“疏解非首都功能”對房地產市場的影響研究

(北京聯合大學，北京 100101)

1 引 言

近年來，首都人口疏解成為全國關注的熱點話題。根據《北京市國民經濟和社會發展統計公報》，2017年末，北京市常住人口2170.7萬人，其中常住外來人口794.3萬人，占比36.6%。受“首都光環”的影響，北京人口密度飛速增長，近十年增長了將近20%，2017年末，常住人口密度為每平方公里1323人。人口的快速聚集，導致北京的城市吸納能力和承載能力之間的嚴重不均衡發展，這種長期的不均衡發展進一步導致就業、住房、安全、環境等諸多問題。2015年3月，中央財經領導小組第九次會議審議研究了《京津冀協同發展規劃綱要》，明確提出計劃在 2020 年將北京市常住人口控制在2300萬人以內。在京津冀協同發展的大背景下，中央明確提出北京市首都功能的“四個中心”，即我國的政治中心、文化中心、科技創新中心和國際交往中心。為確保首都疏解工作的順利開展，北京市政府于2017年1月發布《北京市人民政府關于組織開展“疏解整治促提升”專項行動(2017-2020年)的實施意見》(京政發〔2017〕8號)，旨在通過“疏解整治促提升”專項行動疏解非首都功能，優化首都發展布局，降低中心城區人口密度，推動京津冀協同發展，治理北京的“大城市病”。隨著產業調整與人口疏解行動的推進，房地產市場必將受到影響，本文結合市場調研，分析疏解非首都功能相關政策的實施對于房地產市場帶來的影響。

2 調查分析

本文采取問卷調研的形式，于2018年8月，在北京市內隨機發放問卷300份，回收有效問卷267份，具體情況如下。

2.1 基本情況

調查對象中有48.55%男性，51.45%的女性，90%的受訪者為20到50周歲，正是與首都疏解人口具有直接利害關系的對象。他們當中82.61%是北京當地居民，17.39%是外來人口。56.52%未婚，41.3%已經結婚。在就業情況上，受訪者主要來自服務業，部分為建筑、工廠等勞動從業者，86.95%的受訪者月工資在6000以下。他們中67%了解一些疏解首都功能的相關信息，33%表示對此不了解。

2.2 住房現狀

調查數據顯示，74.64%的受訪者擁有自有住房，9.42%的受訪者由單位提供住房，15.94%的在租房。從戶籍數據來看，擁有自有住房的主要為北京居民，租房則是非京籍人口在京的主要居住方式。且調查發現，受首都疏解政策影響， 15.94%的受訪者表示租房成本因此而增加。從自由住房的購買情況來看，除農村自建房屋外，90%的房產購買時間在2013年之前，近五年內只有10%的被調查者購買了房產。事實上，絕大部分受訪者表示北京房價太貴，近期內沒有能力購買房產，雖以租房為主，但從2017年底開始，租房價格一路攀升，找到能支付得起且條件尚可的房子非常困難。

2.3 工作現狀

現階段，首都疏解的主要途徑是通過疏解部分行業、企業的聚集度，從而帶動人口的疏解，無論是污染性高的企業外遷，還是因區域規劃造成的企業區域性變動，都有效地促進了人口的疏解工作。調查發現，首次疏解政策以來，有12.32%的企業外遷，有17.39%的人因此失業或更換工作，調研中，有25.36%的受訪者表示因此而增加了在京就業的難度。然而，有75.36%的受訪者認為北京就業機會相對于外地更多，因此仍舊決定在北京工作；31.16%的受訪者表示即使不在京工作，也將選擇在環京地區工作。可以看出在如此大力度的疏解政策下，人們的留京工作意愿依舊非常強烈。因此，未來北京市內人口的數量以及分布很大程度上仍將受到行業和企業的用人需求影響。

2.4 政策對于房地產消費者的影響

以疏解產業帶動人口疏解是北京市疏解現行的主要方式，結合上文，北京市內的區域重組，促進了這一疏解方式的進行。事實上，人口疏解導致人口數量下降，這對于房地產行業的買賣市場和租房市場都將產生沖擊。根據調查，有54.35%的受訪者希望在京買房，9.42%希望在外地買房，4.35%希望在京租房，31.16%的受訪者還處于觀望狀態。關于在目前的政策現狀下房地產價格的走勢，他們當中25.36%認為房價會上漲，41.3%認為房價會下降，33.33%認為房價會保持平穩；對于租房來說，31.16%的人認為房價會上升，42.75%的人認為房價會下降，26.09%的人認為會保持平穩。由此可見，受首都疏解政策的影響，更多的人傾向于認為未來房地產銷售和租賃價格都將下降。

3 政策對房地產市場的影響

3.1 區域規劃，市場重組

根據《北京市主體功能區規劃》，未來西城區和東城區被定義為功能核心區；朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區將被定義為城市功能拓展區；通州區、順義區、大興區、昌平區、房山區和亦莊開發區被定位為城市發展新區；門頭溝區、平谷區、懷柔區、密云區、延慶區以及昌平區、房山區的山區部分，被定位于生態涵養區。作為功能核心區的東城、西城兩區將被作為國家金融管理核心區、文化旅游、文化服務以及總部企業的聚集地，其功能更多的是文化以及金融的發展和匯聚。朝陽區、海淀區等城市功能拓展區將作為重要的承載區，承載金融、行政、房地產等重要行業。通州區等城市發展新區將更多的是承接首都疏解的重要區域，包括人口以及城市功能的轉移和承接部分核心區域產業的外遷。門頭溝區等生態涵養區也被定位于北京可持續發展的關鍵區域，保證了“綠色北京”的切實體現。因此，未來在東城西城將以存量住房為主，城市更新可能是未來房地產市場的發展方向。在其他區域，仍以新增房地產為主，但相對于之前的中心式房地產市場集中式發展，房地產市場將會在規劃區域的細分領域進行競爭。

3.2 人口減少，供求改變

由于北京市政府向各區政府做出了明確的人口限制指標，明確了截止日期以及疏解人口數量——東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區分別要完成疏解人口14萬、 20萬、60萬、55萬、35萬和10萬，六區總計194萬，在 2020 年將常住人口控制在2300萬人以內。房地產市場一方面可能存在上百萬潛在客戶的流失；另一方面還將面臨人們對于房地產市場預期的下降。相對于之前的房地產市場，無論是買賣市場還是租賃市場，供求數量都會做出重大調整。目前，政府推行“建設用地增減掛鉤”，將人與地進行掛鉤；在農村集體土地試點建設公租房，增加公租房的供應；鼓勵企業自建職工住房，改善職工住房問題。這些政策都將進一步為住房市場提供更多的供應量，從而能逐步緩解住房市場的供應壓力。

4 相關建議

4.1 政府政策的制定

對政府來說，首都疏解運行必將是一項短期的拉鋸戰，這場戰爭的關鍵就在于如何解決民生問題，雖然政府做了很多人性化管理與計劃，但僅僅依靠行政命令是遠遠不夠的。

同時還需要關注兩個問題：一是就業問題，隨著企業和人員的遷移，部分京籍人員可能會因此而失去許多就業機會，就業壓力增加，政府應向人們提供一項切實有效的解決就業的方案；二是住房問題，雖然政府切實的提出了公租房等保障性住房的供應，但保障性住房在供應上和制度上仍具有局限性，仍有許多“夾心層”無法獲得住房保障。

因此政府一方面需要增加保障性住房的存儲量和供應量；另一方面需要做好前期規劃，方便居民的工作與生活，做好后期租賃服務，方便居民選房和入住。

4.2 房地產企業

對于房地產企業而言，當今社會既是機遇又是挑戰。首先是機遇，首都的疏解政策造就了租房市場的火熱，并且這也符合目前國家的住房市場發展方向，因此，租房市場將會是未來房地產市場的重要組成部分。其次是挑戰，房地產企業將面對諸多壓力：一是企業的外遷問題，企業外遷涉及諸多方面，不僅僅是地理位置的遷移，產業的遷移將帶動人員的遷移，導致潛在客戶流失，對住房市場、商業房地產市場以及物流、工業房地產市場，都可能產生影響；二是來自全球經濟形式的變化和政府的宏觀政策調控，將給房地產企業帶來諸多不確定性。從目前來看，政府對建設用地的審批逐漸嚴格，土地出讓的限制性條件增多，如自住房、公租房等保障性住房的配置比例限制，房地產銷售期間對于價格變動的嚴控等。這就要求房地產企業一方面需要去發展潛在客戶；另一方面還應將主要精力投入在房地產質量和功能的開發上。此外，房地產企業還應緊跟政府在產業布局、人口、用地等方面的規劃，做好企業長遠規劃，合理選擇對應的區域土地市場進行提前布局。

4.3 留京疏解人員

針對于依舊想留在北京的被疏解人員，需要合理分析自身被疏解的原因，是因企業外遷、自身競爭力不夠還是其他原因。本文建議，如果不是因為自身原因，下一步就可以考慮留在北京。應該根據政府的發展區域規劃和自身職業發展定位，來選擇就業區域和購房、租房區域。自身競爭力強的就業者主要的謀職區域依舊是城市核心區域，自身競爭力略差者應以城市疏解承載區、周邊重點發展區、環京區域為主，也可以考慮返鄉就業。總之，留京疏解人員應以積極的態度面對疏解運動，正確面對政策的實施，并且關注政府的相關政策以及切實嘗試政府的以公租房為主的保障性住房等惠民政策。

5 總 結

綜上所述，首都疏解運行，無論是對政府、房地產市場、企業還是人口都是一次未知的挑戰，政府需要立足民生，靈活調整，做好疏解工作的保障工作，努力提升人民幸福感。對于房地產企業，應主動迎合政策，配合政府公租房政策，保證市場活躍性的同時，提升自身形象，根據市場調整“賣和租”的比例。對于一般企業來說，根據定位謀劃企業遷址，盡量保障員工就業率，減少失業率，為疏解出一份力。對于就業人員來說，應以積極態度面對疏解，努力提升自身競爭力，并需要實時關注政府的惠民政策。