基于目標成本管理的房地產成本精細化管理體系研究

文/王劍 山東鋼鐵集團房地產有限公司 山東青島 266071

1、目標成本的形成

2、項目目標成本的確定原則

利息費用的確定原則：不論資金來源的渠道，以項目凈現金流量（扣除利息費用本身）為計算依據，采用統一的利率（利率由公司計劃財務部確定），分季度計算至項目累計凈現金流量為零止的單利。

管理費用的確定原則：對于同時開發兩個及兩個以上項目（含分期項目）的公司，管理費用應在各項目之間合理分配，分配的依據同上。

3、基于目標成本管理的房地產成本精細化管理體系

3.1 構建全面預算管理體系，為成本精細化管理奠定基礎

房地產企業在構建全面預算管理體系時應堅持以收入定支出的原則，對目標成本的控制可以從時間和部門層級兩個維度進行，即將年度成本目標細化為季度、月度和周計劃三部分，將部門層級目標以部門所負責的主要工作內容為依據，分配成本控制目標，部門負責人再將具體目標落實到每一個工作人員的身上，這樣的細化可以保證控制內容的有限性，和整體控制的全面性。預算內的科目可以按照發生變動的幅度分為絕對值和變動費用，預算以外的科目要單獨審批。此外，可以引入成本倒逼機制，即在科學合理的確定目標收入之后去除合理利潤，進而倒逼成本控制額度滿足預設要求。通過這樣的控制方式會推動各部門加強優化成本結構的意識，使全面預算管理體系得以有效實施。并為后期精細化管理成本奠定基礎。

3.2 成本管理體系的建設方案

（1）建立適合的組織機構。成本管理體系必須首先根據企業自身開發特點設置適合的組織機構，保證成本管理活動的有效運行。

（2）明晰的成本管理程序。成本管理體系必須有明晰的控制程序，才能確保成本管理工作的可操作性和運行的連續性。

（3）明確的成本目標、崗位職責和成本考核、激勵機制。成本管理體系要對企業各部門和各崗位制定明確的成本目標和崗位職責，使各職能部門和全體員工明確各自的成本目標和擔負的成本責任。將責任成本體系和企業的績效管理體系有機的結合起來，建立成本考核、激勵機制。

（4）建立項目成本適配體系，規范項目成本核算。成本適配體系是項目核算的依據，成本核算是項目成本管理的一個重要組成部分，是項目成本控制效果的直接反映，因此，必須根據打造成本適配體系并進行規范的項目成本核算。

3.3 成本精細化管理體系的實施路徑

（1）建立目標成本體系，確定成本控制目標，分解目標成本。在企業經營總體目標指導下，確定目標成本，按照成本形成過程層層分解目標成本，落實到各個部門，明確相關部門的目標成本。

（2）建立責任成本體系，落實責任成本。責任成本目標要明確這些部門管理職責，保障企業按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。責任成本控制需要確定責任主體、責任范圍、反饋指標、評價部門。

（3）建立動態成本體系。在實現了“目標明確”、“責任清晰”之后，就需要對成本進行系統、動態、及時地全程監控。

（4）建立成本信息化管理系統。房地產成本管理信息系統是一個成本信息平臺，通過錄入相關的基礎數據和合同、變更、簽證等來進行合同 、變更、簽證、付款、結算、資金計劃、考核等的系統管理，可以隨時掌握動態成本和目標成本的差距。通過成本信息化管理系統在各層次、各部門、各環節對實際成本信息進行收集和反饋，及時、準確地了解目標成本的真實狀況。

3.4 建設實施階段成本精細化管控

（1）確保工程量清單的準確性。

（2）招標文件的編制應盡可能的細致如承包范圍與風險包干范圍、質量控制、進度控制、計價方式、付款方式、變更與調價方式等條款應結合項目特點一一明確。

（3）原則上合同價應低于目標成本。

（4）招標過程中發現的施工圖中存在的問題應提前解決，減少后期的設計變更量。施工階段的成本精細化管控重點是目標成本的動態監控。成本動態監控的關鍵是實時掌握項目最新的成本狀態。要求實時做好設計變更、現場簽證的管理。變更（簽證）的管理要做到事前審批和事后確認

（5）事前審批：確定該變更（簽證）是否該做、值得做，評估該變更的預計金額，核實變更是否在預計變更范圍內，如果不是則需要考慮是否有對應的成本規劃余量，做到“事前控制成本”。工程變更不是合理和必須的，就應該否定，不予執行。

（6）事后確認：確定該變更（簽證）的完成量及金額，要做到“一單一簽”，及時的確認金額進項目成本。做好變更（簽證）增減造價的確認及目標成本與動態成本（每個合同動態成本 = 已簽約合同成本 + 合同約定的可調整造價 + 已確認的工程簽證造價 + 設計變更造價（未做成簽證形式））的比對，在項目施工過程中再次固化目標成本。

3.5 加快企業成本管理的信息化建設

精細化管理成本的實現離不開信息化建設，不同的工程項目盡管存在地域環境、建筑用料、合同成本等方面的差別，但是整體而言都具備相近的管理指標。信息化成本管理系統不僅可以實現對變動目標的動態管理，同時也能保證成本控制的及時性和核算的準確性。此外，通過建立信息化成本管理系統還有助于企業領導對所有工程項目成本投入的監督和核查，即可由事后考察變為事中監督。

結語：

如何有效地控制好成本，提高企業的市場競爭力，對一個房地產公司的生存和發展尤為重要，精細化管理成為許多企業增強競爭力的重要戰略選擇。