北京二手房房產(chǎn)交易和租賃環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的稅收問題

丁鵬鈞

摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，商品房作為一項重要的不動產(chǎn)，在家庭資產(chǎn)中占據(jù)了極大的比例。根據(jù)經(jīng)濟(jì)日報社中國經(jīng)濟(jì)趨勢研究院編制的《中國家庭財富調(diào)查報告》（2018年），家庭凈資產(chǎn)占家庭財富的70%，在北京、上海等房價較高的城市，這一比例高達(dá)80%。因此房產(chǎn)交易市場今年尤為火爆，以北京為例，北京市房價自2009年起連續(xù)九年上漲，房產(chǎn)交易已經(jīng)成為一種重要的投資渠道。與此同時，在房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)中暴露出了很多稅收問題，本文以北京市為例，列舉并分析房產(chǎn)市場中出現(xiàn)的稅收問題并提出解決方案。

關(guān)鍵詞：二手房；房產(chǎn)市場；稅收

1二手房交易

1.1概念

二手房是相對于開發(fā)商手里的初次銷售的住房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的代稱。其中包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等。

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)中心備案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。

1.2必要流程

本文將房產(chǎn)交易過程分為三個步驟

（1）、訂立買賣合同：在買方和賣方就交易房產(chǎn)的地點、產(chǎn)權(quán)和交價格達(dá)成一致之后，買方和賣方將簽訂一份正式的買賣合同，買方交付賣方一定數(shù)額的押金。

（2）、接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查：房地產(chǎn)交易買方和賣方應(yīng)在房產(chǎn)所在地房產(chǎn)交易管理部門提交申請，由行政管理部門審查有關(guān)文件，并審查產(chǎn)權(quán)，如有必要，前往現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查，房地產(chǎn)評估師將評估交易房屋。

（3）、過戶，繳納稅費并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)：房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按照審批權(quán)限報告有關(guān)負(fù)責(zé)人并批準(zhǔn)后，經(jīng)理人將通知買方和賣方簽訂合同，并向房地產(chǎn)交易管理部門支付手續(xù)費和相關(guān)稅費。繳納稅費后，房屋的買方和賣方前往房地產(chǎn)交易所辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所出具的房產(chǎn)買賣合同，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。

1.3 二手房交易中產(chǎn)生的主要稅費種類（以商品房為例）

1.4 北京二手房交易市場中出現(xiàn)的稅收問題

截止2016年底，北京有超過26萬份二手房合同。北京全面進(jìn)入存量房時代。2018年，北京二手房網(wǎng)簽總量為15萬套，且成交均價出現(xiàn)了九年來的首次同比下跌現(xiàn)象，但房產(chǎn)交易市場依舊火爆。在如此火爆的二手房交易市場中，多年來存在著多種稅收問題。

在二手房交易中，增值稅和個人所得稅占據(jù)主要部分，這兩種稅的計稅依據(jù)和房屋交易價格有著密切關(guān)系。所以在實踐交易過程中出現(xiàn)了提交給有關(guān)部門查驗和備案的計稅成交價格與實際成交價格不符。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，二手房交易價格只要高于所在地的區(qū)域指導(dǎo)價格就可完成交易。為了減少繳納的稅金，購買或出售二手房的一方在向國土資源和房產(chǎn)管理局申報時，會申報區(qū)域指導(dǎo)價的最低值。隱瞞了真實的交易價格以避免納稅。

本文以2018年的北京市為例粗略計算因此造成的稅收損失。2018年北京市二手房網(wǎng)簽總數(shù)為153407套，成交面積1292萬平方米，根據(jù)鏈家網(wǎng)成交系統(tǒng)記錄，北京二手房年均價格為63876元/平方米，那么實際2018年北京二手房交易額為8252億元。2018年北京市過戶指導(dǎo)價平均值約為2萬元/平方米，因此由于過戶指導(dǎo)價和實際成交價不符所造成的差價約為5624億元。根據(jù)現(xiàn)行二手住房交易的稅收規(guī)定，本文粗略估算二手房綜合稅收為15%，那么僅北京市15萬套二手房交易因?qū)嶋H成交價與過戶指導(dǎo)價差異造成的稅收流失達(dá)到843.6億元。二手房交易市場中這樣稅收問題已經(jīng)給國家?guī)砹溯^大損失。

2房產(chǎn)租賃

2.1概念

房地產(chǎn)租賃是指出租人將土地使用權(quán)同地上建筑物，其他附加物或房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。屬于財產(chǎn)租賃的一種。本文主要討論的為商品房租賃這一部分。

2.2現(xiàn)狀分析

北京市2018年住房租賃交易量相比2017年增長6%，月均租金上漲7.8%。其中租房客戶中80后占比最高，達(dá)到41%。2018年北京住房租賃的平均月租金為4628元/套，其中月租金在2000元以下的交易占9.4%；2000-4000元的占29.3%；4000-6000元的占28.8%；6000-8000元的占18.7%；8000-10000元的占7.1%；1000元以上的占6.7%。整體來看，目前六成以上房屋月租金超過4000元。

2.3應(yīng)納稅費

本文僅考慮以下主要稅種：

（1）增值稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告（國家稅務(wù)總局第52號2016年）規(guī)定，自2016年9月1日起，個人以一次性租金收取的形式租賃房產(chǎn)，所得租金收入可以在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偂Ｈ绻謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元，可以免征增值稅，月租超過3萬元，則依照法規(guī)按如下公式征稅：應(yīng)納稅款=含稅銷售額/（1+5%）*1.5%。

（2）個人所得稅。就個人所得稅而言，個人出租房屋的收入屬于財產(chǎn)租賃收入。根據(jù)“個人所得稅法”，個人所得稅應(yīng)按個人房產(chǎn)租賃收入的20%征收。財稅〔2008〕24號規(guī)定，對個人出租房屋取得的收入征收個人所得稅，稅率為10%，稅負(fù)減半。

2.4北京房屋租賃市場上出現(xiàn)的稅收問題

由于我國建國以來稅制建立以間接稅為主體，即使是屬于直接稅的個人所得稅，長期以來在我國也極少由個人申報，多為企業(yè)代為申報。因此在房屋租賃所得這方面稅收難是一個長期存在的問題。以上文的統(tǒng)計資料為參考，粗略估算房屋租賃月均的稅收損失為462.8元/套。2019年一月國家發(fā)布了個人所得稅APP，其中包括住房租金部分，但目前個人所得稅APP中的住房租金一項僅需租客證明存在房租的支出便可獲得1000元的抵稅額度，這一過程并不需要提供房東的信息和實際的房租價格，房東的房租所得仍難納入稅收監(jiān)管系統(tǒng)。因此即使引入了新的個人所得稅APP仍難以解決房屋租賃市場上的稅收問題。

3針對房產(chǎn)市場稅收流失的控制措施

針對房產(chǎn)市場出現(xiàn)的稅收流失提出如下建議：

（1）盡快完善二手房過戶指導(dǎo)價格評估核定機制。各地方政府應(yīng)該加強與交易市場間的信息溝通，準(zhǔn)確掌握房屋的市場價格，避免出現(xiàn)過戶指導(dǎo)價與實際成交價差距過大的現(xiàn)象。

（2）盡快建立起較為完備的個人稅務(wù)申報系統(tǒng)，并與征信系統(tǒng)緊密相連，此舉不僅可以一定程度上解決房產(chǎn)市場的稅收問題，也能為我國稅務(wù)系統(tǒng)的長期發(fā)展打好基礎(chǔ)。

（3）建立政府監(jiān)管的房產(chǎn)流通平臺。目前政府僅開通了二手房交易的網(wǎng)簽平臺，且因為過戶指導(dǎo)價的滯后性，并不能很好的保證稅收。建議政府建立全新二手房中介交易平臺，實行個人信息實名制，在平臺上買賣雙方需填寫真實的身份信息和交易、租賃價格，以及提交房產(chǎn)證等重要證件，按照平臺上的真實交易價格統(tǒng)一申報收入并納稅，平臺上的交易價格也成為日后若出現(xiàn)糾紛法律唯一認(rèn)可的交易價格。避免了網(wǎng)簽價和交易價格不符的情況的同時，因為對買賣雙方實行了信息實名制，也能極大程度上避免出現(xiàn)二房東轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)賣等不法行為。

參考文獻(xiàn)

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