淺談公證在房屋征收過程中的適用及實(shí)踐

方超

河北省石家莊市平安公證處 河北石家莊 050011

1 辦理涉及房屋征收公證的審查要點(diǎn)

1.1 房屋征收過程中可申請公證的主體

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令590號）的相關(guān)規(guī)定，房屋征收公證的申請人可以是市、縣級人民政府，也可以是市、縣級人民政府確定的房屋征收部門，還可是房屋征收部門委托的其他征收實(shí)施單位[1]。征收相對人也可作為征收活動的利害關(guān)系主體，從住所地、行為地以及事實(shí)發(fā)生區(qū)域中選擇申辦公證。

1.2 嚴(yán)格審查征收程序合法性，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險

現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對房屋征收行政行為的實(shí)體和程序提出了更高要求，行政復(fù)議機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)對房屋征收行政行為的合法性審查越來越嚴(yán)格。為確保房屋征收行政行為的合法性，從源頭上防范違法風(fēng)險，公證員應(yīng)該具有風(fēng)險防控的意識和自覺性，在審查受理征收所涉及的公證事項(xiàng)時，應(yīng)當(dāng)考慮批準(zhǔn)征收機(jī)關(guān)的主體是否適格？批準(zhǔn)征收所需的要件是否具備？批準(zhǔn)征收的程序是否合法？欠缺任一環(huán)節(jié)都可能造成征收決定程序違法。

1.3 擬定合理的保全方案及保全措施

房屋征收部門在申辦公證時，一般是為了預(yù)防證據(jù)滅失或是固定證據(jù)，避免將來可能發(fā)生的糾紛或者訴訟，其需要對征收程序的合法性予以證明，多以申辦保全證據(jù)公證為主。公證人員應(yīng)根據(jù)征收工作進(jìn)展程序的步驟，合理設(shè)計保全方案。如確定評估機(jī)構(gòu)的活動，可采用保全證據(jù)+現(xiàn)場監(jiān)督公證的結(jié)合模式；對送達(dá)、公告行為保全可采用互聯(lián)網(wǎng)線下+線上雙管齊下；對被征收房屋現(xiàn)狀保全，可以現(xiàn)場勘察+專業(yè)測繪+全程攝像+細(xì)節(jié)拍照多策并舉。采用何種保全措施都要求公證員使用職業(yè)養(yǎng)成的嚴(yán)謹(jǐn)證據(jù)思維，較強(qiáng)現(xiàn)場應(yīng)變能力，避免證據(jù)無效因素，讓各環(huán)節(jié)證據(jù)形成閉合的證據(jù)鏈。

2 房屋征收過程中常辦理的公證事項(xiàng)

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償程序一般包含三個大階段：征收決定階段、征收補(bǔ)償階段、搬遷階段。風(fēng)險存在于征收工作的每一個環(huán)節(jié)，為從總體上監(jiān)督程序的規(guī)范性，公證工作應(yīng)貫穿于征收工作的每一步驟，每一環(huán)節(jié)。征收過程中常辦公證事項(xiàng)有：

（1）公示、公告、通知行為及內(nèi)容的保全證據(jù)公證。征收方案和征地補(bǔ)償、安置方案等征收文件應(yīng)當(dāng)在被征收房屋范圍內(nèi)以書面形式公告。公布方式通常采用政府部門官方網(wǎng)站、報紙等媒介公布或向被征收人直接發(fā)送，并在征收范圍內(nèi)張貼。為防止因張貼公示的文件破損、脫落而導(dǎo)致追責(zé)，對征收過程中對征收部門公示通知、通告等征收文件的張貼、公示行為、公示時間、公示地點(diǎn)辦理保全公證，或?qū)疚募妮d體辦理網(wǎng)頁保全或視頻資料保全公證。

（2）組織協(xié)商、投票或搖號、抽簽選定評估機(jī)構(gòu)現(xiàn)場監(jiān)督公證。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》賦予了被征收人先行自行協(xié)商確定的權(quán)利。因此，征收人應(yīng)告知被征收人積極行使自己的權(quán)利，并同時公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價機(jī)構(gòu)，供被征收人選擇。如果在規(guī)定的協(xié)商期限被征收人未能達(dá)成一致意見的，就要通過投票決定、隨機(jī)選定方式確定評估機(jī)構(gòu)[2]。因此環(huán)節(jié)系征收工作的重中之重，投票、抽簽、搖號活動群眾關(guān)注度較高，承辦公證員應(yīng)嚴(yán)格按照《司法部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范公證搖號工作的通知》的內(nèi)容及司法部發(fā)布公證搖號類現(xiàn)場監(jiān)督公證指導(dǎo)案例的操作指引，事先與征收管理部門反復(fù)溝通，提前介入，協(xié)助擬定評估機(jī)構(gòu)報名辦法及條件、指導(dǎo)監(jiān)督確定評估機(jī)構(gòu)的辦法及實(shí)施細(xì)節(jié)，從發(fā)布評估機(jī)構(gòu)報名通知--組織、審查評估機(jī)構(gòu)報名—評估機(jī)構(gòu)報名結(jié)果公示—通告被征收人協(xié)商—公示協(xié)商結(jié)果—組織被征收人投票—搖號、抽簽確定評估機(jī)構(gòu)—公示確定評估機(jī)構(gòu)的結(jié)果，全方位、全流程進(jìn)行公證監(jiān)督。

（3）對被征收人不明確的房屋辦理證據(jù)保全公證。此類保全建議采用無人機(jī)高空航拍+現(xiàn)場攝像+重點(diǎn)拍照+勘查測繪相結(jié)合的保全方式，對被征收房屋的坐落位置、朝向、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、房屋性質(zhì)等進(jìn)行現(xiàn)狀保全，同時對屋內(nèi)物品進(jìn)行分類清點(diǎn)，制作物品清單并詳實(shí)記錄勘查過程。

（4）其他應(yīng)辦理的公證事項(xiàng)：涉及到被征收人的繼承權(quán)、委托公證；房屋安置補(bǔ)償款等款項(xiàng)的提存公證；設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押權(quán)人和抵押人辦理協(xié)議公證；查找房屋產(chǎn)權(quán)人的過程保全證據(jù)公證；收集匯總補(bǔ)償方案修改意見的過程保全證據(jù)公證等等應(yīng)辦公證事項(xiàng)。

（5）其他需辦理的公證事項(xiàng)：征收項(xiàng)目立項(xiàng)前，征詢被征收人意見的過程保全公證；入戶調(diào)查、評估、外圍評估行為的證據(jù)保全公證；安置補(bǔ)償金的提存、送達(dá)公證；確定安置房的選房順序、選擇房號的現(xiàn)場監(jiān)督公證；征收人與被征收人協(xié)商征收事宜、送達(dá)評估報告等文書的證據(jù)保全公證；簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議》等協(xié)議公證等等[3]。

3 在征收過程中公證實(shí)務(wù)操作的注意事項(xiàng)

3.1 保持公證的中立者、見證者身份

公證處在征收工作中是作為“中立第三方”，在征收某些關(guān)注度較高的工作環(huán)節(jié)，如搖號、抽簽確定評估機(jī)構(gòu)，房屋征收部門為“避嫌”，會提出由公證人員抽取號簽的要求，此舉系公證人員不能進(jìn)行的保全措施[4]，應(yīng)予拒絕，不能“越俎代庖”。在整個征收與補(bǔ)償過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)程序規(guī)范，充分尊重民意，實(shí)施陽光操作。

3.2 熟練掌握征收法律依據(jù)

征收工作的一些環(huán)節(jié)有法定時限，如征收補(bǔ)償方案公開征詢公眾意見，期限不得少于30日、政府在房屋征收決定做出之日起10日內(nèi)公告，這都要求公證人員熟練掌握征收流程，熟知征收法規(guī)政策。隨著征收法律、法規(guī)近幾年的變遷，《房屋拆遷證據(jù)保全公證細(xì)則》中關(guān)于保全措施及詢問要點(diǎn)等雖仍可參照執(zhí)行，但部分內(nèi)容與現(xiàn)行征收法律、法規(guī)不符，呼吁有關(guān)部門盡早更新完善。