營改增對物業管理企業的影響及策略

高天宇

摘 要 在十二五”期間，我國在財稅體制方面展開了一系列的改革，其中“營改增”是最重要的一項改革內容，這也是我國在增值稅轉型改革之后又一次重大的財務體制改革。“營改增”的落實不但促使增值稅的正式范圍得到了進一步的擴展，也把一些營業稅納入到了增值稅的征收范圍中。基于此，本文將主要闡述營改增對物業管理企業的影響以及應對策略。

關鍵詞 營改增 物業管理企業 影響 策略

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A

1營改增對物業管理企業的影響

1.1影響企業稅負

在營改增實施之前，我國的增值稅率是13%和27%兩種，但是在其實施之后，增值稅率在原來的基礎上又增加了兩檔稅率，即11%與6%。此外，在營改增推行以后，物業管理企業的稅款繳納由原來5%的營業稅變為6%的營業稅。在物業管理企業的經營過程中，它的成本主要包括兩種類型：第一是固定成本，第二是人工成本。由于這兩類成本在總成本中所占的比重相對較高，但是卻不可以為企業提供進項稅額進行抵扣，從而就會增加物業管理企業的繳稅負擔。所以，在短期內，營改增對物業管理企業造成的繳稅負擔不但不會減少，反而會大幅度增加。在營改增推行實施持續深入的過程中，物業管理行業必須要尋找新的出路，原來的人員結構勢必將要進行調整，將一些人工占比較高的費用通過專業外包的形式進行發包，一方面可以取得進項稅抵扣，另一方面也可以減少物業管理企業的用工風險，從勞動密集性企業逐步轉型成知識性的服務業，同時利用好營改增中財政資金的專項補貼，就能確保在未來的某一時期，物業管理企業能夠改變稅負過重的情況。

1.2影響可持續發展

營改增是我國稅制改革的又一大歷史性進展，其主要目的是解決企業重復征稅的問題，有助于現代企業進行產業調整，有助于推動我國經濟結構的調整，對大力發展現代物業管理行業也有重要意義。由于物業管理行業在我國剛剛興起，到目前還沒有形成一個良性有序的物業收費價格機制，國家對物業管理行業征收的稅額較高，整個行業的稅務負擔都比較重。但在營改增新形勢下，進一步完善企業內部財務管理體制，加強企業內部管理，解決重復征稅的問題。放眼于未來，營改增打通了原有的抵扣鏈條，可抵扣的進項稅額將大幅度增加，為企業帶來更多的稅收優惠。所以，營改增政策的實施對于物業管理企業的可持續發展是十分有利的。

1.3影響財務管理工作

在營改增全面實施之后，物業管理企業也全面地納入了增值稅體系中。在短時間內看來，給物業管理企業造成了很多負擔，但是從長期的角度來看，它對企業的發展有非常大的促進作用，不只可以促使企業財務管理朝著規范化與系統化的方向發展，也能夠促使物業管理企業財務管理的核算口徑實現統一化。此外，在營改增全面推行的過程中，物業管理企業的管理理念也在不斷變化，從而就促使企業的服務質量得到了有效提升。在傳統的稅務制度下，物業管理企業在實際的管理過程中會碰到很多現實問題，特別是稅收工作中存在的不足之處將會直接對企業的經濟效益產生影響，也會影響到物流管理企業的正常運營與發展。

2營改增下的物業管理企業應對策略

2.1提高財物管理水平

在營改增推行之后，物業管理企業必須要樹立起現代化的管理理念，只有這樣才可以實現可持續發展。任何成功的企業都會采取措施來提升自身的經營管理的水平，并在這個過程中將存在的問題逐一解決，從而達到提升企業內部經營管理水平的戰略目標。“營改增”這一稅改牽扯到的并非公司財務部門，它和公司各方面的業務都密切相關，從業務談判，合同簽署，到物資采購，供應商的選擇，各方面都需要扭轉原先營業稅納稅模式下的思維模式。當然，公司的財務管理無可厚非首當其沖，缺乏健全的財管體制，企業就不能在劇烈變動的經濟環境中獲得穩固的發展地位。因此，物業管理企業必須采取切實有效的管理措施，提高自身的財管水平，加強財務監督與管控，只有這樣才能適應不斷變換的市場經濟環境，為實現公司的發展戰略目標做出強而有力的保障。

2.2做好稅收籌劃工作

在物業管理企業推行“營改增”的時候，應該及時和準確地了解相關的稅收政策，提前進行稅收籌劃。例如：對于那些規模相對較小的納稅企業來說，只有采用酬金制的收費模式才能降低經營風險;而對于那些一般的納稅人來說，應該采用包干制的收費結算模式，在國家法律法規允許的政策范圍內爭取最大限度的稅收優惠政策，在降低企業稅負的同時做好稅收籌劃，并及時處理好企業的各種納稅事項，只有這樣才能防止稅收風險發生。

2.3加強對專用發票的管理

目前我國很大一部分物業管理公司采用比較傳統的收據方式來取代水電氣費用，在營改增政策實施后這些收據不能用于進項稅額的抵扣，這對客戶的切身利益產生了嚴重的不利影響。從本質上來說，物業公司轉供水電、天然氣屬于銷售貨物行為，依法可以開具適用稅率的增值稅發票，減少一般納稅人租戶的損失。因此一定要加強增值稅專用發票的管理，以維護客戶的利益。另一方面也要求企業在經營管理過程中，對于增值稅專用發票的開具一定要加強管理，尤其是發票的傳遞、作廢等流程，一旦出現虛假發票等問題就可能為企業帶來嚴重財務風險。

3結束語

總之，營改增的推行對于物業管理企業來說是一場巨大的改革。從目前來看，我國的大多數物業管理企業都開始朝科學化、規范化的方向發展，為了能保證物業管理企業在不斷變化的市場環境中實現可持續發展，就必須要抓住機遇，及時地轉變傳統的發展方式和發展理念。

參考文獻

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