淺析房地產行業財務管理現狀與發展

高杰

[摘 要]近年來隨著國家對房地產行業的宏觀調控政策的密集出臺，房地產行業面臨的金融環境和市場環境發生了重大變化，房地產企業原來的粗放型財務管理存在的問題因此而被凸顯，亟待采取一定的措施對其財務管理進行優化以有效應對當前的嚴峻形勢。基于此，本文結合房地產行業財務管理的主要內容、特點及重要性，總結分析當前我國房地產行業在財務管理過程中存在的問題，闡述產生這些問題的原因，并結合問題及成因提出相應的改善房地產行業財務管理的對策，以期能夠對房地產行業財務管理水平的提升有所幫助。

[關鍵詞]房地產行業；財務管理；經營戰略

1 房地產行業財務管理概述

1.1 房地產行業財務管理概念界定

房地產行業財務管理主要是指房地產企業在運營管理過程中通過對財務活動進行核算并對其涉及的財務關系進行統籌協調的綜合性管理工作。

1.2 房地產行業財務管理主要內容及其特點

一般來說，房地產行業財務管理涉及的內容主要包括籌資管理、投資管理、營運資金管理、利潤分配、財務的預測決策和財務分析等，其主要特點有三：一是開發周期較長，籌資投資金額巨大，該特點主要是受房地產開發項目的獨有特點影響所造成；二是財務管理難度較大，房地產行業在財務管理過程中，既要面對上游供應商和建筑承包商的材料價款和工程款的結算，同時還要統籌協調資金的借貸及運營管理等內容，從而使得其財務管理涉及的內容廣泛，難度較大；三是財務風險高，房地產行業屬于資金密集型行業，因此受各種宏觀政策調控影響較大，在財務管理過程中面臨的財務風險較高。

1.3 完善的財務管理機制對房地產行業的重要意義分析

對于房地產行業來說，完善的財務管理機制對其積極意義主要體現在三個方面：一是利用財務管理體系可以對不同的籌資、投資決策進行成本和效益的比對，從而有助于企業找出較為有效的財務管控戰略和經營戰略；二是完善的財務管理機制為房地產行業提供了一套有效的財務監督工具；三是財務管理機制中對于資金的管控方式有助于提升房地產行業資金運用的效率，這對于資金量巨大的房地產企業來說能夠有效節約資金成本，從而提升效益。

2 房地產行業財務管理中存在的問題

2.1 缺乏完善統一的財務管理制度

當前房地產行業在運營管理過程中普遍存在缺乏完善統一的財務管理制度的問題，主要表現在兩個方面：一方面是在大多數房地產企業進行財務管理工作時，主要依賴于財務部門和人員的推動，而沒有在企業內部建立行之有效的財務管理制度來確保各項財務管理工作規范開展；另一方面是房地產企業所制定的財務管理制度與企業的實際結合不夠緊密且不易操作，從而出現了財務管理制度被形式化。

2.2 營運資金管理不暢，資金流動性較差

房地產行業在營運資金管理方面存在的主要問題是管理不夠順暢，資金的流動性普遍較差，主要表現在：一是多數房地產企業在項目建設期的資金回籠較慢，企業需要在此過程中不斷的注入大量的流動資金，流動資金在項目建設過程中基本上是支出大于收入的，從而造成企業的資金流動性偏緊；二是多數房地產企業在項目建設期的資金來源是以地方商業銀行的貸款為主，每月的固定利息支出和到期還貸的壓力也在一定程度上增加了其流動性不足的問題。

2.3 房地產行業在財務管理過程中普遍存在資本結構不合理的問題

資本結構的合理與否既關系著企業的資金使用成本的高低，同時也對企業財務風險的高低產生一定的影響，因此在財務管理工作中應對其予以關注。在房地產行業財務管理的實務中，高負債是多數企業財務管理的常態，這種負債占比較高的資本結構不僅容易給房地產企業的后續經營管理帶來較高的財務風險，也就是常說的高財務杠桿，同時由于負債比例過高，銀行在授信借款時的利率一般會比較高，從而增加了房地產企業的資金使用成本，進而會擠占企業的盈利空間。

3 房地產行業財務管理存在問題的原因分析

如上文所述，當前我國房地產行業之所以在財務管理過程中容易在財務管理制度、資金流動性和資本結構等方面出現問題，究其原因主要受內外部因素的影響。

3.1 外部因素

房地產行業之所以會存在上述問題，其受到的外部影響因素主要有兩個方面：一是國家宏觀調控政策的影響造成房地產公司的籌資環境發生了重大變化，從而在一定程度上收緊了房地產企業的融資渠道和融資規模，對其流動性產生了不利影響；二是整體經濟環境的不景氣對房地產銷售產生了不利影響，從而造成了其項目資金回籠慢，在降低了資金流動性的同時，也促使其增加負債來補充流動資金，進而對資本結構也產生了影響。

3.2 內部因素

房地產行業在財務管理過程中出現上述問題的內部原因主要有兩個方面：一是在日常經營管理中重點關注商品房銷售和項目的施工情況，而對財務管理不夠重視，所以造成房地產企業的財務管理存在缺乏完善的制度和被形式化等問題；二是在融資過程中不注重融資渠道的拓寬，過于依賴負債融資，從而造成企業在運營管理過程中資金流動性降低，資本結構不合理等問題的產生。

4 房地產行業財務管理的改善對策

結合上文分析和筆者實際工作經驗及財務管理的相關理論，認為可從以下角度采取措施來對房地產行業的財務管理進行改善。

4.1 加強房地產行業對財務管理重要性的認識

在實際工作中，要加強房地產行業對財務管理重要性的認識，需從兩個方面入手：一方面是通過增加對財務管理績效考評的方式來促使房地產企業的所有人員參與到財務管理工作中，從而在提高對財務管理重要性認識的同時，為財務管理創造一個良好的實施環境；另一方面則要結合內部控制機制中風險和控制活動兩要素，對財務管理制度進行財務風險管控和財務控制活動兩方面內容的補充和完善，在提高財務管理與企業實際結合的同時，利用內部控制來加強財務管理制度的執行力度。

4.2 加強項目的資金回籠管理，創新融資方式

對于房地產行業來說，其加強項目的資金回籠管理的途徑有兩個，一是加強對應收賬款的管理，即及時采取一定的催要、折扣等方式來盡快回收資金，增強資金在企業內部的周轉速度；二是要通過一定的促銷方式來增加項目在建設期的銷售回款，例如采用繳納購買意向金抵一定金額購房款、預收款等形式在項目建設期回收一部分資金來改善房地產企業的資金流動性。

創新融資方式的主要目的在于有效拓寬房地產行業的籌資渠道，降低負債融資比例，從而在緩解其資金流動性壓力的同時降低財務風險。在實務中，當前房地產行業可以采用的創新融資方式主要有供應鏈融資、設備融資租賃等方式。

4.3 調整資本結構

要實現對資本結構的調整，就必須調整負債比例，降低財務杠桿的作用，進而實現合理負債并達到資本結構最優的目的。在實際工作中，筆者建議在進行融資決策時合理利用資本結構比較法和每股收益無差別點法（也稱EBIT-EPS）來對房地產企業的融資方案進行分析測算，并在此基礎上進行相應的決策，以保證所采用的融資方案是成本最低、風險最小的方案。

5 結束語

房地產行業作為我國經濟發展的主要產業之一，其在進行財務管理的過程中易受內、外部因素的影響而出現一定的問題，從而造成其財務管理工作的有效性不足。鑒于此，本文結合房地產行業財務管理存在的問題及其成因，分別從完善房地產企業的財務管理制度、改善房地產行業的資金流動性和調整資本結構三個角度提出了相應的改善對策，旨在為房地產企業有效改善其財務管理水平，實現健康穩定發展提供參考。

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