房地產企業成本管控研究

(天津市金地城市建設有限公司，天津 301800)

1 房地產企業成本管控的重要性

2016年，房地產市場在“去庫存”的背景下經歷了新一輪快速上漲。面對一、二線城市房地產市場明顯過熱現象，黨的十九大報告提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。面對不斷出臺的宏觀調控政策和住房制度改革，市場必然要回歸理性。房地產企業單純依靠價格上漲盈利的局面已經成為過去。今后，只有注重成本管控，獲得低成本經營發展，成本管理水平做的好的企業，才能取得良好的經濟效益，在市場競爭中立于不敗之地。

2 當前房地產企業成本管控存在的問題

2.1 成本控制意識不足，缺乏合理的成本控制體系

長期以來，房地產企業只要順利交房，就能獲得高額的利潤，使得企業在成本控制方面不夠重視，沒有建立合理的成本控制體系，沒有制定成本管理制度，部門和人員配置不合理，造成成本費用偏高。有些企業雖然建立了完善的成本控制體系和制度，但也是形同虛設，沒有得到執行。部門間權責劃分不夠明確、協同意識差，造成內部成本消耗比較大。如果工作一旦出現偏差，就會帶來巨大的經營和財務風險。房地產項目開發周期長，成本核算環節多，各個成本環環相扣。很多房地產企業只注重施工階段，忽視了前期的立項、規劃設計、招標等過程。只注重事后的成本控制，忽視了事前、事中的成本控制。只注重開發成本的控制，而忽視了管理費用、財務費用和稅金的控制。

2.2 未實施全面預算管理

全面預算是企業通過內外部環境的分析，在預測與決策的基礎上，配置相應的資源，對企業未來一定時期的經營和財務作出具體計劃。全面預算體現了預算的全員、全過程、全部門的特征。企業的總目標，通過預算被分解成各部門的具體目標，如果各部門都完成了具體的目標，企業的總目標也就有了保障。預算也是企業成本控制標準、考核依據，在經營中起著很大的作用。房地產企業投資大，所需資金多，沒有預算或預算不合理，會造成資金短缺或閑置，給企業造成重大損失。

2.3 缺乏完善的合同管理

房地產企業從土地購買到交房入住，涉及很多合同，而且合同金額大，一旦出現重大訴訟糾紛，將會給企業造成不必要的損失。目前，很多中小房地產企業對合同管理不夠重視，沒有建立完善的合同管理制度，導致合同管理混亂，容易引發合同糾紛。也沒有設立法務部，導致對合同的審批，缺少專業法律人員的參與。如果合同中存在重大欺詐、顯失公平的條款，會在履行中給企業帶來損失。如果企業發生訴訟失敗，企業形象、信譽會受損。

2.4 缺乏激勵機制

激勵機制是激發員工潛能，調動員工積極性的重要手段，對企業的發展至關重要。房地產項目從立項、建設等各方面都可以進行優化或籌劃，降低成本和稅負，而這些工作都依賴于員工的奉獻。適當的激勵，可以增強員工的責任感和使命感。而一些中小房企往往缺乏激勵機制，人性化管理體制匱乏，企業文化建設意識還很淡薄，使他們不愿意對員工付出太多，導致無法留住優秀員工。沒有合適的激勵機制，員工的積極性得不到發揮。許多管理者往往對已發生過的問題善后處理大肆認可，而對事前的預防控制建議不當回事，導致員工“多一事不如少一事”心態。

3 完善房地產企業成本管控措施

3.1 增強成本控制意識，建立成本控制管理體系

成本領先戰略是企業的基本競爭戰略之一，即通過低成本地位來獲得持久的競爭優勢。企業要在競爭中生存發展，就必須增強成本管控意識，建立成本控制管理體系。有效的成本管控需要對企業全過程的管控，需要企業全員的參與。建立成本控制體系，設立成本控制部門和主要負責人協調各部門和崗位，提高全體員工的內控意識，是一個企業成本控制的基礎。同時考慮到中小房企資源不足，專業技術管理人才少等，中小房企可以選擇適合于自己的成本控制體系。但是，關鍵還是要有一個成本控制的意識存在。

房地產企業的每一個項目都應當開展可行性研究，編制可行性研究報告，并組織各部門和專家等進行充分論證和評審，出具評審意見，作為項目立項的依據，避免決策失誤，引發盲目投資。成本控制體系主要包括對土地成本、前期費用、建安成本、配套設施成本、管理費用、財務費用、稅金等的控制。土地成本，盡可能爭取政府的優惠價格，同時在土地費用支付條件方面爭取優惠。前期費用，搞好政府關系，爭取報批報建費用減免。設計單位爭取最優性價比，雖然設計費在房地產項目全部成本中所占比例不大，但規劃設計環節在房地產開發成本中卻處于絕對重要地位，往往決定項目成本的70%～80%。因為設計階段確定了產品結構形式、材料選用、設備選型等，工程投資多少，是否合理，在設計階段就已經確定了，施工階段只是按圖施工，工程造價的高低實際上掌握在設計者手中。招投標階段，加強對投標工作各環節的監控，避免決策失誤。工程項目一般應當采用公開招標的方式，選擇質優價低的施工單位和材料供應商等。建安成本，控制建筑材料和設備的成本，按技術規范和設計規范進行施工，合理、有效地節省施工成本。管理費用，建立合理的費用支出標準和規范的費用審批流程，各項支出嚴格執行資金使用計劃，并加大部門考核力度。財務費用，合理籌措和運用資金，節省資金成本。稅金，合理稅收籌劃，關注國家稅收政策，利用稅收減免和優惠，降低稅務成本。

3.2 實施全面預算管理

房地產企業全面預算工作，必須得到公司領導的重視。設立預算管理委員會組織、監督預算的工作，其成員由企業負責人及相關部門負責人組成。預算管理委員會應制定相應的預算管理制度、工作程序、部門職責等，保證預算工作的順利開展。

首先，預算編制階段，應當根據企業發展戰略和年度經營計劃來編制，按照上下結合、分級編制、逐級匯總的程序，編制年度全面預算。預算編制要科學、合理和可行，避免指標的過高或過低。

其次，預算執行階段，企業全面預算要層層分解，分解到各部門和各相關人員，切實按照預算來執行。企業辦理采購與付款、銷售與收款、成本費用、資產購置與維護等業務和事項，均應符合預算要求。超預算或預算外的事項，實行嚴格的審批。根據資金使用計劃，及時籌措資金，避免資金短缺和閑置，給企業造成損失。

最后，預算考核階段，預算實際執行情況要定期分析，通過分析超支和節約的原因，解決執行中存在的問題，提出改進意見，為今后工作提供借鑒。嚴格按照預算考核制度，獎勵先進，處罰落后，在增強預算工作權威性的同時，也加強了全體員工的責任意識。

3.3 加強合同管理

房地產企業應當加強合同管理，制定合同訂立、審核、履行、存檔等制度。歸口管理部門應定期對合同進行統計，檢查合同履行情況，維護企業合法權益。有條件的企業，可以設立法務部或聘請法律顧問，對各類合同簽訂、履行進行嚴格的審核。對于影響重大、涉及較高專業知識的合同，應當組織法律、技術、財會等專業人員參與談判，必要時可以聘請外部專家。合同的履行部門也應參與合同簽訂過程的談判，共同發現合同履行的難度，從而使合同履行部門能夠充分了解合同內容，增強合同的執行力。

企業應當建立合同專用章保管制度，合同經過審批后由法定代表人簽字后，才能加蓋合同專用章。加強合同信息安全保密工作，未經批準，合同信息知悉人員不得以任何方式泄露合同涉及的商業秘密。對大額的資金收付，企業財會部門應當根據合同條款收付款項，對沒有訂立合同的，應當拒絕，并及時報告有關情況。加強合同管理的目的在于增強合同的嚴謹性，減少合同糾紛，最終降低成本。

3.4 建立成本控制激勵機制

21世紀的企業競爭，主要是人力資源的競爭。房地產企業一般員工人數不多，但卻是一個高智能的團體，要想在激烈的競爭中生存和發展，必須在一定程度上依賴于其人力資源的有效激勵。適當的激勵機制可以有效地激發員工的積極性和創造性，同時可以避免一些舞弊事件的發生。

激勵包括物質激勵和精神激勵。企業對于員工的物質激勵主要是提高優秀員工的勞動報酬，制定與業績掛鉤的薪酬制度，體現效率優先、兼顧公平。精神激勵主要是通過表彰，對作出工作貢獻員工的一種肯定，讓其有更多的榮譽感更努力工作。通過表揚先進，讓更多的員工學習榜樣的力量，形成積極上進、勤奮學習和團結互助的企業文化。

4 結 論

房地產企業成本管控是一個復雜而系統性的工程，涉及開發全過程和全方面，需要全員參與。管控工作要取得實效，需要建立一個有效的成本控制體系，需要好的激勵機制激發員工的創造和奉獻。隨著市場競爭的日益加劇以及當前面臨的經濟形勢，通過實施全面預算、加強合同管理，提高企業的成本管理水平，實現成本管控給企業帶來的經濟效益，增強企業市場競爭力，促進企業健康、持續地發展，順利度過當前的困境。