保障性住房建設對商品房市場的影響

錢衛麗

摘 要：保障性住房對解決中低收入家庭的住房困難有很大的作用，并且對房地產商品房市場也有一定的調控作用。首先分析保障性住房對房地產商品房市場的影響，以及目前保障性住房政策的困難，在此基礎上提出保障性住房與商品房協調發展的建議，長期使保障性住房能夠更好地發揮作用，提高房地產市場的健康性。

關鍵詞：保障性住房;商品房市場;影響;對策建議

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）15-0149-03

引言

保障性住房是指政府為了幫助一些家庭解決住房困難的問題，提供的限定標準或者限定價格的住房，具有很強的福利性質，對房地產市場也有一定的調控作用。但是目前，無論是保障性住房的建設還是政策的執行，都還有一定的問題，不利于解決國民的住房困難，也難以調控房地產市場。

一、保障性住房對房地產市場的影響

1.保障性住房建設帶來的效應。通過加強保障性住房的建設，最直接的就是能夠改善低收入人群的住房條件，避免因為收入過低造成住房困難[1]。目前由于經濟發展不平衡，導致社會的貧富差距增大和收入不均，保障性住房能夠惠及更多人民群眾，對過熱的商品房市場進行調節，使經濟發展保持健康，維持商品房市場的可持續發展。另一方面，房價的變化在這幾年出現了轉折，使得房地產市場已經開始疲軟。為了能夠繼續拉動內需，保障性住房的建設已經成為了拉動內需和促進經增長的重要項目，通過保障性住房的建設，能夠使政府的投資更好地被發揮出來，并且可以盤活社會資金，維持保障性住房市場的活躍度，還能帶動建材、物流等行業的發展。更重要的是，在保障性住房的建設過程中，也能夠增加建設崗位，降低社會的失業率，保證人民的生活水平穩步提升。

2.保障性住房對房地產市場供求關系的影響。我國的城市化進程伴隨著經濟發展的步伐在不斷加快，中國的城市化水平接近50%，而且還在不斷提升。城市化水平的提高必然導致城市人口的增加，根據預測，2020—2030年，我國的城市化水平將會達到65%，而在2060年，中國將會實現全面城市化。但是，由于城市人口的增多，也使得城市的土地資源出現緊缺，城市人口的住房問題正在變得嚴峻。我國的房地產市場之所以一直能夠保持活力，很大程度上是由于對城市住房的需求量很高，一直處于供小于求的情況[2]。而保障性住房的出現，能夠很大程度上緩和供需之間的矛盾，通過增加市場的供給來解決需求的不足。因此，保障性住房對于房地產市場的沖擊并不小，對房地產開發也會有很大的影響。但是從長遠來看，保障性住房建設的完成程度也是影響房地產市場供給的重要因素。由于房地產的開發周期很長，所以需要1—2年時間才能夠完成建設真正成為市場中的供給。所以短期來看，由于建設速度的問題，保障性住房的存在并不會給房地產市場帶來直接沖擊，而在長遠方面的影響，也需要結合保證性住房政策的執行情況。

3.保障性住房對商品房價格的影響。在過去幾年中，我國的住房價格迅速提升，除了受金融方面的影響，也由于供需關系的作用，所以在保障性住房開始改變供需關系時，必然會對商品房的價格造成沖擊。目前，由于供給和需求之間的不平衡所造成的不良影響依然是存在的，普通的商品房由于受到低收入消費者的分流，其價格必然會受到一定的沖擊，但是低收入人群對于市場的影響比較小，而買房的主要群體是中上收入家庭，所以必須要分析中上收入家庭對商品房供求關系的影響。另一方面，住房的價格和位置有著極大的關系，比如現在價格極高的學區房，因為在學區范圍內所以價格會很高。相比之下，保障性住房一般不會選擇位置較好的地點，通常都會把房屋建在偏遠地區和一些特殊地段，所以保障性住房沖擊的是同樣在這些位置的商品房價格。而且，保障性住房的建設存在很強的滯后性，并沒有商品房建設的反應速度快，所以占據市場主導地位的依然是商品房，而且二手房市場也并不會受到沖擊，對于商品房的影響也會在數年之后才會體現出來。

4.保障性住房對商品房經營模式轉變的影響。由于房地產市場的熱度在最近正在降低，這就使得房地產企業需要對自身的經營方式進行調整，同時，國家也制定了相關的住房政策迫使房地產企業進行轉型。在市場和政策的雙重壓力之下，房地產企業的經營模式必然會發生轉變，尤其是房地產企業會開始分野，根據自身的資質對經營方向進行調整，朝這個中低端和高端兩個方向變化。這其中，有一部分擁有政府資源的企業，會向保障性住房投資，而一些本身資質水平很高的企業，則會朝著更高端的市場發展，追求更高的利潤[3]。也有一些企業可能會在轉型的過程中并沒有對自身正確定位，導致他們的經營目標不明確，在缺少對政策足夠了解的情況下，很可能會被市場淘汰。由此，在房地產市場上，保障性住房由于有自身的天然優勢，也會使其他類型的住房市場空間被壓縮。為此，企業必然會加快自身轉型的步伐，提高競爭力，加強專業化水平，成為市場的主導力量。所以，保證性住房一定程度上也在沖擊著企業的經營方式和發展方向，對房地產企業的影響是十分巨大的。

二、保障性住房建設存在的問題

1.資金和土地不足。土地和資金的問題是保障性住房建設的關鍵問題，國家雖然制定了保障性住房的發展目標，并且中央政府、地方政府和社會相關機構，以及企業都為保證性住房投入了大量的資金，但是相對于保障性住房4 000億元的資金需求而言，還有很大的不足。在資金不足的情況下，很多保障性住房的建設就無法實現，有些保障性住房的規模也和原有計劃有很大的不同，使得保障性住房的調控作用很難體現出來，更難以真正解決公民的住房問題。

2.保障性住房沒有足夠的質量。由于保障性住房的主要目的是解決中低收入家庭的住房困難，并沒有在意經濟效益，這就使得很多保障性住房的工程質量存在很大的問題。同時，一些保障性住房的存在是為了實現業績而建造的，這也造成一些低質量工程的存在。目前很多經濟適用房都已經被爆出有質量上的問題，雖然這類住房擁有明顯的價格優勢，但是質量上并不能夠被消費者接受[4]。同時，由于土地的分配很大程度上決定于出資，所以保障性住房的建設位置往往都很差，讓消費者難以接受。比如一些保障性住房在偏遠地區集中建設，就會在這個地區形成新的貧民窟，會導致犯罪等不利于社會安定的問題頻繁出現。通常在商品房和棚戶區改造項目中可以要求開發商專門分散一定比例的公共租賃住房，來解決目前住房不足的問題，但是在房地產項目開發的同時，也需要面臨拆遷問題，往往也需要很長的時間才能夠解決。有的經濟適用房也并沒有嚴格按照經濟適用房的標準進行建設，面積超標的問題十分嚴重。并且由于保障性住房在建設質量上的問題比較突出，為此政府必須要停止過去只注重數量不注重質量的建設方式，并且互訪規范中也需要做好設計，進行合理的戶型規劃。

3.地方政府對保障性住房缺少建設的動力。很多地方政府對于保障性住房的態度是比較冷漠的，主要原因在于保障性住房對于GDP的拉動作用很差，而GDP增長情況和財政收入的提升才是政績考核的主要指標。因此，這種地方政府的不重視主要原因在于保障性住房與政績無關。另一方面，隨著土地價格的提升，土地出讓金已經成為了很多地方性住房財政收入的重要來源，由于保障性住房的建設并不能夠給政府的財政帶來幫助，這就使得地方政府對于保障性住房的建設存在抵觸心理，甚至一些地方政府會認為保障性住房在影響他們的政績水平。所以，目前還需要制定更加科學的政績指標，來推動地方政府能夠更加重視保障性住房的建設。

4.缺少完善的審批管理制度。保障性住房關系到民眾的切身利益，并且也對社會的和諧發展有積極的推動作用，所以必須要建立科學的審批管理制度，推動保障性住房的建設。我國目前的保障性住房在分配時，主要以家庭收入為主要的評判標準，但是家庭收入并不是一個能夠準確計算的量，很多家庭的收入是難以統計的。目前，有很多的高收入家庭都在搶占低收入家庭的保障性住房，這種現象的存在，不利于維護和實現社會的公平正義這一和諧社會的基本要求，這些具有明確目標的福利，卻沒有最終被應該享受的人享受到，使得目前部分中低收入的家庭住房需求根本得不到滿足[5]。另一方面，我國的保障性住房分配普遍采用的都是終身制，這使得高收入家庭獲得的保障性住房也能夠終身擁有，可以一直享受政府提供的福利政策，這些現象與保證性住房最初的目的背道而馳。目前，投機者是在購買經濟適用房后，在沒有按照規定退出經濟適用房的情況下就購買了其他經濟適用房，而這也嚴重損害了社會的公平。

三、保障性住房和商品房協調發展的建議

保障性住房的存在，對于社會和諧有很大的作用，對房地產行業的健康發展也有決定性的影響。利用保障性住房對房地產市場的作用，能夠在短期內保證經濟的平穩發展，有效降低房地產行業的壓力。因此，保障性住房的建設是有必要，對房地產市場的調控也具有深遠的意義。

1.加大在資金上的投入。資金不足是很多保障性住房難以建設的核心問題，目前保證性住房建設的資金來源主要有兩個方面，分別是政府財政資金和開發商自有資金。政府財政方面的資金需要合理地使用才能夠發揮出作用，為此必須對政府資金的使用方法進行合理的規劃，避免由于建設造成資金浪費，并且貫徹落實中央的宏觀調控政策。其次，要提高地方政府對保障性住房的投資熱情，所以還需要保證資金能夠及時下發到位。有些地方政府由于過于追求政績，導致對保障性住房的建設方式十分粗獷，這不利于保障性住房的長遠發展[6]。為此，政府必須要建立正確的政績觀念，堅持以人為本的建設原則，使保障性住房能夠真正解決百姓的住房困難問題。對于其他商品房銷售時，通常可以利用貸款和分期付款這樣的金融手段推動交易完成，但是目前在保障性住房上很少使用。為此，政府也可以制定一定的金融管理制度，使保障性住房的交易也能夠得到金融的推動。

2.進行科學的土地規劃。土地規劃對于城市和地區的發展有著決定性的作用，為了保證房地產行業能夠健康發展，就要保證土地規劃政策能夠被貫徹落實。城市必須要保證保障性住房的用地供應，加快城鎮廉租房、棚戶區改造等保障性住房建設，市縣國土管理部門需要加快供地，對保障性住房的建設地點也必須要盡快落實。其次，要打擊囤地的行為，依法收回在兩年內沒有進行任何建設的土地。地方政府也需要克服目前對土地財政依賴的問題，對現有的土地招拍掛制度進行改革，改變過去只需要出資更多就可以獲得土地的管理模式，使土地資源能夠被利用在合理的位置。國有土地的使用權在收入征收上的管理也需要加強，使土地的收支可以被納入地方預算當中，實現更加科學的管理[7]。還需要增加不同的方式，擴大土地出讓權，減少地方政府對土地的壟斷，保證土地能夠依靠市場的工序關系實現配置上的優化，從而實現房地產行業的結構調整。并且保證市場的供需平衡，更好地解決老百姓的住房問題，為社會的持續發展帶來保證。

3.加強對房價的控制。房價目前依然處于多數人無法承受的價位，一定程度上也可以看出房價并不合理。作為房地產市場的直觀反映，房價的合理與否關系到房地產市場的健康發展。除了金融等方面的影響，土地的控制、建設資金的投入都和房價有重要的關系，為了避免房價的不健康上漲，必須要對房價予以控制。為此，必須要對哄抬房價的行為依法嚴厲懲處，尤其是對囤積房源、違規銷售、惡意抬高房價、隱瞞房屋真實價格、提供虛假消費信息的行為，政府相關部門必須依法懲處，保證市場有健康的法制環境。市場中還有大量的投機購房行為，必須要對此進行嚴格控制，保證房地產市場的消費屬性，避免房地產市場的投資屬性過強，導致過多資金涌入，從而破壞房地產市場的價格。在金融、土地、稅收、財政，以及相關的政策引導上，也需要進一步控制投機性購房，達到標本兼治的目的[8]。同時，監管部門也需要對市場上的行為展開充分的調查，設立完善的稅收政策，通過提高交易成本來控制投機性購買，使通過投資住房來實現暴富的想法不能實現。為了防范按揭貸款的風險，必須要對信貸進行差別化管理，最終利用有效監督，讓市場能夠回歸理性。

4.引導房地產市場進入良性競爭。為了促進房地產市場的繁榮發展，必須要使房地產市場處于良性的競爭。為此，政府要認真制定和執行房地產市場的調整政策，要擺脫過去房地產市場低迷就開展各種刺激措施，房地產市場利好就打壓的方式，而是應該用發展的眼光，制定合理的宏觀調調控政策，保證房地產市場能夠進入良性競爭。同時，政府需要給房地產企業提供相應的配套服務，在中央的統一政策下，因地制宜地開展相關措施，比如收費減免等政策，推動房地產市場能夠健康發展。另外，還需要做好房地產市場的整頓工作，時刻注意房地產市場的變化，有效遏制房地產市場發展過程中存在的不良情況，在房地產市場教育活躍的同時，也保證房地市場的良性競爭。

5.管理個人住房信貸。信貸政策對房地產市場有決定性的影響，為了可以使房地產住房市場朝著良性競爭和交易健康化方向發展，就要對個人住房信貸進行管理。為了制定合理的個人住房貸款政策，必須要了解不同層次貸款需求，這需要政府和銀行共同研究解決方法[9]。為此，金融機構需要通過貸款利率、首付款比例方面給個人住房貸款予以支持。但是對于非自住房和投機性住房，則需要提高貸款要求，政府也要賦予金融機構更大的自主決策空間，使他們能夠針對實際情況制定靈活的政策，從而調控房產市場。為了更好地解決短時間內的問題，政府可以根據情況制定一些臨時性政策，遏制各種炒房和投機行為，同時引導個人住房的理性消費，通過信貸來使房地產市場趨于合理化。

結語

保障性住房的存在，最終目標就是為了解決中低收入家庭的住房困難問題。但是目前，由于市場、政策、法制、金融等方面的因素，保障性住房建設還有很大的困難，難以真正調節房地產市場。為此，還需要加強市場監管，控制投機行為，推動房地產市場回歸理性化;給真正需要住房的人，在金融和法規上提供更多的支持;加大對保障性住房的投入力度，并且依靠金融、法制等方面的措施對炒房等行為進行控制，保證房地產市場的健康發展。

參考文獻：

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[9] ?王曉芬，劉定一.保障性住房對房地產市場的影響分析[J].價值工程，2016，（28）：52-54.

[責任編輯 吳 迪]