中國城市住宅投資時空差異及驅動力分析

楊君翔 張琳 趙明敏

摘要：以中國291個地級市為基本分析單元，采用泰爾指數分析了2000—2014年中國城市住宅投資的時空差異格局，應用地理探測器分析中國各區域城市住宅投資差異的驅動力。研究表明，2000—2014年，各區域城市住宅投資逐年增長，時空分異顯著，東部、中部、西部地區城市住宅投資差異顯著，住宅投資較大的城市主要分布在環渤海地區、長江三角洲、珠江三角洲、東部沿海城市以及中國中部地區的省會城市。由泰爾指數分析得出，城市住宅投資的區域間差異和區域內差異逐漸減小。地理探測器分析得出，城市常住人口、建成區面積、固定資產投資和房地產從業人員是影響城市住宅投資分異的4個重要因素。

關鍵詞：住宅投資;時空差異;驅動力;泰爾指數;地理探測器

中圖分類號：F301.3? ? ? ? ?文獻標識碼：A

文章編號：0439-8114（2019）09-0149-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2019.09.035? ? ? ? ? ?開放科學（資源服務）標識碼（OSID）：

Abstract： Taking 291 prefecture-level cities in China as the basic analysis unit， the Theil index is used to analyze the spatial-temporal difference pattern of urban residential investment in China from 2000 to 2014; and geo-detectors are applied to analyze the driving forces of urban residential investment differences in various regions of China. Research shows that from 2000 to 2014， urban residential investment in various regions increased year by year， and the spatial-temporal differentiation was significant. The urban residential investment in the eastern， central and western regions was significantly different. The cities with large residential investment were mainly distributed in the Bohai Rim region， the Yangtze River Delta and the Pearl River Delta， eastern coastal cities， and capital cities in central China. According to the analysis of the Theil index， the inter-regional differences and intra-regional differences in urban residential investment are gradually decreasing. According to the analysis of geo-detectors， urban permanent residents， built-up area， fixed assets investment and real estate practitioners are four important factors that affect the differentiation of urban residential investment.

Key words： residential investment; space-time difference; Thiel index; geo-detector

改革開放以來，中國城市建設用地擴展迅速，住宅需求迅速擴大，住宅建設取得巨大進展，住宅投資逐年增加。2014年，中國城市居住用地面積為15 783.05 km2，與2000年相比增長了8 569.86 km2，占城市建設用地面積的30.72%;城市住宅投資為62 146.59億元，約為2000年城市住宅投資的17倍。1998年住房制度改革以來，房價的不斷上漲、土地的供給有限性和城市人口的快速增長造成了城市住宅用地的緊缺。同時，國家、企業和個人對于住宅的投資不斷加大，持續繁榮的房地產業吸收了大量的社會資產，住宅集投資與消費的雙重需求屬性，更加刺激了中國對城市住宅的投資[1-3]。中國各城市在地理環境、國家政策、經濟發展等方面存在較大差異，城市住宅投資存在著極大的不平衡，因此，對城市住宅投資進行相關研究是十分必要的[4]。

已有文獻對城市住宅投資的相關研究主要集中于城市住宅投資和農村住宅投資兩個方面。城市住宅投資的相關研究主要包括住宅投資與經濟增長之間的關系、住宅投資時空格局變化及影響因素兩個方面。城市住宅投資與經濟增長關系研究認為，在全國層面上，經濟增長帶動住宅投資，而住宅投資不能帶動經濟增長，在地區層面上，住宅投資和經濟增長關系呈動態變化[5，6];但也有研究通過ECM實證和定量分析認為房地產投資能促進經濟增長[7，8];此外，有研究者從各類住宅投資對經濟增長的影響階段進行分析，認為各類住宅投資在時間序列上對經濟增長的影響強度各不相同[9]。住宅投資時空格局變化及影響因素方面，有研究者從全國和省級尺度上進行了分析，發現各城市或區域間住宅投資存在較大差異，人口、經濟、交通、市場規模以及城鎮居民人均收入均會影響住宅投資[10，11];而分析房價[12]和房地產增量[13]對住宅投資的影響發現，不同類型房價對住宅投資影響不同，房地產增量與住宅投資相互影響，共同增長。在農村住宅投資方面，有研究從農戶的個人特征、家庭特征、現有住房特征和村莊特征4個方面對農村預期住宅投資的影響進行了分析[14];也有研究從地權安全性、農村住房市場、房價、農村相關土地制度等方面對農村住宅投資的影響進行分析[15-17]。以上研究主要集中于全國、省域尺度，而在地級市層面上對城市住宅投資的研究相對較少。鑒于此，以中國291個地級市為基本分析單元，通過泰爾指數和地理探測器進行城市住宅投資的區域差異分析及驅動力探討。現有文獻為城市住宅投資時空差異的研究提供了有效借鑒，在影響因素方面也有著一定的引導作用。研究城市住宅投資的時空差異及驅動力能夠為城市住宅投資提供指導，為國家房地產政策提供參考，對穩定住宅市場、保障住房有效供應、縮小貧富差距具有一定的現實意義。

1? 數據來源與指標選取

以2014年中國291個地級市為研究單元，研究時段為2000—2014年。為保持數據的連續性和可比性，將其他年份的數據進行合并和分解，使之與2014年的行政區劃相一致。由于臺灣、香港、澳門等地的重要數據缺失，將這些城市剔除后進行空間分析。住宅投資是房地產投資中的一類。住宅指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等，但不包括住宅樓中作為人防或不住人的地下室等。從城市常住人口、建成區面積、二三產業產值占GDP比例、人均地區生產總值、固定資產投資、職工平均工資和房地產從業人員等7個方面進行城市住宅投資的驅動力分析（表1）。研究所涉及的數據均來源于2001—2015年《中國城市統計年鑒》以及各省、直轄市、自治區統計年鑒。

城市常住人口數量對城市住宅投資的增長具有很強的推動作用，人口的集聚推進了工業化和城鎮化進程，推動了房地產業發展，帶動住宅建設，從而促進城市的住宅投資;同時，房地產市場消費者是城鎮人口，人口規模的擴大必然拉動房地產消費與投資。房地產從業人員數量代表著一個區域的房地產市場發展規模，房地產從業人員的數量越多，房地產市場規模越大，越能促進城市住宅投資的增加。建成區面積可以用來表征城市空間規模及未來發展潛力，一個地區的城市化水平和經濟發展水平對城市的擴展有著重要影響，中國城市的建成區更接近于城市的實體區域，更能真實反映城市用地的規模。人均地區生產總值和二三產業產值占GDP比例是衡量一個區域經濟發展水平的重要指標，也是一個區域房地產業投資的重要影響因素，其中，二三產業的發展為住宅投資提供了良好的產業支撐，能夠有效推動整個住宅市場的繁榮。固定資產投資帶動了基礎設施、交通的發展，從而促進城市的住宅投資。職工平均工資一定程度上代表了一個城市的經濟發展水平，人均工資越高，則城市的對外開放程度越大，當地居民的購買力越強，住宅投資也就越多。

2? 研究方法

2.1? 泰爾指數

泰爾指數常用來測量收入不均等的狀況，其值越大，收入差異越大;值越小，收入差異越小。泰爾指數可以按照不同的分組分解為組間差距和組內差距，這就把收入差距分解為組內變動差距和組間變動差距[18]。本研究采用泰爾指數來表示城市住宅投資的差異度。

依據《中國城市建設統計年鑒》的地理分區，將研究區域分為東部、中部和西部3個區域，東部區域包括北京市、天津市、河北省、遼寧省、上海市、江蘇省、浙江省、海南省、山東省、廣東省、廣西壯族自治區、福建省;中部區域包括山西省、內蒙古自治區、吉林省、黑龍江省、安徽省、江西省、河南省、湖北省、湖南省;西部區域包括重慶市、四川省、貴州省、云南省、西藏自治區、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區、新疆維吾爾自治區。將泰爾指數分解為組內差距與組間差距，以此來分析東部、中部和西部城市的住宅投資差異。總差距、組間差距和組內差距分別有如下表達式：

式中，k為研究的城市分組數;n為研究城市總數;nk為第k組的城市個數;yi為第i個城市的住宅投資;yk為第k組的城市的住宅投資。全國組內差距項為各組的組內差距之和。

2.2? K-means聚類分析

聚類分析是統計學中研究分類的多元統計分析方法。K-means聚類分析也稱快速聚類，能將數據看成K維空間上的點，以距離作為測度個體關系的指標，在聚類過程中，樣本觀測所屬的類會不斷調整，直至最終達到穩定為止。應用SPSS軟件對城市住宅投資的驅動因素進行K-means聚類，分為1、2、3、4、5、6、7七類，在此基礎上進行驅動力分析。

2.3? 地理探測器

地理事物的空間分布差異受到多種自然和經濟社會因素的相互作用，探索其形成機理對地理學的相關研究具有重要意義。地理探測器是探測空間分異性及背后驅動力的一種工具，最初應用在致病因素對地方疾病發生的影響程度測算，后逐漸向其他領域拓寬，其針對類別數據的算法優于連續數據[19-21]。擬將其用于探測各要素基于地級市尺度對城市住宅投資空間分異的影響，模型如下：

3? 結果與分析

3.1? 城市住宅投資的時空差異

2000—2014年中國的城市住宅投資總體上呈現增長趨勢，由3 608億元增長到了62 146億元，增加了近16倍。分時段來看，2000—2003年，城市住宅投資由3 609億元增長到了5 079億元，呈現出波動上升趨勢，增速較緩;2004—2009年，城市住宅投資由8 919億元增長到了24 948億元，增速加快;2010—2014年，城市住宅投資由33 494億元增長到了62 146億元，呈現出快速上升趨勢

住宅投資在地級市單元上存在較大的時空差異。2000—2014年各地級市住宅投資基本都呈現出增加的趨勢，且數值增量較大，不便于作圖分析且沒有可比性，如果單純從住宅投資量或者年度差異方面進行住宅投資的時空差異分析有失嚴謹。因此，選取各個地級市住宅投資占全部地級市住宅投資的比值對住宅投資時空差異進行研究。2000和2005年，住宅投資較大的城市集中在長江三角洲、珠江三角洲以及中國東部和中部的省會城市，且各地級市之間住宅投資存在較大的差異，住宅投資額最大的10個城市分布在中國中部和西部地區的省會城市和直轄市，住宅投資額最低的幾個城市則分散在中國中部和西部地區的非省會城市。2010和2014年，住宅投資較大的城市主要分布在京津地區、長江三角洲、珠江三角洲、東部沿海城市以及中國中部地區的各省會城市，其中，2014年平均住宅投資額較大的城市為遼寧、北京、天津、上海、南京、蘇州、浙江、廣州、深圳、珠海、重慶、成都、武漢、長沙等地，大部分屬于中國東部沿海城市和內陸省會城市。從2000—2014年各地級市總體數據來看，城市住宅投資額偏高的區域逐漸在京津地區、長江三角洲、珠江三角洲地區形成和擴展，中小城市由于自然環境、經濟發展等因素的限制，城市住宅投資額明顯偏低。

2000—2014年中國城市住宅投資組內差距、組間差距和總差距見圖1。由圖1可以看出，2000—2014年中國城市住宅投資差異呈先增大后減小的趨勢。2000年的城市住宅投資總差距中有79%來自組內差距，而2014年的城市住宅投資總差距中僅有41%來自組內差距。2000—2002年城市住宅投資差異主要是組內差距引起的，2002—2014年城市住宅投資差異主要是組間差距引起的。2000—2014年，城市住宅投資的組內差距整體呈現下降趨勢，組間差距呈先上升后下降趨勢;2002年組內差距和組間差距基本一致;2002年以后，組內差異和組間差異都逐步減小，相對于組間差異，組內差異下降更快。2000—2002年，中國經濟處于通貨緊縮時期，各城市的住宅投資增速有所下降，區域間城市住宅投資差距不大，使得城市住宅投資總差距相對較小。2003年之后，國家大力促進房地產業的發展，各省市都加大了對住宅的投資，隨著經濟的快速發展，長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區城市住宅投資有了很大提升，使得東部地區的組內差距有所減小，進而造成中國城市住宅投資的區域內差異減小，最終降低了城市住宅投資總差異。近年來，國家政策的扶持和宏觀調控促進了各區域住宅投資的協調發展，東部地區的居住用地供給減少，城市住宅投資增速下降，而中西部城市正處于經濟快速發展時期，建設用地快速擴張，城市住宅投資增速較快，區域間住宅投資差異減小，從而降低了城市住宅投資的總差異。

3.2? 城市住宅投資的驅動力探測分析

城市住宅投資受到多種因素的相互影響。選取了人口集聚、城市規模、經濟發展3個方面的7個指標作為探測因子，利用地理探測器模型分別測算各探測因子對城市住宅投資影響能力的P值（表2），各年份數據均通過顯著性檢驗。為了便于分析和比較不同探測因子在各地區的探測結果，對結果進行決定力排序（圖2）。

3.2.1? 人口對城市住宅投資的影響? 用城市常住人口和房地產從業人員表征人口對城市住宅投資的影響。2000年，城市常住人口對東部和西部地區的住宅投資影響較大;房地產從業人員對東部地區影響較大;2014年，城市常住人口和房地產從業人員對各地區的住宅投資影響都大。城市常住人口規模能夠反映住宅的消費規模，房地產從業人員反映房地產市場規模以及房地產業中介服務發達程度。房地產業是勞動密集型行業，充足的勞動力會促進區域的房地產投資，進而促進住宅投資[22]。2000—2014年，城市常住人口對中部城市住宅投資影響變大，說明在此階段，中部地區城市常住人口的增長推動了工業化和現代化的進程，促進了房地產業的快速發展，大量基礎設施建設促進了城市的住宅投資。1998年住房制度改革以來，中國房地產市場蓬勃發展，東部地區相對于中西部地區，市場規模更加完善，房地產從業人員對城市住宅投資影響更大。到2014年，伴隨著城市人口和房地產從業人員的增加，住宅的需求增大及房地產市場的逐步完善，推動了房地產業的發展，促使城市住宅投資增加。

3.2.2? 城市規模對住宅投資的影響? 2000年，建成區面積對東部和西部地區的城市住宅投資有較大影響;2014年，建成區面積對各地區城市住宅投資都有較大影響。2000—2014年，中部地區的建成區面積對城市住宅投資的影響力由弱變強，表明在中部地區城市發展過程中，由原本的建成區內擴展轉向建成區的擴張，城市住宅投資的增長更加依賴于城市規模的擴展。到2014年，各區域城市的房地產業都有了較大發展，建成區面積直接反映了城市用地的規模，建成區面積越大，城市住房規模越大，住宅投資越多。中國是以住宅投資需求為主的市場，投資性需求促進了城市規模的擴張[23，24]。

3.2.3? 城市規模對住宅投資的影響? 二三產業產值占比和人均生產總值在2000和2014年對各地區城市住宅投資影響都較弱，這是由于二三產業產值占比在各城市之間差異較小，而城市住宅投資在區域內和區域間都有明顯差異，兩者之間的影響作用減弱[25]。2000年，中國經濟處于通貨緊縮時期，城市建設發展緩慢，基礎設施投入減少，居民購買力下降。近年來，中國經濟從高速發展轉向中高速發展，人均生產總值與住房建設的相關性明顯減弱[26]。因此，人均生產總值和二三產業產值占比在2014年對城市住宅投資影響較小。

3.2.4? 固定資產投資對住宅投資的影響? 固定資產投資對2000和2014年各地區城市住宅投資均有顯著影響。固定資產投資水平越高，基礎設施建設、服務業等越完善，房地產開發投資越多，更多的資本會投入到住宅建設當中，因此固定資產投資對城市住宅投資有重要影響。

3.2.5? 職工平均工資對住宅投資的影響? 職工平均工資對2000和2014年東部地區的住宅投資有顯著影響。區域工資水平表征一個區域居民的購買力，中國東部地區存在巨大的工資差異，工資水平是區域吸納人口的重要影響因素，工資水平越高，吸納人口越多，越能帶動房地產的需求，從而促進了城市住宅投資。

4? 結論

本研究以中國291個地級市作為基本單元，通過泰爾指數對2000—2014年中國城市住宅投資進行空間差異格局分析，并通過地理探測器分析了城市住宅投資差異的驅動力因素，得出以下結論。

1）2000—2014年，城市住宅投資總體呈現出快速增長趨勢，但在地級市單元上存在著較大的時空差異，東中部城市的住宅投資普遍大于西部城市。其中，住宅投資較大的城市主要分布在環渤海地區、長江三角洲、珠江三角洲、東部沿海城市以及中部地區的各省會城市。

2）2000—2014年，中國城市住宅投資差異先增大后減小，組內差距持續下降，組間差距呈先上升后下降趨勢。

3）地區城市住宅投資差異機理并不相同，各探測因子探測值差異較大。2000年，東部和西部地區受城市常住人口、建成區面積和固定資產投資影響較大，而中部地區受到城市常住人口和建成區面積的影響較低。2014年，各地區城市住宅投資差異機理也略有不用，各地區受城市常住人口、建成區面積、固定資產投資和房地產從業人員的影響最為突出，職工平均工資、二三產業產值占比、人均生產總值對東部地區影響高于中部和西部地區?？傮w而言，城市常住人口、建成區面積、固定資產投資和房地產從業人員是中國城市住宅投資差異的4個重要影響因素。

本研究在區域和時間上均進行了宏觀分析，研究結論對相關部門進行房地產調控有一定的借鑒意義。中國住宅市場受政策變化、經濟發展及其他因素的共同影響，未來可從中國房地產政策和市場、區域經濟發展政策、自然狀況等方面進行驅動力擴展研究，擴大指標層，從更深層次探測城市住宅投資差異的驅動力，為中國城市住宅投資提供指導性意見。

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收稿日期：2019-01-21

作者簡介：楊君翔（1991-），男，江蘇南京人，在讀碩士研究生，研究方向為應用與發展心理學，（電話）13016996919（電子信箱）499306839@qq.com。