城市化與房地產繁榮度動態耦合協調關系研究

李詩雋 王冰

摘要：基于2005至2016年全國31個省（市）區的面板數據，分別構建了城市化水平與房地產繁榮度評價指標體系，通過耦合協調值、Moran值的測算判斷我國城市化水平與房地產發展的協調程度以及空間關聯度。實證結果表明：（1）我國城市化水平值與房地產繁榮度均處于穩定上升階段，但房地產發展程度較城市化發展水平相對滯后，且房地產發展的地域不平衡愈演愈烈;（2）雖然我國城市化水平與房地產繁榮度的耦合協調值仍處于失調階段，但協調值已從極差提升至輕度失調階段;（3）城市化與房地產發展的耦合協調關系整體呈現空間正相關性，但局部空間分布不均，規模效應初現。

關鍵詞：城市化;房地產繁榮度;耦合度;協調度;Moran值

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）05-0023-31 收稿日期：2019-03-26

1引言

隨著房地產管控的加強，房地產行業迎來了結構性震蕩期。房地產作為宏觀經濟的先行指標，既與我國經濟上升速度放緩緊密聯系，又與現代城市化進程息息相關。1995至2014年，中國內地城市化率由29.04%上升到54.77%，年均增長1.28%。與此同時，房地產市場也大幅上漲，成為國民經濟的推動力。據聯合國估算，到2050年，中國將有約76%的人口居住在城市地區，城市數量將居世界首位，這對中國城市化的演進提出了重大挑戰。

城市化進程給城市發展帶來了巨大的變化，城市化與房地產業之間存在著明顯的互動關系。城市化與房地產行業繁榮程度、住房市場發展之間的相互作用一直是研究者們研究的熱點。從理論上講，城市化進程應促進民眾對各種財產的需求，并刺激對涉及這些部門的國民產業的更多投資，特別是通過住房需求的大幅增長（吳振華、曹趁梅，2018），推動了房地產業的發展;另一方面，房地產業作為城市化的基礎，為城市化進程提供了支撐環境（王鶴、周少君，2017）。在中國城市化進程中，土地（空間）城市化明顯快于人口城市化、經濟城市化與社會城市化，這種土地城市化進一步內化為以房產價值為重要特征的房地產行業發展形勢。以往的研究主要集中在兩個方面。

第一，房價與城市化關系的實證研究。城市化推動了房地產投資的增加（陳昌兵，2015），但房地產投資對城市化的推動效果并不明顯（陳淑云、付振奇，2012）。Yang等人（2015）、馬寧（2019）證實了人口城市化是房地產價格變化的格蘭杰原因;羅良文、潘雅茹（2015）進一步指出，人口城鎮化水平對中、西部地區的房價有顯著影響，而產業城鎮化水平和土地城鎮化水平對東、中部地區的房價有明顯正效應，從實證層面印證了城市化對房地產價格的影響機制。但也有研究認為城市化與房地產發展呈反比。由于房價的迅速上漲具有不可持續性，國民消費可能受其影響陷入“房奴效應”，從而影響城市化進程（顏色、朱國鐘，2013）。Xu和Wang（2017）以2005年至2014年全國31個省的數據為基礎，驗證了城市化水平、商品房價格變動與住房銷售速度之間的相關性。城市化率每增加1%，房地產企業住房銷售率下降1.49%;房價每上漲1%，住房銷售率上升0.501%。

第二，從需求角度探究城市化與房地產行業的關系。Zhang和Zheng（2009）基于2003-2007年面板數據，利用Stata對房地產需求進行了分析。他們用價格、收入和城市化程度等變量對生活需求進行量化，發現城市化進程極大地推動了商品房需求。當城市化率增加1%時，住房需求將增加5.961%。Wang（2010）則測算出，當城市化率增加1%時，可銷售房地產面積將增加5.21%。從房地產業的可持續發展角度而言，Liu和Chau（2016）拓寬了研究視野，通過我國近20年的宏觀數據，證明了城市化率與年度房地產投資之間存在長期均衡和單向格蘭杰關系，這為預測城市化進程對未來房地產的需求提供了新的方向。城市化可以通過人口集聚增加對住房的需求來促進房地產投資，但在中國，城市化并不依賴于房地產投資（Liu等，2018），這實際上反映了房地產與城市化的脫鉤現象。因此，研究城市化與房地產發展的協調關系既是房價虛高的壓力所致，也是城市化轉型的發展需要。

本文試圖構建城市化水平與房地產繁榮度評價指標體系，利用耦合協調關系模型、Moran空間分析模型，測算兩者的水平值、耦合協鬩度和省域空間相關性，通過分析2005年至2016年我國31個省（直轄市）城市化與房地產行業的發展狀況，探討不同時期、不同空間我國各省域的耦合協調發展水平，為推動新型城市化進程、建立房地產行業平穩健康發展長效機制提供依據。

2研究方法

2.1指標體系

城市化（urbanization） -般是指人口向城市集聚和鄉村地區轉變為城市地區的過程，但成熟的城市化體系并不局限于人口因素，空間規模的拓展、經濟結構的轉型、生活方式的變化等均是城市化進程的代表特征，見表1。城市化的擴張是在多維度交互作用下形成的復雜集聚現象（Terry McGee，2018）。城市化從宏觀層面反映為城鎮人口比重、城市用地、城市經濟投資、城市非農勞動力的增加，從微觀層面則體現為生活習慣、消費觀念、社會文化的轉變。前者決定了城市規模與空間形態，是城市發展重要的外生動力;后者則成為城市化進程中的內生力量，對城市化內部特征發揮著潛移默化的塑造作用。

房地產繁榮度（prosperity of real estate）由房地產開發企業個數、萬人房地產開發企業從業人數和房地產開發企業商品房銷售額構成，是房地產行業景氣與否的風向標。從投入的角度而言，房地產繁榮度體現了房地產行業資本、人力、土地等生產資料的占有情況;從產出的層面來說，房地產繁榮度又是商品房價值的載體，從住宅、別墅（高檔公寓）、辦公樓、商業營業用房等建筑體現整個社會的經濟狀況。

2.2數據來源

本文數據來源于《中國統計年鑒》、各省（市）統計年鑒、《中國城市統計年鑒》、《中國房地產統計年鑒》以及政府工作報告。選取2005至2016年為樣本區間，構建31個省（直轄市）12年的面板數據，這一時期是我國城市化發展的轉型期，也是我國房價迅猛拉升的關鍵期，因此具有較強的研究意義。文中最終值均以2005年為基期，后期結果通過標準化、比值法計算后得到。部分缺失數據運用插值法擬合而得。最終使用的原始樣本數據為5205個，估算數據為3個，總計5208個數據。

2.3計算過程

第一步，計算功效函數。“城市化水平-房地產繁榮度”耦合系統由城市化與房地產繁榮度兩個子系統構成。每個子系統又由若干個指標組成。設房地產繁榮度子系統的功效函數為P（x），城市化水平子系統的功效函數為U（y），則功效函數可以表示為：

3實證分析

3.1城市化水平值分析

第一，指標權重分析。城市化發展水平四個維度的權重兩極化明顯，依次為社會城市化（40.27）、空間城市化（36.21）、經濟城市化（12.73）和人口城市化（10.79），其中，單個指標權重最高的3個為互聯網普及率（15.82）、建成區面積占比（15.55）和城市人口密度（14.35），最低的3個為第一產業占比（2.54）、城鎮固定資產投資占比（3.64）和人均道路面積（6.31）。權重的高低反映了城市化的發展的傾向性，即越來越側重于社會與空間的轉型與集聚，我國已經渡過了以人口城市化為標志的初級城市化推進階段，優化國土空間開發格局是城市化建設的首要任務（尹貽梅等，2012）。

第二，時間序列分析。由圖1可知，31個省（市）的城市化水平均值高速增加（斜率3.72），而最大、最小值的變化也保持了同樣的趨勢，因此可以判斷我國城市化發展較為穩定，在觀察期內未出現明顯異常時期。同時，最值的差值雖然在2006年顯著縮小，但在隨后的5年里出現波浪式擴大態勢，直到2012年才回歸平穩縮小趨勢。此外，均值與最小值的差距較近、但并未太過偏離最大值，這表明城市化水平最高的第一梯隊已與落后城市拉開距離。

第三，省份排名分析。從時間序列來看，我國省域城市化水平值排名變動較為明顯，排名前五的省份由2005年的北京、上海、甘肅、西藏和天津（從高到低）變為上海、北京、天津、廣東和青海，最低的5個省份為廣西、四川、安徽、甘肅、貴州，城市化水平較高的省份集中于東部省份，西南省份普遍偏低。排名上升最快的省份依次為黑龍江（13）、湖南（10）、福建（9）、內蒙古（8）、寧夏（6），排名下降幅度最大的省份則是甘肅（25）、西藏（20）、海南（12）、河南（9）、安徽（7），東北省份整體提升效果較為明顯。由排名第一、最低和上升最快省份的維度的得分可知，社會城市化得分最高，符合熵值權重賦值傾向，但大多數省份空間城市化維度占比大大低于預期，而城市化水平值提升快的省份在空間城市化方面具有相對優勢，因此，城市空間優化、城市規模網絡規劃將是我國城市化發展的重要突破口，這與房地產行業發展與規劃息息相關。

3.2房地產繁榮度分析

第一，時間序列分析。12年間，31個省（市）的繁榮度均值從0.25上升到1.42，年均增長率43%，斜率0.0957，這體現了我國房地產發展呈平緩而持續的上升趨勢，但與城市化水平相比，房地產發展起點低、發展緩，這也側面證明了我國空間城市化與社會城市化水平的相對不足（張立新、秦俊武，2014）。同時，從房地產繁榮度的結構分析，房地產開發企業商品房銷售額的提升是繁榮度拉升的主要原因，這種單因素驅動模式雖然在一段時期內能夠刺激房地產行業的發展，但一旦疲軟或受制于宏觀政策，房地產行業發展的勢頭將與城市化進程脫鉤，陷入畸形發展的不良模式。

第二，差異化分析。由圖2所知，我國房地產繁榮度呈現了明顯的地區差異，曲線走向呈放射性開口狀，方差從0.04上升到1.31。雖然極小值基本未變，但極大值增長迅猛，特別是2014年以后出現明顯拉升。以2016年為例，0到1分的省份有13個，1到2分的11個，2到3分的3個，3到6分每個區間各1個，發展越快差異越大。房地產行業發展區域差異的極端化是我國房產宏觀調控政策步步緊縮的重要原因，一線城市或省份（如廣東、江蘇、浙江、北京、上海等）的高速發展為城市化與房地產行業的協調發展埋下了隱患。

第三，省份排名分析。從極小值看，房地產繁榮度最低的省份一直是西藏;截至2016年，繁榮度低于1的省份絕大多數位于西北、西南地區，僅陜西與山西是中部省份。從最大值看，房地產繁榮度最高的地區為東部沿海省份，排名第一的省份長期是廣東（2006年為上海、2009年是江蘇）。雖然廣東、江蘇、浙江在2012年后呈現跨區間的增長勢頭，但在考察期內，房地產發展勢頭良好且穩定的省份是河北、安徽和云南。

3.3城市化水平值與房地產繁榮度的耦合分析

第一，從時間序列角度來看，我國各省（市）的耦合協調值平穩增長，協調值均值從2005年處于最大值與最小值中部的位置逐漸向最大值曲線靠攏，這表明除個別省份外，整體協調情況向好，見表3。經過10多年的發展，協調值均值維持了8.9%的增長態勢，上漲0.148，擬合趨勢線R2為0.9463。無論是房地產繁榮度還是兩系統的耦合協調度，自2014年起均出現明顯提升。

第二，我國城市化水平與房地產繁榮度的耦合協調值分值整體跨越了兩個區間，即從極度失調到中度失調上升為中度失調到瀕臨失調階段，見表4。雖然城市化水平與房地產發展之間的平衡長期失調，但這一情況正在逐步改善。雖然動態耦合情況滯后于城市化水平值與房地產繁榮度的發展速率，但反映了兩者共同改善后實現的質變。處于嚴重失調階段的省份從2005年的27個到2014年減至0;自2013年起，1/3的省份進入輕度失調階段;自2015年起，出現首個進入瀕臨失調階段的省份;在保持現有增長率的情況下，廣東省將在2018年進入勉強協調發展階段。

3.4城市化水平值與房地產繁榮度協調值的Moran分析

通過上文的分析可以初步得出，不同區域省份城市化水平值與房地產繁榮度協調值可能存在空間關聯性。因此，本文選用二進制連接矩陣（Binary Contiguity Matrix）設定空間權重矩陣，地理相鄰的兩個省份的值為1，不相鄰的值為0，對角線記為0，通過Moran指數對2005、2009、2013和2016年四個關鍵時間點的協調值空間關聯性和耦合關系溢出性加以測算，結果見圖3-1、3-2、3-3和3-4。

Moran指數散點圖由四個象限構成，橫縱坐標分別表示耦合協調值與其空間滯后值。第一、三象限代表正的空間關聯性，即高（低）耦合協調度的省域之間存在空間集聚現象;第二、四象限代表負的空間關聯性，即高（低）耦合協調度的省域與低（高）耦合協調度的省域鄰近，形成空間離散區。由此可知：

（1）從區域空間的整體狀況來看，我國城市化水平值與房地產繁榮度協調值的空間正關聯性正在加強。全域Moran I值從2005年的0.224上升到2016年的0.392，耦合協調度的典型區為第一、三象限，觀察對象呈現從第三象限向第一象限移動并聚集的趨勢。

（2）我國城市化水平值與房地產繁榮度協調值的空間關聯性出現停滯期。在2009年與2013年期間，不同區域省份之間協調值的相互依賴性并未進一步加強，Moran值均為0.282，區域一體化或整體規模效益的優勢尚未充足發揮，但觀察對象已出現向第一象限聚集的跡象。

（3）從考察期間的整體狀況來看，我國城市化水平值與房地產繁榮度協調值的空間關聯性在最近3年增速明顯。2016年的Moran值比2013年多0.11，而2013年的Moran值僅比2005年多0.058。這反映了自2012年新一輪房地產政策實施以來，房地產行業的發展、城市化水平的提高形成了良性發展圈，對區域平衡發展存在一定的維護作用。

4結論

基于城市化與房地產繁榮度兩個系統的耦合機制，本文分別構建了城市化與房地產繁榮度評價指標體系，以中國31個省（市）2005至2016年的面板數據為樣本，對兩系統的耦合協調發展關系進行了定量測算，并利用Moran值判定耦合協調均值的空間關聯性。主要研究結論為：

第一，我國城市化水平值與房地產繁榮度均處于穩定的上升階段，但房地產發展程度較城市化發展水平相對滯后，且房地產發展的地區不平衡愈演愈烈。歷史上，我國對房地產行業的重要宏觀調控出現過6次（1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年），其中具有代表性的調控政策包括國十六條、國八條、國六條、（新）國十條、23號文件、18號文件等。自2008年起，房地產市場異常火爆，各地房價飆升，這客觀上促使了政府更加緊縮的房價調控政策的出臺，特別是2012年黨的十八大報告直接指出，堅持房地產市場調控政策不放松。因此，在這一時期，房地產繁榮度的增速明顯低于城市化水平。同時，當前房地產繁榮度的增長僅依靠房價的漲幅，特別是在一線城市或經濟發達地區，經濟城市化、社會城市化帶來的行業改革優勢尚未釋放。作為城市土地和環境管理戰略的一部分，政府應該重新審視土地價值和土地投機行為增加的原因以及由此造成的環境危害、市場損害。

第二，雖然我國城市化水平與房地產繁榮度的耦合協調值仍處于失調階段，但在12年的時間跨度下，省份之間的區間分布趨于平衡，整體向上邁進了兩個階段，兩系統的協調發展水平從極差提升至輕度失調階段。如保持現有發展速率，到2018年，廣東省將進入勉強協調發展階段。然而，從房地產繁榮度指標構成分析，房價的飆升雖然刺激了兩系統的協調性，但這只是一時的假性協調。房價的虛高雖然能夠提高經濟城市化的貢獻率，但在長期內會遏制城市化進程，特別是人口、空間城市化層面，故而重新陷入失調期。因此，只有當兩系統內部保持平衡，才能促使系統之間的協調發展。

第三，城市化與房地產發展的耦合協調關系整體呈現空間正相關性，但局部空間分布不均，規模效應初現。從全局Moran I值看，測算值大于0，即表明協調值呈現正的空間關聯性，但空間分布的離散性經歷了較為集中、分散到再集中的過程。雖然空間關聯性在2008年后出現停滯期，但最近3年增速明顯。華東地區空間正相關較強，而華中、西北、西南地區存在空間離散現象，仍有省份偏離趨勢線，我國城市區域一體化或整體規模效益的優勢尚未充分發揮。