“如果沒買過一套爛尾房，你都不配說自己是南陽人”

南陽有302個“爛尾樓盤”，大多都是2012年左右遺留的問題。

為了快速推進城市建設(shè)，政府默許“邊建設(shè)邊補證”的開發(fā)模式。于是，眾多開發(fā)商在還未拿到土地證、施工證時就開始建房，賣房時更別提預(yù)售證了。

南方周末記者 盧寶宜 發(fā)自南陽

經(jīng)過水氫汽車風(fēng)波后，河南省南陽市因為數(shù)百個爛尾樓盤再度成為輿論熱點。

2019年7月1日，南陽市房地產(chǎn)問題樓盤化解攻堅專項領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布了一則情況說明，向公眾通報了市內(nèi)問題樓盤的化解進展。該說明透露，南陽有302個“爛尾樓盤”，目前，除約一半項目已完善手續(xù)，其余仍在化解之中。

302個“爛尾樓盤”，可謂體量巨大。據(jù)南陽市房地產(chǎn)管理中心官網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2016年至今的三年半時間里，南陽市中心城區(qū)取得《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目僅115個。

“如果沒買過一套爛尾房，你都不配說自己是南陽人。”一位買到爛尾房的受訪者向南方周末記者自嘲道。在當(dāng)?shù)兀详栠€有另外一個名字——“爛尾樓之都”。此前，南陽以河南重點產(chǎn)糧區(qū)而聞名，有“中原糧倉”之稱。

爛尾樓盤大多是2012年左右遺留下來的，當(dāng)時為舉辦第七屆全國農(nóng)民運動會（下稱農(nóng)運會），南陽開啟了大規(guī)模的城市建設(shè)，五萬多人因此搬遷。在如此洶涌的買房需求下，大大小小的開發(fā)商涌入南陽，而地方政府默許開發(fā)商在“五證”不全的情況下，蓋房甚至出售。

如今，化解的難題均集中在“五證”不全以及開發(fā)商資金鏈斷裂等問題上。2019年2月，南陽市人民政府印發(fā)了《南陽市房地產(chǎn)領(lǐng)域問題樓盤信訪突出問題化解攻堅行動實施方案通知》，稱2019年6月30日為全面結(jié)束整治問題樓盤的時間節(jié)點，此后，問題樓盤將不再享受整治期間的優(yōu)惠政策，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處置。

但據(jù)媒體報道，南陽市中心城區(qū)的整頓工作仍在繼續(xù)，結(jié)束時間從6月30日延長到了9月30日。中心城區(qū)整頓規(guī)范提高房地產(chǎn)市場工作指揮部的工作人員向南方周末記者證實了這一點，他同時表示，9月30日后仍有可能延期。

多位購買了爛尾房的南陽市民告訴南方周末記者，從2014年開始，整頓結(jié)束的時間已經(jīng)一拖再拖，這些年等來的，只有失望而已。

爛尾七年

林芳2012年購入的房子，至今還沒收樓。她今年35歲，是一家淘寶店店主。

她購入的樓盤名叫中達天匯家園，有南陽第一大盤之稱。中達天匯家園位于南陽市新區(qū)，規(guī)劃建設(shè)有90棟住宅，建筑總面積達68.3萬平方米。

林芳向南方周末記者回憶，2012年開盤時，中達天匯家園的宣傳聲勢浩大，廣告?zhèn)鲉螏缀醺采w了各個縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)。其開發(fā)商為河南中達置業(yè)集團有限公司（下稱中達置業(yè)），這是一家南陽本土開發(fā)商，在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ取?/p>

但在開售期間，林芳發(fā)現(xiàn)，中達天匯家園并沒有拿到預(yù)售證，但是當(dāng)時新開樓盤幾乎都是如此，加之開發(fā)商承諾證件均在辦理過程中，很快就會辦下來。于是當(dāng)年6月，林芳決定購入該項目。

林芳向南方周末記者出示的認(rèn)購協(xié)議顯示，協(xié)議是開發(fā)商與林芳在未取得商品房預(yù)售許可證情況下的前期約定。其中，付款方式分為三種：一種為一次性付款，一種為分期付款，最后一種為按揭貸款。

林芳選擇了第三種付款方式。她以1830元/平方米的價格在項目售樓部簽署了協(xié)議，當(dāng)日即一次性交付了50%的首付，約8.8萬元。剩余一半房款，雙方約定在開發(fā)商證件齊全后，為她辦理10年期的銀行按揭貸款。同時，協(xié)議約定開發(fā)商將于2013年10月—2014年5月31日交房。

然而，就在林芳交了首付款的第二年，中達項目便停滯了。令她更沒想到的是，一時疏忽，付出的代價竟是長達7年的等待。

“我家孩子都從小學(xué)升到中學(xué)了。”林芳說，可房子至今仍未蓋好。她是從下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來的，為了讓孩子到市里念書，她賣掉了鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房子，付給開發(fā)商的首付幾乎是她的全部積蓄。這些年，她只好帶著孩子租住在學(xué)校附近。如今，她也想開了，“想想那些一次性交了十幾萬全款的，我也不敢多埋怨”。

林芳等購房者也曾多次組團尋找開發(fā)商、信訪部門等反映問題，收到的多是開發(fā)商口頭承諾的“即將交房”和信訪部門的“正在研究解決方案”。過程中，大家漸漸發(fā)現(xiàn)，中達置業(yè)的問題不只沒有預(yù)售證那么簡單。

根據(jù)南陽市委的摸底排查，截至2019年6月26日，中達天匯家園項目共預(yù)售商品房3400套，已建設(shè)安置房1593套，剩余1807套尚未開工。而1807套中，已退購房款的有385戶，申請退款的有510戶，要求盡快開工建設(shè)的有912戶。

其中，一位既沒有拿到房子，也沒有拿回退款的購房者起訴了中達置業(yè)并獲勝訴。2017年，南陽市宛城區(qū)人民法院出具的民事判決書顯示，中達置業(yè)在辯護時坦言，該項目的土地手續(xù)遲遲無法辦理，進而導(dǎo)致已銷售出去的房屋無法開工，最終，購房者無法拿到房子。

一位中達置業(yè)的內(nèi)部人士則向南方周末記者透露，部分房源尚未開工的問題在于土地被收回，而已經(jīng)蓋好的房子實際上也沒有拿到土地證，但是購房者已經(jīng)住進去了。

土地手續(xù)尚未拿到手，卻賣出了幾千套房子，如此離奇的事在南陽卻不稀罕。2014年，南陽市政府出臺“302政策”，發(fā)布《南陽市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鲗嵤┓桨浮罚闪⒘朔康禺a(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ黝I(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)計出當(dāng)?shù)毓灿?02個問題樓盤。

受害者也不只當(dāng)?shù)乩习傩眨€包括許多政府部門。南陽市房管中心副主任張濤對南方周末記者說，就以他所在的單位為例，2013年，市房管中心為解決職工住房問題，向錦寓置業(yè)旗下的美麗佳苑項目低價團購了9棟樓。原本協(xié)議2016年11月交房，但由于錦寓置業(yè)的股權(quán)紛爭問題，項目停工，目前仍處于爛尾狀態(tài)。

邊建設(shè)，邊補證

南陽市住建局一位工作人員告訴南方周末記者，目前南陽問題樓盤中，占比最大的就是“五證”不全，這是一個歷史遺留問題。

根源要追溯到2008年，那一年，南陽被批準(zhǔn)承辦第七屆全國農(nóng)運會，舉辦時間是2012年。為了迎接農(nóng)運會，政府開啟了大規(guī)模的城市建設(shè)工程，如南陽中心城區(qū)建成區(qū)面積由70平方公里增至100平方公里。也就是從這時起，大量城中村改造和房地產(chǎn)項目一并上馬。

據(jù)中國經(jīng)營報統(tǒng)計，2008—2012年期間，南陽共拆除各類建筑550萬平方米，為農(nóng)運場館建設(shè)提供土地七千余畝，五萬多人因此遷移。僅2012年一年，南陽城市建設(shè)新開工項目總投資超過50億元，相當(dāng)于過去10年投資的總和。

當(dāng)?shù)匾晃粯鞘匈Y深人士告訴南方周末記者，當(dāng)時為了快速推進城市建設(shè)，政府默許“邊建設(shè)邊補證”的開發(fā)模式。于是，眾多開發(fā)商在還未拿到土地證、施工證時就開始建房，賣房時更別提預(yù)售證了。

房地產(chǎn)市場瞬間繁榮起來，只要建房就能賺錢成為共識，開始高漲的房價吸引各類開發(fā)商蜂擁而至。根據(jù)南陽統(tǒng)計網(wǎng)的數(shù)據(jù)，南陽市房價從2008年的1904元/平方米，漲至2012年的2736元/平方米。

上述爛尾的中達天匯家園，正是2012年入市的。該盤是“為加快中心城區(qū)入市環(huán)境和城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)規(guī)劃建設(shè)”而確定的全市100個新型社區(qū)之一，也是2013年河南省重點項目之一。

中達置業(yè)在上述判決書中辯護稱，2012年5月8日，南陽新區(qū)管委會、南陽新區(qū)管委會白河街道辦事處為了迎接全國農(nóng)運會的召開，提升城市品位，對南唐入市口實施整體改造、努力打造和諧社區(qū)，與中達置業(yè)簽訂了《雙鋪村新型社區(qū)建設(shè)項目協(xié)議書》。

根據(jù)該協(xié)議，由中達置業(yè)對該區(qū)域整體開發(fā)，同時允許“項目開工后采取邊拆、邊建、邊銷售、邊完善手續(xù)的辦法向前推進”。

南陽新區(qū)是在2011年成立的，目標(biāo)是在農(nóng)運會之前，確保建成1.4公里長、60米寬的道路工程和入市景觀，新區(qū)位于機場附近，此前均為村莊。據(jù)上述中達置業(yè)內(nèi)部人士稱，新區(qū)政府臨時成立，沒有啟動資金，所以就按照城中村改造的方法，借助社會資本運行。

然而，2013年3月，河南省住建部督查專員發(fā)現(xiàn)，南陽新區(qū)這一雙鋪村項目不符合城市總體規(guī)劃，隨即予以叫停。后續(xù)，雙方也解除了原先簽訂的協(xié)議書，原土地出讓程序中斷，原建設(shè)區(qū)域的規(guī)劃重新進行了調(diào)整，土地有所縮小，最終致使中達置業(yè)預(yù)售的1800多套房無地可建。

政府部門也并非沒有做事。2014—2017年間，中達置業(yè)因土地、規(guī)劃、施工違法等問題被相關(guān)部門進行追究和罰款，共計2010.6萬元，均已履行。

在人民網(wǎng)河南省地方領(lǐng)導(dǎo)留言板中，曾有大量關(guān)于中達置業(yè)的投訴，根據(jù)南陽市市委的回復(fù)，政府還曾在2016年11月給出一套化解方案，為中達置業(yè)新增建設(shè)用地。具體則通過招拍掛形式，讓中達置業(yè)摘牌。2018年1月，該宗土地開始競標(biāo)，但中達置業(yè)報價卻低于開標(biāo)底線，導(dǎo)致土地流拍。

中達置業(yè)很難掏出更多的錢。南陽市市委在上述回復(fù)中還表示，中達置業(yè)將天匯家園項目收取的購房款用于其他項目投入，因該公司的其他現(xiàn)有資產(chǎn)無法及時盤活處置，以及其他樓盤項目的滯銷導(dǎo)致現(xiàn)行資金周轉(zhuǎn)困難，所以資金鏈斷裂。

上述中達置業(yè)內(nèi)部人士向南方周末記者證實，中達置業(yè)資金確實困難，但一部分原因在于為上述雙鋪村的拆遷墊付了大量拆遷款。不過，目前中達置業(yè)已有項目拿下土地證等手續(xù)，希望能將項目逐個盤活。?下轉(zhuǎn)第11版

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2018年底，林芳發(fā)現(xiàn)，中達置業(yè)開始拆除原建小區(qū)內(nèi)的綠化帶和幼兒園等配套設(shè)施，加塞建設(shè)電梯房，同時要求業(yè)主每平方米補交1000元，并須全額付款，方可交房。

中達置業(yè)的一位高層告訴南方周末記者，這么做是為了讓原業(yè)主盡快入住，增加1000元是考慮到建筑成本，加蓋的房子同樣“五證”不齊，但會和此前已建的房子一起，爭取在年底完善證件。

資金鏈斷裂

實際上，“五證”不全雖然普遍，但并不是最棘手的問題。據(jù)南陽房管中心數(shù)據(jù)，2014年至今，該局已為180個問題樓盤辦理了246個《商品房預(yù)售許可證》。南陽市自然資源和規(guī)劃局的網(wǎng)站也顯示，此前多個問題樓盤，已通過土地招拍掛程序進行“補票”，獲得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

但目前仍有122個難啃的硬骨頭尚待解決。南陽市住建局一位工作人員向南方周末記者解釋，之所以難解，主要是因為當(dāng)時參與開發(fā)的房企實力不足，至今無法解決資金問題。

2012年農(nóng)運會結(jié)束后，南陽的大拆大建并未結(jié)束。南陽樓市網(wǎng)曾發(fā)布一份《2013年南陽市房地產(chǎn)市場年度運行報告》，報告顯示，2013年南陽整體供應(yīng)土地37宗，共計147.52萬平方米，同比2012年增長343.27%，土地市場首次出現(xiàn)供大于求的情況。

其中，住宅用地供應(yīng)量為74.77萬平方米，超出前兩年的供應(yīng)量之和，原因是政府持續(xù)加大城中村改造的力度。

“農(nóng)運會期間政府做了很多超前規(guī)劃，留下了巨額債務(wù)和開發(fā)問題。”上述樓市資深人士說，而南陽作為一座農(nóng)業(yè)城市，農(nóng)運會后，也只能通過繼續(xù)出讓土地補充政府財政收入。

根據(jù)南陽市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，南陽市至今處于入不敷出的狀態(tài)。如2018年南陽地方財政總收入為307.62億元，而其一般公共預(yù)算支出為650.68億元，遠高于財政總收入。財政收入中，以土地出讓金組成的政府性基金收入為126.18億元，略微高于各類稅收收入122.18億元，可見當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)市場依然依賴。

南陽市住建局開發(fā)科科長閆德毅向南方周末記者回憶，農(nóng)運會后，當(dāng)?shù)赜咳胍慌Y質(zhì)較差的房地產(chǎn)開發(fā)商。據(jù)他統(tǒng)計，截至2019年7月15日，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商有四百余家，僅市中心城區(qū)就有262家，大部分都是本地的小型開發(fā)商，而如此龐大的數(shù)量遠超當(dāng)?shù)貥鞘行枨蟆?/p>

南陽市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)厝丝谡诹鞒觥?012年，南陽常住人口1014.90萬人，到了2018年，常住人口減少至1001.36萬人。

發(fā)生在2014年的“瘦身鋼筋”事件，被公認(rèn)為是壓垮南陽樓市的導(dǎo)火索。

2014年6月25日晚，央視《焦點訪談》曝光了南陽三杰房地產(chǎn)等多家公司在建房時違規(guī)使用“瘦身鋼筋”。“瘦身鋼筋”指開發(fā)商為降低成本將正常鋼筋拉長后再使用，一旦發(fā)生地震，建筑物容易垮塌，樓越高，危害越重。

曝光后，南陽市政府對全市房地產(chǎn)進行了整頓清查，并叫停了所有在建樓盤。

停工，對于現(xiàn)金流緊張的開發(fā)商而言無疑是雪上加霜。當(dāng)?shù)匾灰竽涿捻椖拷?jīng)理對南方周末記者說，當(dāng)時為了避免資金鏈斷裂，不少開發(fā)商選擇以高息進行非法集資、違規(guī)抵押等方式融資。

該項目經(jīng)理還表示，在南陽，由于都是當(dāng)?shù)爻錾淼男⌒烷_發(fā)商，沒有什么資質(zhì)進行銀行貸款，選擇從民間借貸是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象。不僅開發(fā)商無法貸款，由于“五證”不全，購房者也無法在銀行按揭。開發(fā)商只能一方面不斷提高首付款的比例，另一方面加大民間集資，以維持現(xiàn)金流。

據(jù)南陽市打擊和處置非法集資領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年3月起，南陽非法集資案件呈爆發(fā)式增長，2015年間就達到60起。

“瘦身鋼筋”事件不僅打擊了地產(chǎn)商，更打擊了當(dāng)?shù)厥忻駥Ψ康禺a(chǎn)的信心，選擇給房企放貸的社會資金和民眾數(shù)量驟減，多家依靠公眾集資的開發(fā)商接連崩盤。

南陽市房管中心副主任張濤向南方周末記者介紹，目前不少爛尾樓面臨的問題是中間債權(quán)人多，股權(quán)糾紛多，資產(chǎn)權(quán)屬不清，處理起來相當(dāng)棘手。

購房者自救

“最主要是先把房子給蓋好，讓購房者能住進去。”張濤強調(diào)，針對此前因集資等原因造成股權(quán)糾紛的，房管中心都會多次組織相關(guān)人員，進行協(xié)調(diào)，先把項目推進下去。

他還介紹，近些年，政府實行的是“清單式”管理，對于之前統(tǒng)計出來的問題樓盤采取的方案是：建臺賬、摸底子、補手續(xù)、專事專辦、開通綠色通道，最大限度解決能解決的問題。

具體分為四類：一是對建設(shè)手續(xù)不齊全的項目，加快完善相關(guān)手續(xù)，盡快啟動項目建設(shè)；二是對資金鏈斷裂的項目，積極協(xié)調(diào)金融機構(gòu)，加大融資幫扶力度；三是對涉法涉訴的項目，督促司法部門盡快依法處置；四是對原企業(yè)法人無力推進的項目，通過破產(chǎn)清算、尋找合作伙伴等途徑推進項目建設(shè)。

第四類是最難的，權(quán)屬糾紛復(fù)雜，也導(dǎo)致第三方資本很難接手。

當(dāng)?shù)刈〗ň忠恢痹谡猩桃Y，希望吸引大型的全國性房企進入南陽，帶領(lǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走向健康。

2016年以來，也的確有多家大型房地產(chǎn)商入駐南陽。但是它們還是更傾向于選擇自己拿地。

在一位南陽房產(chǎn)中介看來，大型房企犯不著通過收購爛尾樓入駐南陽。事實上，恰恰是當(dāng)?shù)貑栴}樓盤太多，令大型房企相當(dāng)受歡迎。在南陽，只要是五證齊全，又是全國性品牌，往往開盤即清盤。如在剛過去的6月，南陽建業(yè)公園首次開盤，292套房子全部售罄，成交均價高達1.2萬元/平方米。

這位中介還強調(diào)，2018年下半年起，南陽樓市已經(jīng)開始由熱轉(zhuǎn)涼，一旦錯過這個階段，未來可能更難有企業(yè)或第三方資金接盤，再想盤活爛尾樓更是難上加難。

眼看著尋求多方救助無果，金匯城和鉑金時代兩個爛尾樓的部分業(yè)主開始自救。他們正在組織購房者自籌資金，打算先把土地出讓金補齊，拿到土地證，再把房子蓋起來。

“已有其他樓盤的業(yè)主主動前來學(xué)習(xí)。”鉑金時代一位業(yè)主代表對南方周末記者說。

（應(yīng)受訪者需求，林芳為化名）