萬達商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)運營模式存在問題與提升方法探討

方永勝

【摘要】相比于國外商業(yè)地產(chǎn)，中國的商業(yè)地產(chǎn)起步晚。經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。但是，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營的方面還是存在很多問題。這些問題值得本咨詢項目去剖析和研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);運行模式;問題;解決方法

1、萬達商業(yè)地產(chǎn)面臨相關(guān)問題

資金來源單一。目前，項目資金來源主要依賴自有資金和銀行貸款。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需的資金高達幾十個億。對于這樣的資金壓力，“家大業(yè)大”的萬達集團也是背負巨大壓力。比如：2017年7月19日，萬達商業(yè)將中國七十七個酒店轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，又將十三個文旅項目91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)集團。以此來達到迅速變現(xiàn)的目的，減少銀行貸款。目前，萬達商業(yè)地產(chǎn)擁有自己的專業(yè)商業(yè)運營管理團隊。但是隨著日益更新的消費需求和迭代的消費升級，運營團隊也需與時俱進、不斷提升自身能力服務商業(yè)活動來滿足各式各樣的消費需求。

2、主要開發(fā)運營商業(yè)模式

2.1單純出售模式

出售模式又可分為整體出售、統(tǒng)一經(jīng)營和各自經(jīng)營。

整體出售。這種模式下，甲方僅僅是負責項目的建設(shè)。一般而言采取這種模式，甲方往往是對此項目不熟悉或者資金實力稍弱的開發(fā)商。這種開發(fā)優(yōu)點是沒有太大的資金壓力，投資風險小，并且適合剛剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商。缺點是失去項目的所有權(quán)，沒有真正進入商業(yè)地產(chǎn)核心營運領(lǐng)域。

統(tǒng)一經(jīng)營。即項目劃分為若干個商鋪后出售，購買者可以擁有商鋪之后自行經(jīng)營或者轉(zhuǎn)租給其他人，但是運營方掌握所有商鋪的管理權(quán)。優(yōu)點是：開發(fā)商可以快速回籠資金，擁有統(tǒng)一的管理權(quán)。缺點是：物業(yè)被分割若干份后統(tǒng)管理難度增加。

各自經(jīng)營。這種模式的與上一張的區(qū)別在于不再掌握統(tǒng)一的管理權(quán)，由商鋪自行管理項目。優(yōu)點是資金回籠快;缺點是：整體性差，缺乏主力店，適合檔次低、規(guī)模較小的商業(yè)街。

因此，單純出售模式相較于單純出售模式而言，優(yōu)勢在于甲方可以在短期時間內(nèi)快速回籠資金。但是對于消費者來說，消費體驗的愉悅度沒有很大的提升。

2.2租售結(jié)合模式

租賃結(jié)合的模式也可以分為兩種：售后返租和部分出租模式。

售后返租。即甲方將物業(yè)出售給買方，同時約定協(xié)商后的租金價格回報的方式獲得物業(yè)的使用權(quán)。此模式的優(yōu)點是：資金回收期短，風險大大降低并且可以擁有物業(yè)的管理權(quán)來獲得額外的運營收入。缺點是：合同期滿后，經(jīng)營權(quán)的選擇不確定可能導致運營成本的上升。

部分出租模式。即將部分物業(yè)出售，后將剩余部分交給專業(yè)運營團隊（可以是自己組建，也可以是聘請其他專業(yè)團隊）負責。目前，這種模式再國內(nèi)的大型商場比較常見。優(yōu)點在于：首先，項目在建成前就可以完成大部分的招商，可以減少招商風險和招商成本;再者，憑借其它商業(yè)品牌效應可以吸引其他品牌入駐;另外，一旦確定了合理的定位，可以大大的減少運營成本。但是，缺點也不容忽視：采用此模式的投資回收期較長，不確定性增加會導致運營風險的增加。

3、開發(fā)運營模式提升方案

3.1選擇合適自身發(fā)展的開發(fā)運營模式

目前，萬達一般都是自持自身物業(yè)，通過長期運營來或者收入。但是，萬達廣場的體量通常都是數(shù)十萬方，在早期開發(fā)中，需要大量的資金投入。因此，萬達選擇了租售結(jié)合的方式：自持或者出租室內(nèi)的步行街，將住宅、寫字樓和部分商業(yè)物業(yè)（如室外的步行街）出售。出租的面積占這個項目的面積通常較小，并且為了整體項目形象，對租賃方會層層篩選和考察。

擺脫固有的思維方式。已通過上文分析，發(fā)現(xiàn)不同于其它類別地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式并非截止到銷售就完成整個項目的開發(fā)活動，而是注重運營中的商業(yè)價值。因此，在中國商業(yè)地產(chǎn)仍在發(fā)展階段中，首要任務是拜托固有思維，學習商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識理論和借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項目。

設(shè)立可行度高的開發(fā)目標。目標是一個項目追求的方向，若目標設(shè)立太高則達不到預期效果會影響這個項目定位和招商等其他方面;若設(shè)立太低，則達不到項目資金和資源適配等原則。一個商業(yè)項目一般投資高達幾十個億，若失敗了，損失巨大。因此，在項目啟動前期應該做出全面、合理和科學的可行性研究，確定合理的開發(fā)目標。

3.2提高管理能力

商業(yè)地產(chǎn)最核心的重點在于運營管理能力，其能力的好壞直接影響項目的成功與否。所以，一個成功的商業(yè)地產(chǎn)必須擁有優(yōu)秀、專業(yè)的運營管理團隊，為項目日常管理活動負責。一般而言，管理商業(yè)項目有以下三種選擇：

成立自己的專業(yè)管理團隊。一般有戰(zhàn)略眼光和打算長期進軍商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都會成立自己的商業(yè)運營管理團隊，因為可以自行按照自己的戰(zhàn)略目標和理念發(fā)展，而且不用受制于人和積累屬于本企業(yè)的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗。

聘請其他管理專業(yè)團隊。利用其它有經(jīng)驗的專業(yè)團隊可以保證在短期內(nèi)迅速到崗進行高效的管理工作，而且可以借鑒他們在其它項目積累的寶貴經(jīng)驗。

與其它優(yōu)秀管理團隊合作。可以引入國內(nèi)外有專業(yè)團隊，并簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，學習他們的管理能力共同進步。

3.3提高融資能力

上文已經(jīng)提到，商業(yè)地產(chǎn)不同于其它類別地產(chǎn)，是需要前期投入大量資金而且回收期較長的項目。目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)的資金來源主要是銀行貸款、自有資金和少量的股權(quán)融資。在經(jīng)濟大環(huán)境看好和政策扶持的情況下，項目對資金的需求可以解決。但是，如果出現(xiàn)其它不利因素，項目可能面臨巨大的資金壓力。因此需要拓展項目資金的來源途徑。

私募股權(quán)投資。是指可以采用私募的方式對尚未上市的企業(yè)進行投資。在中國，開發(fā)商可以選擇專業(yè)的私募公司，讓其負責項目融資;也可以自己創(chuàng)立金融板塊去進行項目融資。一旦獲取私募融資的方式，可以減少對銀行的借款依賴，與此同時，企業(yè)的抗金融風險能力也隨之提升。

3.4注意人才培養(yǎng)

人才的重要性在每一個企業(yè)都是不言而喻的，尤其是在側(cè)重運營管理的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中。本項目建議從兩個方面考慮：

引進人才。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應該不拘一格降人才，不僅是從已經(jīng)優(yōu)秀、知名的地產(chǎn)企業(yè)引進成熟的專業(yè)人才，還要注意一個企業(yè)員工的年齡梯隊。招聘一些剛剛畢業(yè)的應屆生并且進行本土化培養(yǎng)是一個非常好的選擇，因為一個企業(yè)需要新鮮的血液推動創(chuàng)新，而且培養(yǎng)應屆生的另一個好處是他們可以迅速新知識和最大化地吸收企業(yè)文化。

內(nèi)部培養(yǎng)。在引進新人才的同時，也需注意企業(yè)內(nèi)部的人才培養(yǎng)。對于有潛質(zhì)的員工進行有針對性的培養(yǎng)，如：定期舉辦沙龍或者成立集團層次的管理學院。或者與高校達成合作戰(zhàn)略，聯(lián)合、定向培養(yǎng)優(yōu)秀人才。

結(jié)語：

綜上所述，利用SWOT分析法全面分析舉出萬達集團現(xiàn)在面臨的兩大問題，我們要選擇合適自身發(fā)展的開發(fā)運營模式、提高管理能力、提高融資能力和注意人才培養(yǎng)。

參考文獻：

[1]梁蓓，等.商業(yè)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟學[M].北京：中國統(tǒng)計出版社，2003.

[2]王學東.商業(yè)房地產(chǎn)投融資與運營管理[M].北京：清華大學出版社，2004.

作者簡介：

方永勝，杭州銘九佳建設(shè)工程有限公司，浙江杭州。