養老地產行業發展趨勢與運營模式研究

付佳玉

前言

養老地產，又被稱作企業盈利型老年住宅，其具有商業地產運營、房地產開發、金融創新以及養老服務等屬性，采用立體的開發運營方式，是一種基于為老齡化與適老化而開發出的新興地產產業。我國人口老齡化問題加重，而養老地產可以幫助我國國民減少養老方面的壓力，因此，應提升其運營規模，為其開拓發展市場，不但有利于和諧社會的構建，也有利于推動我國經濟穩步發展。

一、中國養老地產的發展狀況及發展趨勢分析

目前，我國養老地產正處于發展的初步階段，所以其行業發展并不完善。由于受到我國的社會環境所影響，我國的老年群體處于未富先老階段，然而國家關于養老地產的優惠政策相對滯后于我國人口老齡化的增長速度，并且，大部分的養老地產存在產業規模小、設計不夠人性化、產業鏈群整合不到位、開發檔次較低的問題，從而阻礙了自身產業的進一步發展。同時，由于當前政策將養老地產界定為福利事業，讓開發單位無法找到有效的盈利模式。關于養老地產政策上的劃定，也影響到了養老地產的開發環境，甚至存在一些以開發養老地產的名義，實則進行圈地的現象。相信以上的問題已經引起了國家政府的關注，由于我國人口基數大，人口老齡化問題又日趨嚴重，因此，推進養老地產產業就極為必要。清華大學周燕珉教授指出，未來的養老地產會呈現多元化趨勢。一是將舊城改造成養老社區。二是在新城的大型社區中建立養老社區作為配套設施或新建養老型社區。三是為了迎合經濟實力較高的養老群體，建立近郊城或養老衛星城。四是與旅游產業有效結合，在一些環境適宜、冬暖夏涼的遠郊，建立基礎設備齊全的養老地產。但無論是那種地產，養老產業的運營模式都是推進該產業成功的關鍵。

二、當前我國老年住宅市場的主要類型

1.政府福利型

政府福利型老年住宅主要是由政府進行組織開發、經營以及管理的社會福利性質的老年機構，屬于傳統意義上的福利院或是養老院。例如上海社會福利院。

2.政府收益型

政府收益型主要是由政府或政府相關部門直接經營或開發的老年住宅類型。它是以出租形式收取一定的費用的來進行運營的。從介入深度和政府補貼層面上來講，政府收益型又可以具體分為民辦公助型以及公辦民營型兩種形式。例如北京會晨老年公寓。根據當前經營情況來分析，政府福利型與收益型老年住宅屬于微利或者是福利性質的老年住宅類型。二者的主要運營目的是滿足政府或是中低端老年人口的需求，目前二者在經營過程中，甚至存在虧損的現象，但是由于通過參與政府福利型或是收益型老年住宅的投資性主體以及運營主體，雖然在政府的支持下僅獲得微薄的利潤，但是由于可以有效提升自身品牌的聲譽和自身社會的美譽度，為自身樹立一個好的品牌印象，所以也是具有一定的積極意義。同時，政府福利型和收益型老年住宅也存在一些滿足高端老年人口客戶需求的成功案例，例如太申祥和就是采用了俱樂部跟養老院相結合的形式，在為客戶提供了優質的拓展性服務的同時，也為自身獲取了較高的經濟效益。在設計機制上，政府收益型老年住宅是由國家民政局所批準的非營利性質的機構，接受社會捐贈以及享有國家財政補貼。盈利型投資主體通過將自身運營成本以及主要人員成本轉移到公益性質的機構，公益性質機構可以通過這一行為維持自身的盈虧持平或者是微利，盈利性主體也可以獲得一定的投資上的回報。

3.企業盈利型

企業盈利型即養老地產，主要是指由企業負責投資、建設、開發和運營的單體、多體以及初級、中級或高級大型的老年綜合性社區，其社區內包含基本的老年社區基礎的配套設施。其下又分為老年社區、嵌入式老年公寓、高端養生養老綜合體等不同層級和規模的養老地產。

三、國外養老地產運營模式分析與借鑒

早在20世紀中期，美國就開始了對養老地產的開發工作。其中，“太陽城”是美國最大的養老院，里面修建了醫療、養老、娛樂與商業中心等配套設施，滿足了老人的基本需求，也是美國商業化養老社區產業的縮影。在這一社區具備了自理型社區、協助型社區、特殊護理型社區的功能，可以讓老人在社區中放心地安度晚年。通過分析美國“太陽城”的運營模式，可以得出在發展養老地產的過程中，“地產”只是發展養老地產工作中的基礎性內容，為老人提供人性化、全方位的服務才是運營模式的重點推進方向。

四、養老地產運營模式分析

在養老地產的運營過程中，要通過引入社會資本，來降低資金鏈短缺，為急需開展項目的工程的提高服務效率，也可以有效降低服務成本。在引入社會資本的前提下，也可以通過采用BOT項目融資，從而建設大規模的養老地產，創立統一的品牌，建立統一的物流配送中心、醫療中心、物業服務中心。由于采用了BOT的項目融資方式，進行銀團貸款，也可以有效規避單一銀行所帶來的風險。同時在BOT項目融資的過程中，也可以讓保險公司加入進來，從而降低項目的風險。但是，通過BOT融資項目建立起來的養老地產，需要具備很多條件，溝通協調的部門也較多，政府的支持，保險、銀行的加入，可以有效提升養老地產行業的發展速度。因為養老地產的資金回流比較慢，也會導致部分資本不愿意介入。同時，由于需要協調的部分較多，投入成本通常也比較高。從發達國家的運營經驗可以得出，政府部門在推進養老地產的運營和發展中都發揮了重要作用，因此，政府也應在推行政策吸引社會資本的進入的同時，也要兼顧對養老地產行業監督和支持工作。

五、中國養老地產的發展策略

1.政府加快落實相關政策

為了推進養老地產產業的發展，中央政府部門應切實發揮好自身的作用，加快落實先關的法規政策，為養老產業的長足發展提供制度保障，從而推動養老地產產業向規范化、系統化、專業化邁進。除了中央政府的政策支持，地方政府也應加入到協助推進養老產業快速發展的隊伍中去，要注重“因地制宜”，因此要結合本地實際情況，推向對養老產業有利的相關政策，從而提升政策的科學性和針對性。此外，我國養老產業在推進過程中還存在著公私養老機構在體制上的不均衡、城鄉差異較大的問題，對于以上問題，當地政府應提升自身在落實相關政策的工作力度，作為自身政府工作的重要內容。對于養老地產的融資和用地等方面的問題，當地政府也要給予適當的經濟、政策支持，幫助其工作的有效開展。同時，政府也要搞好農村養老產業建設，盡量縮小城鄉之間的差距。

2.地產開發商應全面開展對養老地產的前沿性研究

目前，我國養老地產的發展現狀根本滿足不了老年人對居住、娛樂、醫療、商業方面的需求，因此在養老地產開發建設之初，地產開發商就應該對其建設方向有所考量，可以通過實地調查等方面了解老年人對以上方面的具體需求。同時，開發商也要加強與涉及服務的各個行業之間的聯系，從而科學、合理配置產業內的各種產業資源，讓養老產業的配套實施滿足老年人對生活各個方面的需求。

3.實現社會效益和經濟效益的共贏

養老地產的參與企業應將自身建設的重點放在提供良好的養老服務上，要明確自身所具備的社會責任，提升自身的社會責任意識，在提升養老產業的經濟效益的同時，也有助于推動和諧社會的構建。首先，企業應以政府所推行的政策為主要工作依據，并在政府的政策扶持下，搞好養老產業的建設和管理工作。其次，企業也要發揮自身優勢，將金融模塊和房產模塊等實業模塊有效結合，促進養老地產實業的快速發展。最后，企業在推進養老地產工作中也要注意一下三點內容：第一，推進養老地產的開發速度，為老年人口提供全面的服務，以滿足老年人口的養老需求；第二，不斷創新養老地產的發展模式和運營模式，始終保持自身的行業優越性，在提升自身的經濟效益的同時，也可以帶動養老地產向規范化邁進；第三，輔助政府的中低端養老產業的建設工作，幫助提升其服務機構、服務標注、管理制度的規范化、科學化，從而提升社會效益。

4.創新養老地產經驗發展模式

雖然近年以來，我國養老產業也有一定的進步，在產業發展上也做出也一定的成績，但是由于行業發展時間相對較短，所以并未具有一些做大做強的行業龍頭企業。因此，政府相關部門應大力支持養老產業的發展，實現養老產業在管理、服務、運營方面的金融化，在企業發展推進養老地產產業發展中，可以有效發揮自身的優勢，帶動養老產業向多元化、規范化、高度化發展。同時，也可以將企業的優秀人才外派到國外的優秀養老地產企業、機構進行培訓，從而學習外國企業機構的先進運營模式和管理經驗，也可以將具有豐富經驗的外國養老機構進行引入，既能為發展我國養老地產產業積累經驗，也可以帶動我國養老地產行業的健康、科學發展。

總結

目前，我國養老地產產業發展中仍然還存在一些問題，因此，企業要在政府的政策支持下，提升自身的管理服務水平，完善自身的運營模式，從而推動養老地產行業的發展，提升自身企業的經濟效益和社會效益。