新時代地產企業財務精細化管理的思考與建議

黃 鵬

一、引言

十九大提出中國進入了新時代，開啟了民族復興的新征程。然而大國崛起之路并不平坦，中美貿易戰已成為新時代中國經濟面臨的巨大挑戰。

當前國際形勢面臨百年未有之大變局，世界經濟波云詭譎；國內地產行業“房住不炒”的基調已確立，宏觀調控持續保持高壓態勢。當動蕩和調控成為新時代地產行業的兩大主題時，地產企業應當增強財務安全意識，從過去注重發展速度的粗放式管理，轉變為注重發展質量的精細化管理。

二、地產企業財務管理中面臨的挑戰

（一）金融監管趨嚴形勢下地產融資收緊

2017 年以來，人行和銀監會均加強了對地產行業的監管力度，嚴控對房企的放貸規模，把控地產金融風險總量。首先，融資資源受限。各大商業銀行收緊對房企授信政策，貸款更加注重排名。不少銀行只對top30 的開發商放款，而對于效益一般、規模有限的房企，授信門檻嚴格受限。其次，融資通道也在收緊。土地融資、首付貸等違規融資被全面嚴查，私募資管、信托、企業債、委貸等均在不同程度受到嚴控。

2018 年4 月資管新規出臺，房企非標融資在2020年底前無法續發或存續，標準化融資渠道也只有利于上市公司、央企、規模房企等，融資集中度的提高將倒逼中小房企退出市場。最后，融資結構調整。對貨幣政策敏感的房企降杠桿首當其沖。鼓勵內部融資，減少外部融資，增加股權比重，降低負債比率。

總之，隨著房地產調控的持續，房企資金鏈仍然緊張。對于融資結構不合理，過度依賴負債融資、外部融資、非標融資或創新融資方式，資金成本高的企業，面臨的資金鏈壓力將更大。

（二）“營改增”和減稅降費環境下地產稅負未減

2016 年5 月“營改增”以來，很多房企的稅負不降反增，究其原因，首先在于增值稅對于房企是一種全新稅種，新的理念和制度設計揭示了過去房企經營上的一些隱性問題。比如，上游建筑企業的人工成本、小規模企業提供的砂石等原材料均難以取得進項抵扣發票，而且發票取得的時間也難以把握。

其次，“營改增”帶來商業思維的深刻變革，推動財務人員向業財融合的管理會計轉型，參與業務全過程，比如挑選可以開進項發票的供應商、選擇甲供材還是包銷商、減少貸款支出、選擇銷售方式等。

最后，增值稅的核算、申報、發票認證、抵扣均更加繁雜，對會計科目、收入、成本核算、現金流管理均有較大影響。此外，2019 年對小微企業減稅降費和新個稅專項扣除全面實施后，財政收入勢必吃緊。然而，稅務局對房企大戶的征管也在悄然發力，當前不少房企財務不是正在窮于應付稅務稽查就是在即將被稽查的路上。

（三）房價回歸理性化趨勢下地產財務亟需向管理會計轉型

隨著人口紅利消失，尤其2019 年6 月13 日郭樹清的講話再次釋放出房地產調控不放松的信號，預示著未來房價回歸理性的趨勢基本明朗。房價的定價機制將從建立在炒房推高需求的馬歇爾供求價值理論回歸到注重價值本身的馬克思勞動價值理論。

其次，隨著地產行業集中度的提高，壟斷競爭市場下產品有一定差異化，差異化產品的定價取決于開發商自己的成本曲線。因此，房企財務人員應加強成本核算，做好定價測算，精準報價。比如，精裝住宅的裝修費用不僅核算比較復雜，還涉及較多的稅務問題。控制成本時要綜合考慮、從細節下手。比如花費大心血買了物美價廉的建材，但耽誤工期3 天，這里機會成本、利息支出損失可能比節約的材料成本還要大。

再者，地產開發過程中充滿了不確定性，現金流的收入、支出的實際數據與預算方案經常有較大差異，嚴重影響IRR、ROI，傳統記賬報稅型的財務人員已經不能滿足要求。尤其是隨著5G 和人工智能的普及，市場變化訊息萬變，房企必須快速反應，對財務人員快速整合數據信息的能力將提出更高要求。

（四）內控體系不健全現狀下地產奢靡之風尤甚

2019 年7 月，新城地產王振華事件舉國震怒，融創無錫營銷團隊爆出金額過億的驚天腐敗案……，這些只是冰山一角。近些年我國不少房企賺的盆滿缽滿，一些人暴發后欲望肆意膨脹敗壞了社會風氣。某些“土豪”搞出用麻袋裝現金發年終獎的噱頭，某些老板窮奢極欲大肆特辦海天盛筵，某些涉黑惡勢力暴力拆遷甚至殺人埋尸于操場之下……。

究其原因，首先，內控意識不足，決策層沒有把內控提升到戰略管理的高度，內控環境薄弱，內控制度不健全甚至缺失；其次，內控執行不力。不少房企內控制度流于形式，人情化管理大于制度約束，個人權威凌駕公司制度之上。最后，財務監督不到位。財務部有監督的職能，但實際上財務人員并不被重視，在內控制度不健全、人治大于法治的企業文化氛圍下，財務監督的力量非常脆弱。

綜上所述，地產行業已經進入了精耕細作的新時代，地產企業別無選擇，必須迎接新挑戰適應新常態，財務管理向精細化方向轉型是必然的戰略選擇。

三、淺析加強地產企業財務精細化管理的建議

（一）拓展融資渠道，探索Reits 模式

融資是地產的生命線。首先，房企應當建立基于現金流的管理，加強與銷售和成本部門的配合，及時催收房款和按揭款，確認工程付款額，把握現金流收入和支出的實際數據；其次，基于現金流分析預測未來的資金需求量，設計合理的融資結構，在注重內部融資礎上拓展多元化融資渠道。

2019 年以來我國資本市場出臺了多項改革措施，房企應抓住資本市場發展的機遇，充分利用境內資本市場進行股權融資，深化金融機構合作；最后，隨著相關配套制度的完善，Reits 即將推出，資產證券化的融資模式有很多優勢，可以同時解決融資結構單一、社會上閑散資金無法進入到房地產行業和其他融資方式存在著一定的局限三種問題，建議進一步探索。

（二）加強稅務籌劃，爭取稅收優惠政策

地產企業是重稅企業。首先，營改增后，增值稅的法律風險更嚴重，地產企業應當引起足夠重視，確保誠信納稅。虛開增值稅專用發票涉及刑法，可處10 年以上有期徒刑乃至無期徒刑。

其次，地產企業幾乎涉及全部稅種、各個環節，而且還有諸多復雜稅務問題，必須合理籌劃。比如甲供材、公共設施配套、政府補助、拆遷補償、售樓處硬裝、軟裝如何抵扣土增稅等等，很多是稅務難點問題，存在一定爭議，地產財務人員應當加強與稅務局溝通，努力爭取優惠政策或談判空間。但需要注意的是，取得稅收優惠應當以稅務局書面確認為準。

（三）加速轉型管理會計，推進信息化建設

隨著地產黃金時代終結，地產企業進入了向管理要效益的時代。5G 和人工智能的普及，也迫使地產財務人員向管理會計轉型。

（1）細化核算，深入開展各種問題導向性的財務分析，比如：現金流分析、存貨分析、定價分析、盈虧平衡分析、費用分析等，為決策層提供財務增值服務。

（2）加快建立基于信息化的全面預算控制體系。大數據時代，整合數據信息的能力越來越重要。預算編制并不難，難得是預算編制的這套體系以及編制后預算如何做好動態調整。推進預算控制系統的信息化建設，將使數據變化得到快速動態調整。比如，信息化系統完成后，通過輸入最新的銷售、成本數據、和充分利用最新信息預測出的未來現金流數據，可以快速準確的得到整個項目最新的IRR、ROI 指標，從而有利于決策層及時做出正確判斷。

（四）健全內控體系，踐行財務監督職能

首先，地產企業高層必須思想上高度重視，提高戰略管理意識，從企業組織設計、權責分工、資源配置、制度健全、流程建立、反饋機制等方面構建良好的內控環境；

其次，基于公司發展戰略，通過不相容的職能分離、權限審批、財務會計體系、資產預算、企業運營戰略、績效考核等控制手段，建立健全內控制度以及風險評估、控制機制；

第三，通過將核算系統、預算系統、客戶系統等多個信息系統一體化建設，從而實現內部資源信息共享，完善內外部信息溝通與反饋機制。制度關鍵在于執行，比如，萬達超強執行力在業界有口皆碑。

最后，勤儉節約是中華民族的傳統美德，當制度約束力不足時，用道德和文化的力量來彌補。地產企業一般規模較大，員工較多，承擔著一定的社會責任感，因此，倡導勤儉節約，做好費用控制，這實際也是地產企業財務人員的日常工作。一方面，費用報銷看似簡單，卻是企業內控思想和制度設計的體現。另一方面，做好日常費用稽核，踐行財務監督職能，也能促進勤儉節約文化的傳承。