投資性房地產(chǎn)背后的“黑洞”

業(yè)績不夠，賣房來湊。

用賣房所獲的錢，來填補經(jīng)營的“黑洞”，在A股上市公司中屢見不鮮。

截止今年第一季度末，有多達(dá)1726家A股上市公司持有“投資性房地產(chǎn)”，占比總體上市公司近一半，合計持有的“投資性房地產(chǎn)”價值約高達(dá)1.26萬億。其中，除本身為房地產(chǎn)屬性的公司之外，持有“投資性房地產(chǎn)”的上市公司的類別中，商業(yè)貿(mào)易類上市公司擁有的“投資性房地產(chǎn)”最多，居榜首的是美凱龍785.33億，其次是豫園股份145.10億。

如果說，房地產(chǎn)公司擁有“投資性房地產(chǎn)”屬情理之中，那么商業(yè)貿(mào)易、機械設(shè)備、生物醫(yī)藥、化工、計算機，甚至汽車類上市公司購置“投資性房地產(chǎn)”，意義又何在？

按照現(xiàn)行的會計制度，“投資性房地產(chǎn)”屬于獨立科目，其“管轄”的范圍包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。由此，“投資性房地產(chǎn)”與過去被簡單歸入固定資產(chǎn)的做法完全分離。

現(xiàn)在，只要看資產(chǎn)負(fù)債表中的“投資性房地產(chǎn)”科目的數(shù)據(jù)以及情況，即可判斷公司是否持有非主業(yè)以外的物業(yè)。

以美凱龍為例，根據(jù)其近三年的年報顯示，2016年至2018年末，公司“投資性房地產(chǎn)”賬面價值分別為669.48億元、708.31億元、785.33億元，逐年升值較快，而根據(jù)2018年末計算，美凱龍的“投資性房地產(chǎn)”占比總資產(chǎn)高達(dá)70.84%。

為此，上交所向其發(fā)出問詢函，美凱龍的回復(fù)顯示，其在全國共持有68家物業(yè)，“投資性房地產(chǎn)”賬面價值785.33億元。而所有這些房產(chǎn)的購置成本為460.45億元。同時，公司也明確表示：“公司持有房地產(chǎn)的目的是用于賺取租金用途。”

表面上，美凱龍的“投資性房地產(chǎn)”賬面價值比購置成本高出324.88億，但是如按實際市場價格來看，其存在數(shù)倍的溢價。也就是說，如果美凱龍遇到業(yè)績不善，只要模仿一些上市公司“業(yè)績不夠，賣房來湊”，即可輕松抵消經(jīng)營不力的問題。另外，基于“投資性房地產(chǎn)”占比總資產(chǎn)高達(dá)70.84%的比例，也意味著，美凱龍的商業(yè)貿(mào)易屬性在淡化，而房地產(chǎn)屬性在增強。這就引發(fā)了一個深層的問題：作為一家經(jīng)營家具賣場的公司，為什么其主要資產(chǎn)不是經(jīng)營性資產(chǎn)，而是用于賺取租金的投資性房地產(chǎn)？

答案不復(fù)雜。近年來的家具行業(yè)正在進(jìn)入一個深度調(diào)整周期，在此背景下的美凱龍，很難在短時間內(nèi)創(chuàng)造客戶，進(jìn)而通過主業(yè)收入增加公司利潤。因此，美凱龍將目標(biāo)對象轉(zhuǎn)移到商戶身上，通過“投資性房地產(chǎn)”手段所形成的量化鋪位，租給商戶，以汲取更多的租金收入。

依靠“投資性房地產(chǎn)”，然后通過增值后轉(zhuǎn)讓或出租，正是當(dāng)下部分上市公司的“獲利游戲”。而發(fā)生這一行為的公司，多是虧損或主業(yè)不振的公司。對于這種變通行為，偶爾為之尚可，但如果長期浸淫于此，那么，這樣的公司為什么還要存在于資本市場？

德魯克說過“公司的目的是創(chuàng)造顧客”，如果一家上市公司不再有能力創(chuàng)造顧客，而是靠偏門手段賺錢，基于其存在目的已經(jīng)消失，對于這樣的上市公司，就不值得被尊重。

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