房屋征收評估四大估價方法統一

王卓民

摘要：從研究市場法的價格內涵著手，將其他三大估價方法與市場法相對比，找到結果不一致的原因，進行調整，使不具備市場法評估條件的房地產也可以獲得公正的估價。

關鍵詞：國有土地;征收估價;房地產估價;土地使用年限

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0058-62 收稿日期：2019-06-28

關于估價方法的選擇，《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條第2款規定：注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

現實中，有較多情況是無法選用上述估價方法的，且市場法和收益法得出的價格也常常不一致。《房地產估價規范》和《國有土地上房屋征收評估辦法》均沒有保證各估價方法得出結論一致，這可能會導致因選用不同的估價方法或不具備應選估價方法的條件而被迫選用其他方法而造成的不公平。因此，我們必須重新審視評估出來的價格內涵及其統一標準。

市場法是首選的估價方法，也是社會認同度最高的估價方法。本文從房屋征收的角度，從研究市場法的價格內涵著手，將其他三大估價方法與之相對比，找到結果不一致的原因，并進行調整，使之能得出一致的或有意義的結論。

1市場法

土地使用權年限與房地產價值之間的關系，是房地產估價的核心問題。如果不對土地到期后的權益做一個法律上的界定，房地產的價格將始終處于不確定的狀態。遺憾的是，目前只有《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。土地使用年限到期后，是有償還是無償自動續期，續期時應該續交多少出讓金的問題，都無定論，而這些恰恰是房地產價格組成的必要問題。

首先，在一些地方的估價實踐中，對于市場法，估價公司宣稱是按住宅用地的最高年限70年進行估價，不到70年的也給予70年的價格評定。但這個設定與測算過程無關，無法說明設定的條件和價格的關系。這種不區分土地剩余年限價格差異的處理方式，違背了等價有償的基本法律原則。將低土地使用剩余年限的所有人的權益和高土地使用年限的所有人的權益劃等號，是一種不公正的處理方式。

其次，一個重要的事實行為直接決定了人們對土地使用年限的認知。例如，一套使用了30年的房屋，經過房屋征收，原地或就近安置了一套有完整使用年限的房屋，對住宅原土地使用者而言，他的土地實際使用年限變成30+70=100年，只不過換了就近的位置，而被征收人無需支付任何額外的土地收益金。如此循環往復，實際上變成了土地無限期使用的事實。

再次，因為不斷出現沒有到期就被征收的事實，導致人們在購買二手房時根本不考慮房屋土地使用權的剩余年期，甚至剩余年期越少越好，因為它馬上要被征收了。《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。該規定變相地為土地使用是無限年期的心理預期上了保險。“投資拆遷”成了一種投資方式。

最后，舊房的價格不顧土地剩余年限的制約逐年大幅度上漲的事實，基本可以說明市場認定的價格是無限年期的價格。否則，從權益的角度來說，土地按使用年期逐漸減少，建筑物按使用年限逐漸減損物理價值，舊房的價格應逐年走低才對。

因此，目前房地產實際的市場預期使用年限是無限年，而這種預期也直接反映到房地產交易價格上，市場法得出的價格也就成了無限年期的價格。既然市場法反映的是無限年期的價格，那么，基于公正的要求，其他三種估價方法也應按這一標準估價。

2收益法

對于收益性房地產，我們發現，租金每年以一定的速度上漲。由于無法回避租金上漲的事實，觀察所有收益法公式，我們認為凈收益按照一定比例遞增、收益期為無限年的公式評估房地產價格，最能反映估價實際。具體公式為V=A/（Y-g）。g為租金平均上漲速度，Y是估價時點的貸款綜合利率+-估價時點前后利率變動影響值+-其他風險利率，Y可以和假設開發法的折現率數值相當。將租金上漲這一事實融入價格公式中，更貼近用收益法估價的實例，更具有價格解釋和估價方法統一的的優勢。租金上漲率和綜合貸款利率是無限年期的平均利率，因為我們已統一到無限年期這一估價標準上，所以這個數值是比較穩定的。有特殊租售比的房屋，需要通過其他風險利率進行調整。

如果用資本化率或租售比估算房地產價格，其實質也是無限年期的房地產價格。因為在公式中沒有年限的計算因子。因此，我們要做的事是在有條件的情況下，盡可能計算市場法和收益法同時適用的案例，以提取這個無限年期的收益乘數或（Y-g），以便在沒有足夠成交案例的情況下，用收益法也能計算出與市場法相當的價格。

為什么要提取這個收益乘數呢？因為向被征收人解釋收益法價格時，用這種方式提取出來的收益乘數，更容易使被征收人認可。

3成本法

3.1生產成本是否等于效用價值的問題

房和地要結合才能發揮居住效用。房和地需要通過一系列投入才能結合，但是這些投入加上房地的成本，并不必然等于房地結合的效用價值或市場價格。效用價值要大于費用才有結合的需求。就像房主把房屋簡單裝修了再出租，是因為核算過租金的提高會大于裝修的折舊。

3.2對房地產價格概念的細分

根據上文分析，就房地產價格而言，我們可以細分7個概念：獨立的土地價格I;獨立的房屋（建筑物）價格b;房地產價格V;房地結合時土地所占的按份價格L;房地結合時房屋（建筑物）所占的按份價格B;結合效用數值C，C=V-l-b;為了更能看清房地產價格的形成，我們將成本法（動態）分為三項：一是土地成本，二是建設成本，三是管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發利潤，我們將第三項簡稱為其他成本E。

舉一個例子，一塊地，樓面地價1=6000元/m2，建筑物成本b=1500元/m2，房價V=12000元/m2，其他成本E=3000元/m2。由于建筑物的價值和土地的價值變化曲線是不同的，要計算它在某一時點的房地合一價格，需要以土地或建筑物的按份價格為基數進行計算，就像股東出資一樣，誰出資越多，誰在公司所享有的權利就越大。因此，計算出土地的按份價格L=12000*6000/（6000+1500）=9600元/m2;建筑物的按份價格B=12000*1500/（6000+1500）=2400元/m2，

通過對大量案例用市場法和成本法進行計算（成本法利潤率15%），我們發現，按市場法得出的價格，往往大于成本法估價出來的價格。也就是，結合效用值C大于其他成本E。如上例C=12000-1500-6000=4500元/m2，E=3000元/m2（少數案例C小于或等于E，原因是房地結合效用不佳）。造成這個現象的原因主要是沒有考慮到房地合一所帶來的價值提升和土地按照有限年期進行計算。

3.3成本法評估房地產價格的必須設定

用成本法計算的最大問題是開發利潤率應該定多少？這對房地產價格影響巨大。為了進一步分析，基于“生產費用價值論”的依據出發，我們將開發利潤率定為15%（為了簡化計算，我們采用直接成本利潤率，計算基數是土地成本+建設成本）。至于該數值是否科學，有待各地區估價實踐的交流和匯總。這個利潤率必須確定下來，否則成本法的公式將變成二元一次方程，有無數個解。

3.4成本法和市場法的統一

統一了利潤率，分析了在結合效用值C大于其他成本E的原因后，我們認為，用成本法評估出來的房地產價格一般不能真正反映房和地結合起來時的價格。

本文暫不討論“結合效用系數”的求取。但用成本法估價時必須考慮“結合效用系數”的存在。如果考慮到“結合效用系數”，我們就可以完成成本法和市場法的統一。在無法得出“結合效用系數”的情況下，應當將“其他成本E”按比例分攤入土地和建筑物中，并考量結合效用。

3.5市場法建筑物折舊的提取

用市場法調整建筑物的成新時，對建筑物折舊的扣減基數也應該用建筑物的按份價格，否則會造成少扣減折舊而高估房地產的價格。

4假設開發法

《房地產估價規范》CB/T 50291-2015規定：“假設開發適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價”。

4.1用假設開發法評估被征收房屋價格

由于被征收房屋是毛地，所以我們可以用假設開發法求取被征收房屋的價值。但需要有一些假設條件，才能使測算結果有意義。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條第1款規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。據此，我們可以認為，被征收人的補償權益是大于或等于市場價格，超出市場價格的利潤，被征收人就缺乏主張權利的直接法律依據。

基于此，我們就依據法律給定的權利，推算出被征收人應得利益所對應的開發完成后原地安置的房屋容積率。

我們看一下衢州市最近一個成片多層危房改建成高層的房屋征收補償案例：

被征收房屋是多層單元式套房，改造后，未來建設的小區為高層（12-19層），地下室1層，各層兩戶1部電梯，三年建成（根據安置合同）。

因考慮到電梯增加的公攤部分，要維持同等套內面積，新房屋實際建筑面積要增加10%（根據該小區和擬建成的小區設計圖，分別計算公攤面積抽樣平均得出，其他多層套房改成電梯房也大致是此數值）。我們將新小區容積率設定為原容積率的1.1倍。被征收人在套內面積不變的情況下，可以全部被安置。而且，原來多層的房屋改成高層，容積率提高10%是可以輕易辦到的，至于提升的容積率部分權益，則不屬于估價被征收房屋項目應考慮的部分。以此容積率測算被征收項目是較科學的。

補償公告中有贈送10%安置面積的規定，與電梯所增加的公攤面積恰好相符。

估價過程如下：

電梯費用取50元/m2，建安工程造價取1550元/m2（不考慮地下工程的建設成本，因為這屬于超過1.1倍容積率部分;不采用裝配式建造），前期費用取100元/m2，小區配套設施及綠化取350元/m2，不可預見費取費10元/m2，單位建筑面積成本約為2060元/m2。預計三年建成。

用假設開發法評估被征收房地（毛地）價格的公式（采用動態分析法）為：被征收房屋的單價（不包括其他裝修和其他補償、補助和獎勵費用）=建成后新房的單價-單位建筑面積成本-單位拆遷費用-單位開發管理費-單位開發利潤-單位稅費-單位銷售費用。

設征收房地產的價格是V，新房折算到估價時點的單價為18000/（1+7%）3=14693元/m2。

通過市場法、專家調查法和被征收人問卷調查結果，得出三年后新房的價格將達到18000元/m2。

單位建筑面積成本=2060/3+2060/3*（1+7%）+2060/3*（1+7%）2=1928元/m2。

這里假設開發開始投入1/3資金，第一年末投入1/3資金，第二年末投入1/3資金。

房屋征收費用為2000+200+50+540+10+40+500=3340元/m2。

評估、房屋征收綜合服務費40元/m2，法律服務、軟件服務費取20元/m2，房屋征收提前搬遷獎勵費200元，其他各項政府補貼50元/m2，臨時安置費補償15×36=540元/m2;選擇貨幣安置獎勵費2000元/m2，選擇貨幣補償的占30%，選擇房屋安置的占70%，可以認為，選擇貨幣和選擇安置的價格相當。房屋裝修平均補償費用500元/m2，搬家費10元/m2。

管理費：開發項目取土地和建筑物單獨評估價格之和的6%（安置房不計測算成本）。

利潤：開發項目取V×15%。理由是：與成本法的利潤率相統一;利潤率可以看成開發者預期應取得的最低利潤;利潤率無需用實踐或大量的數據進行驗證，只是應用假設開發法的一個必要假設，沒有這個假設，或不將這個假設告知估價委托人，那么估價結論將毫無意義。

稅費：開發項目取V×3%（安置房稅費減免，工本費基本可以忽略不計）。

銷售費用：取V×3%（安置房不考慮）。

管理費、利潤、稅費、銷售費用是正常的開發項目費用，但本例是公益性項目，因為利潤已提前轉移到房屋征收的各項獎勵和補助費用中去了，如果是開發項目，在該容積率情況下是基本無利潤的。而且如此高昂的房屋征收費用已經和管理費、利潤、稅費、銷售費用相當了（具體計算過程略）。得出V=14693×1.1-3360-1928×1.1-0-0-0-0=10682元/m2（這里乘以1.1的系數是因為開發完成后容積率設定為原小區的1.1倍）。計算出來的價格10682元/m2與房屋征收時用市場法評估出的房屋平均價格10500元/m2驚人地相符。

這個估價是將這次房屋征收的復雜補貼方式完全反應出來的估價實例，我們發現，假設開發法與市場法的結果高度吻合。說明征收人對這次舊區改建在經濟上和被征收人權益定位上是非常合理的。而且還可以說明，用假設開發法使用本案的設定，得出的數據是有決策參考價值的。

有人說，如果該小區是只用了10年的小區，這種方法估價可能不準確。但是我認為，這種方法仍然有效，用假設開發法得出的價格肯定要低于市場價格，這就說明，這個小區不適合改造，是勞民傷財的舉措。這恰恰說明，假設開發法是可以評估擬征收房屋項目的，評估出來的價格低于市場價，就說明這個小區改造在經濟上是不可行的。如果假設開發法評估出來的價格高于市場價格，說明項目在經濟上是非常好的。當然，小區是否拆遷，政府有更宏觀方面的考量，但是這個數據可以直接給政府提供一個經濟上的精確參考數據，以衡量實施項目的得失。

4.2用假設開發法評估土地的問題

用假設開發法得出：土地價格=開發完成后房地價格-建設成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售費用-開發利潤-土地取得稅費。

該公式的左邊是獨立的土地（房地分開的價格），右邊包含有房地合一的項目（開發完成后房地價格），計算標準不一致，所以等式不能成立。如果要使該公式成立，建筑物價格需使用建筑物的“按份價格”。既然成本法存在“結合效用系數”，而且成本法存在沒有考慮結合效用的問題，而假設開發法是成本法的倒算，也必然存在這個問題。

而本文提到的評估被征收房屋（毛地）的公式，左邊項目是房地合一的價格，右邊也包含房地合一的價格，等號兩邊的估價思路均符合房地合一的估價思路。

5建議

本文所提供的估價過程均符合《房地產估價規范》CB/T 50291-2015和《國有土地房屋征收評估辦法》的義務性規定，且沒有違反《房地產估價規范》GB/T 50291-2015和《國有土地房屋征收評估辦法》的禁止性規定。

綜上所述，我們提出四種方法統一的初步想法。四種估價方法統一的意義在于，在沒有市場法基礎的情況下，用收益法、成本法估價的房地產也有獲得公正定價的機會。因假設開發法與其他三種估價方法的用途有區別，無法要求其評估征收房地產的補償價格，但可以用于評估被征收地塊項目的經濟性。