基于街區制模式下住宅小區物業管理發展的SWOT 分析

王永潔

(寧夏建設職業技術學院，寧夏 銀川 750021)

1 引 言

隨著城市化不斷發展，人民收入不斷提高，尤其汽車保有量逐年遞增，城市道路擁堵現象越發嚴重。2016 年中共中央、國務院發布《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出: 原則上不再建設封閉式小區; 已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題。而城市住宅小區規劃在以往二十年都均已封閉式小區為主要模式，物業管理單位也是在明確的小區范圍內進行服務，要適應未來開放式街區制趨勢，物業管理面臨未來重大趨勢變革。

2 研究背景概述

“街區制”是城市建設布局的一種現代化形式，它的特點是在城市規劃的道路旁側建設集商業經營與私人住宅于一體的樓層，且不設圍墻，實現道路共享通過內部道路公共化擴大公共空間增量，提升城市空間格局科學性的居住模式［1］。物業管理的定義較多，基本是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人，對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動，重點是放在區劃內的共有部分，當然雙方另有約定則依據協議進行管理，本文主要是指共有部分。SWOT 分析是經濟學中常用制定策略的方法，通過企業外部環境和內部條件分析，從而尋找二者最佳可行戰略組合的一種分析工具，S (Strengths)代表企業的長處或優勢; W (Weaknesses) 是企業的弱點或劣勢; O (Opportunities) 代表外部環境中存在的機會; T(Threats) 為外部環境所構成的威脅［2］。本文將運用SWOT分析法探討物業管理企業在街區制趨勢下發展策略。

3 街區制下物業管理企業SWOT 分析

3.1 優勢資源分析(S)

3.1.1 堅實豐富的理論基礎

物業管理行業的產生來自在建筑物內部公共化的產生，公有就必然產生“搭便車”的情況，所以需要有專門機構或組織來解決公共部位的管理問題，指導物業管理的相關理論應運而生，具體的理論有: ①現代產權理論中共有產權理論發現一物存在多個共有人，共有管理如何解決的問題，需要專門機構來實現管理; ②制度經濟學中委托代理理論主要解決公共部位由誰來管理的問題，怎么找到這樣的單位或組織; ③現代經濟學中公共選擇理論解決共有人眾多如何統一意見的問題，居住小區業主眾多意見如何統一; ④項目管理理論解決物業服務企業有多個物業項目進行管理的問題。結合這些理論也就衍生來分析物業管理的定義和指導思想。

3.1.2 全面實施的法律基礎

物業相關的法律法規眾多，這些都為物業管理活動提供法律依據指導?？傮w指導的法律有《民法》《物權法》《城市房地產管理法》《消防法》《物業管理條例》，分類指導的法規政策就更多，有關于專項維修資金的、有物業承接查驗的、有物業服務收費的、有物業招投標的、有裝飾裝修的等，還包括各級地方政府的政策以及示范文書等，基本涵蓋了物業管理各個工作環節，為物業管理提供法律政策保障。

3.1.3 廣泛堅實的群眾基礎

經過三十多年房地產市場的發展，雖然我們看到目前業主與物業服務企業存在諸多矛盾，但是業主已逐漸認識到物業服務對提高生活品質的重要性，物業成為購房決定的重要因素。城市居民在工作生活當中不管是公共部分還是專有部分，甚至是居家生活獨特要求都會想到物業服務公司，由此可見物業有廣泛且穩定的消費群體。

3.1.4 企業積累的專業基礎

隨著城市建設和房地產業迅速發展，房屋管理由政府派出機構實行行政管理向市場經濟企業經營性管理的轉變，物業服務發展迅猛，要求物業企業更加專業、更加注重對人的服務，從簡單的房屋管理到專業客服接待管理，從簡單的環境管理到專業的設施設備管理、資產管理，物業的專業性越來越受到業主的認可、企業的重視。

3.2 劣勢分析(S)

3.2.1 業主與企業矛盾突出

雖然業主日常小區生活離不開物業企業，但是雙方存在較大矛盾，最終表現為物業費收繳，業主得不到滿意的物業服務。究其原因有: ①業主對物業管理企業服務范圍存在誤區，不能區分建筑區分所有權，導致收繳物業費存在困難，加之外部性的原因，會存在很多業主搭便車不繳物業費的情形; ②物業服務作為商品不同于一般實物商品，很難觸摸，感受容易流失，很難為收繳物業費提供依據。再加之街區制，外部人流和車流必然會增加，衛生保潔、保安秩序、公共設備和部分維修壓力增大，可以想象將進一步加大業主與物業企業的矛盾。

3.2.2 物業企業成本壓力較大

在物業管理過程中人工成本費用是其中最大的支出，基本占有物業成本費用管理的70%左右，而人員崗位設置是根據物業項目嚴格進行設定，故很難通過縮減人員數量來降低企業成本，大多企業都是選擇通過擴大企業經營范圍也就是提高服務面積，減少邊際成本的方法來控制成本。而街區制是需要將封閉小區開放，服務范圍會因為以街道為分界線導致而縮小，從邊際成本的角度來分析會增加成本，進一步加大物業企業經營風險。

3.2.3 法律關系復雜

前文優勢提到多部法律法規及政策為物業行業發展提供法律基礎，但作為新發展起來的行業，法律政策的制定仍然存在一定的滯后性，這也導致物業活動經常會遇到很多難解問題。另外，物業活動不僅集中在物業企業與業主之間，物業企業還要與建設單位、業主委員會、房地產行政主管部門、工商稅務物價環衛園林等行政主管部門、供水供電供氣供熱通訊有線電視等單位產生關系，這更加導致物業活動的復雜性，而且物業企業大多在物業活動處于較為弱勢的一方。街區制的提出，未來物業活動法律關系就更加龐雜。相對過去封閉的小區在處理業主糾紛查明原因更加艱難，外部人車的進入會使樓宇管理問題安全問題日顯突出。故推廣街區制之前需要重新界定和明確街區內公共關系和產權。

3.3 機會分析

3.3.1 街區制使得業主對物業服務感受提高

前文提到物業管理是對建筑小區內共有的建筑物，場所，設施的共同管理的過程。街區制必然要求對原封閉小區重新劃分各業主的所有權和共有部分的建筑物區分所有權。物業范圍和對象就和以前不一樣，范圍會縮小，對象更清晰。目前很多物業公司通過增加物業范圍減少邊際成本來經營，前文提到街區制反而會減少物業范圍增加成本，說明以前的經營策略不適合街區制的物業管理。不過，需要注意的是，以前由于范圍過大、業主感受過低，導致物業公司物業收繳率較低，設想街區制會讓業主對物業公司更好地監管，更直接感到物業服務，收繳物業費率也是有可能提高。

3.3.2 物業公司的法律關系將趨于簡單

在劣勢分析提到物業公司現今法律關系非常復雜，要與業主、建設單位、行政主管部門、產生聯系更多是被動監督指導。街區制在重新界定公共和專有部分，業主建筑物區分所有權公共部分范圍縮小，不僅會使小區內部部分道路再推回公共，而且其法律關系簡單。處理事務也許會更加簡單，進一步減少人力成本。

3.3.3 互聯網將進一步降低物業企業成本

現今互聯網的發展已經不僅局限于人與人之間的交互和信息溝通，由此而發展起來的人與物，物與物之間的物聯網的溝通，為現代物業提供了更好的便利。隨著互聯網、傳感器、移動終端等技術的發展，物業管理領域逐步建立起物聯網架構，在物業設備智能化原創監控管理系統下，房屋共用部位及共用設施設備的日常運行、維護管理是由智能化的遠程數據收集、控制終端來完成。［3］這為物業公司減少人工成本、推動智慧社區、加速產業變革提供重大機遇。

3.3.4 物業公司服務的種類和內容將會擴大

街區制導致物業服務范圍縮小，對象更加明確，物業公司要從傳統的物業收取物業費作為主要收入將會被淘汰，要看到現在居民對生活質量的提高，老齡化加劇，雙職工增加，物業公司應適應需求把握機會，要將金融資產、文化旅游、家政服務、養老服務等方面為業主提供各類專項服務，未來物業公司主營收入比重將會降低，而專項特約服務的其他收入會進一步增加。

3.4 威脅分析

3.4.1 配合街區制的各種法律法規還有待完善

街區制的提出到目前已有兩年，完善相關法律建設，加快法制化進程。一方面，“街區制”改革必須遵循國家既有的政策法律等規范條文，處理好破除封閉小區過程中涉及的物權法方面的問題; 另一方面， “街區制”改革對《物權法》存在一些障礙，中共中央在不同場合多次強調街區制改革要法律先行，改革要有法有據，改革要靠法律而不是靠權力，要重視街區制改革后的一系列新的民事問題、刑事問題、相關的配套法律法規要及時出臺。［4］這導致物業公司未來走向及時間表不能明確，法律法規的不確定性為物業帶來巨大威脅。

3.4.2 管理區域內的突發事件增加

街區制必然帶來外來車輛和人流的增加，物業人員不能加以控制，威脅業主生命財產安全事件增加，物業公司則必須加強對應急事件的反應和處理能力，這將成為物業公司在市場競爭優勝劣汰的風水嶺。

3.4.3 街區制有可能改變業主物業服務需求

物業服務范圍的縮小，業主對物業服務可能縮小到較小的范圍內的環境，偏好有所改變，在目前市場競爭越發激烈的情況下，前文提到通過互聯網和物聯網可以減少物業設施設備管理成本，但是對于中小型物業公司而言研發或購買智能化系統，投資成本壓力太大。它們要想生存壯大，主動改變經營策略，物業公司更要知道我們的業主需要哪方面的需求，進行有針對性服務，人員成本進一步加大。小區內公共道路等劃入更大范圍的公共環境，這些服務委托單位也有可能發生變化，由業主變為社區居委會或街道管理部門。

4 未來發展對策和戰略

4.1 抓實群眾基礎，積極主動適應業主需求變化

前文劣勢雖然提及物業企業與業主矛盾突出，但是優勢提到近幾年的物業發展，理論和法律越發完善，人民越發離不開物業服務，物業服務越發專業，業主也逐步意識到建筑物區分所有權，物業企業要抓住這個重大優勢，要扎實做好物業的基本服務，這也是物業企業主營收入來源。現在也面臨著物業企業在市場經濟浪潮重大變革，單靠主營收入已不能滿足物業企業需要，也不能滿足業主尤其是雙職工家庭的物業需求，因此物業企業不管街區制如何實行、什么時候執行，都要積極先抓住業主需求才是“王道”，想辦法擴大專項特約服務，提高其他收入比重。

4.2 街區制推廣不可能一刀切，物業應定心從企業內部發展

街區制的推廣必然需要考慮各個已建成居住小區特點，不可能全部將小區內部道路公共化，應采取差異化原則進行。例如有的居住小區下層為商鋪的可以考慮開放，而有的小區下層為純花園式住宅則不應該考慮開放，還有前文提到街區制必然要求相應的法律政策必須先行，這些都需要時間。因此，物業企業不應太過憂慮，推廣過程中必然會因地制宜，安下心自身提高服務品質，考慮如何降低服務邊際成本，才能提高企業市場的競爭力。

4.3 積極發展現代智能化物業，降低成本

以大數據、互聯網、物聯網等技術是未來物業發展的必然趨勢，前文提到研發或購買這類產品對于中小物業企業投資成本太大，這是不可避免的。現在物業市場也進入優勝劣汰重大變革時期，通過現代科技應用可以提升物業企業的生存發展能力，有利于推動智慧社區建設，深層次可以促進工業產業創新，物業企業不能適應必將被市場淘汰。