃撥的方式得到。在本項目中，涉及到2955戶村民，采取先建設、后搬遷的方式進行，通過房屋安置、貨幣補償二者有機結合的方式進行改造。在461戶居民與非住宅中，主要是以貨幣補償的方式進行改造，進而從根本上提升居民的居住質量。

3 成本管理探析

根據《北京市發展和改革委員會、北京市重大項目建設指揮部辦公室關于加快涉及集體土地棚戶區改造和環境整治項目審批有關事宜的通知》，項目實施的主要內容包括征地、拆遷、基礎設施建設等，在完成改造后，確保項目實現“凈地”的條件，并在嚴格的程序下入市、完成交易。

3.1 創新成本管理方式

目標成本作為企業發展中最為重要的因素，因此，在產品設計的過程中，就要制造產品的成本進行明確的規劃。在項目的具體實施過程中，要將使用的成本控制在原本所規劃的范圍。成本企劃作為項目成本管理過程中的一項重要因素，只有確保成本制定的合理性，才能夠展開具體的工作。為了能夠實現項目成本的建設目標得以持續降低，需要對項目的總成本進行整合，如表1，并對各項成本進行分解，在保證項目成本目標合理準確的同時，還要控制成本。按照原本制定的目標成本開展工作，以此實現目標成本。

3.2 做到以人為本

在進行土地一級開發成本管理的各項活動中主要是通過人工的方式進行，在此過程中，需要遵循以人為本的原則。通過嚴格的管理制定來提升員工的綜合素質以及專業技能。了解節約成本以及控制成本的各項方法，盡量將成本控制在最低的范圍，保證成本的投入在最低的范圍內。在控制成本的過程中，需要部門人員的共同參與和配合，通過創新、科學的成本管理方式確保成本的合理性。與此同時，企業的員工需要良好的責任意識，嚴格遵守企業的各項規章制度，進而保證工作的順利進行。

3.3 完善責任機制

若想有效地控制項目成本，施工企業需要將組織、技術、合同等方面進行有機的結合，并采取全方位的管理與控制。在此基礎上，需要在組織上設置合理的管理措施，其中包括公司內部中的各項項目以及組織結構，使得員工能夠明確自身的工作任務以及成本管理方式。保證每個員工能夠做到分工明確，將成本控制成為每個員工應履行的義務。本控制在各個方面都必須具有專屬責任人，與此同時，相關人員應加大對于技術的研究，不斷在技術中采取各項措施，以提高技術水平，相關人員應明確設計方案，合理選擇出較為優質的設計方案，嚴格把控及審查施工設計等各個方面，如此才能保證設計方案的完整性及準確性。同時，相關人員應及時采取各項措施創新合同管理方式，合理計算動態地的實際成本，使合同實際值能夠與計劃值相一致，細化費用指出環節，避免此期間出現浪費等情況，從而實現成本的節約。

生命園在北京地區的生物醫藥領域作為創新的重要區域，具有資源豐富、人口密集的特點，在該地聚集了大量的高端、頂尖的人才。由于創新企業以及高素質人才的聚集，使得高低區形成了研發、生產、服務與銷售都等統一、高效的產業鏈結構。但是，結合當下的實際情況來看，園區的存量空間一直處于飽和的狀態。三期項目的推行，在一定程度上促進了城市生物醫藥領域的研發與創新，將“大健康”的產品生產作為重要的載體，對首都創新能力的提升以及高領域的產業轉型提供了積極的作用。通過該區域土地一級開發采取科學成本管理，對提升整體項目管理效率，促進項目高效完成有著重要價值。

4 結 論

綜上所述，對中關村專業科技園區土地一級開發采取合理的成本管理措施，能夠確保財務資源得到最大的優化，也是降低財務風險的一項重要舉措。在管理過程中，所采取的方式具有多樣性，并具備不同的側重點。但是，在進行成本管理時，必須要嚴格審批預算，保證預算的科學性，為財務指標的完成奠定堅實的基礎。

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